Finanzierung vermietete Immobilie: Was führte bei der ersten Wohnung zur Zusage?
Ein Angestellter (39) und seine Frau hatten rund 100.000 Euro angespart und wollten ihre erste vermietete Eigentumswohnung als langfristige Kapitalanlage kaufen. Die wirtschaftlichen Zahlen waren solide, trotzdem kamen zwei Absagen.
Was führte bei der ersten vermieteten Kapitalanlage mit knappem Eigenkapital zur Zusage?
Die Finanzierung gelang bei einer Bank, die vermietete Wohnungen regelmäßig begleitet. Bereits mit der Anfrage lagen alle Objektunterlagen und eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung vor, dazu Einkommens- und Eigenkapitalnachweise. Die ersten beiden Banken finanzierten Kapitalanlagen nur zurückhaltend, eine davon bis 70 Prozent. Nach kurzer Prüfung erfolgte die Zusage.
Eckdaten auf einen Blick
- Kaufpreis: 348.000 €
- Eigenkapital: 100.000 €
- Finanzierungsbedarf: 278.000 €
Anonymisierte Fallangaben · keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben.
Finanzierung vermietete Immobilie: Mit welcher Bank und welchen Unterlagen gelang sie?
Sie gelang bei einer Bank, die vermietete Wohnungen regelmäßig begleitet, und mit vollständigen Unterlagen von Beginn an. Das Ehepaar brachte rund 100.000 Euro Eigenkapital mit.
Rahmen dieses Falls: gesichertes Haushaltseinkommen, Nebenkosten aus Eigenmitteln, Bonität und Mietbasis tragen die Rate. Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Wann keine Baufinanzierung
Die Finanzierung der vermieteten Immobilie gelang bei einer Bank, die vermietete Wohnungen regelmäßig begleitet — mit allen Unterlagen von Anfang an.
„Für Kapitalanleger finanzieren wir derzeit nur bis 70 Prozent.“
Mit dieser Aussage endete das zweite Bankgespräch.
Der 39-jährige Angestellte hatte jahrelang konsequent gespart.
Gemeinsam mit seiner Ehefrau verfügte er über rund 100.000 Euro Eigenkapital.
Das Ziel war klar:
Nicht das Traumhaus.
Nicht die Eigentumswohnung zur Selbstnutzung.
Sondern die erste vermietete Eigentumswohnung als langfristige Kapitalanlage.
Nach intensiver Suche fanden sie eine gepflegte Drei-Zimmer-Wohnung in einer wirtschaftlich starken Universitätsstadt.
Die Wohnung war seit Jahren zuverlässig vermietet.
Die Miete deckte einen großen Teil der Finanzierung.
Aus Sicht des Ehepaares sprach alles für den Kauf.
Aus Sicht der ersten beiden Banken offenbar nicht.
Der Kauf war sorgfältig geplant
Das Ehepaar hatte sich bewusst gegen eine möglichst große Immobilie entschieden.
Sie wollten zunächst Erfahrungen sammeln.
Die wichtigsten Eckdaten:
Kaufpreis: 348.000 Euro; Eigenkapital: 100.000 Euro; Finanzierungsbedarf: 278.000 Euro.
Beide verfügten über unbefristete Arbeitsverträge.
Es bestanden keine Konsumentenkredite.
Die Haushaltsrechnung war solide.
Warum Kapitalanleger häufig anders bewertet werden
Viele Käufer gehen davon aus, dass vermietete Wohnungen leichter finanzierbar seien als selbstgenutzte Immobilien.
Ganz so einfach ist es jedoch nicht.
Banken prüfen Kapitalanlagen häufig deutlich intensiver.
Unter anderem interessieren sie sich für:
nachhaltige Vermietbarkeit,; Höhe der Miete,; Zustand der Wohnung,; Rücklagen der Eigentümergemeinschaft,; Hausgeld,; Instandhaltungsbedarf,; langfristige Wertentwicklung des Standorts.
Im vorliegenden Fall spielte zusätzlich eine interne Richtlinie der ersten Bank eine Rolle.
Kapitalanlagen wurden dort grundsätzlich zurückhaltender finanziert als selbstgenutzte Immobilien.
Gepflegtes Mehrfamilienhaus, pünktliche Mieten, Rücklagen vorhanden
Die wirtschaftliche Situation überzeugte.
Auch die Wohnung sprach für sich.
Sie befand sich in einem gepflegten Mehrfamilienhaus.
Die Mietzahlungen erfolgten seit Jahren pünktlich.
Die Eigentümergemeinschaft verfügte über ausreichende Instandhaltungsrücklagen.
Auch der Standort entwickelte sich positiv.
Das eigentliche Problem lag nicht im Objekt.
Sondern in den Finanzierungsvorgaben der ersten beiden Banken.
Bank für vermietete Wohnungen gewählt, Zusage nach kurzer Prüfung: Anstatt weitere Standardanfragen zu stellen, wurde gezielt ein Finanzierungspartner ausgewählt, der vermietete Wohnimmobilien regelmäßig begleitet.
Bereits mit der Finanzierungsanfrage erhielt die Bank sämtliche Objektunterlagen sowie eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Dazu gehörten unter anderem:
Mieteinnahmen,; Hausgeld,; Rücklagen,; Haushaltsrechnung,; Eigenkapitalnachweise,; Einkommensunterlagen.
Dadurch entstand bereits zu Beginn ein vollständiges Bild.
Nach kurzer Prüfung erfolgte die Finanzierungszusage.
Der Blick zwei Jahre später: Heute ist die Wohnung weiterhin vermietet.
Die Finanzierung läuft planmäßig.
Durch die regelmäßige Tilgung und die positive Wertentwicklung hat sich das Eigenkapital im Objekt bereits deutlich erhöht.
Das Ehepaar beschäftigt sich inzwischen mit dem Kauf einer zweiten Kapitalanlage.
Was andere Kapitalanleger daraus lernen können
Die erste Kapitalanlage unterscheidet sich in vielen Punkten von einer selbstgenutzten Immobilie.
Nicht jede Bank bewertet vermietete Wohnungen identisch.
Entscheidend sind neben der persönlichen Bonität vor allem die Qualität des Objekts, die Vermietbarkeit und eine nachvollziehbare Finanzierungsstrategie.
Wer den ersten Kauf sorgfältig vorbereitet, schafft häufig die Grundlage für den langfristigen Aufbau eines Immobilienvermögens.
Erste Kapitalanlage als Einstieg in den langfristigen Vermögensaufbau: Die erste Kapitalanlage ist für viele Anleger der Einstieg in den langfristigen Vermögensaufbau.
Nicht jede Bank bewertet vermietete Wohnimmobilien gleich.
Wer Objekt, Finanzierung und persönliche Situation sorgfältig vorbereitet, verbessert seine Chancen erheblich und schafft eine solide Grundlage für weitere Investitionen.
Ähnliche Fälle nach Kategorie und Preisklasse: Fälle aus derselben Kategorie und Preisklasse — zur Einordnung, keine Zusage des gleichen Ergebnisses.
Finanzierung mit 100.000 Euro Eigenkapital: Was erwartet die Bank bei einer vermieteten Wohnung? Die Bank erwartet von Anfang an ein vollständiges Bild: alle Objektunterlagen und eine Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Mieteinnahmen, Hausgeld, Rücklagen, Haushaltsrechnung, Eigenkapitalnachweisen und Einkommensunterlagen. Banken prüfen Kapitalanlagen häufig deutlich intensiver, etwa auf nachhaltige Vermietbarkeit, Zustand der Wohnung und langfristige Wertentwicklung des Standorts.
Häufige Fragen
Kann ich bereits mit einer einzigen vermieteten Wohnung Vermögen aufbauen?
Ja. Viele Immobilienportfolios beginnen mit einer ersten Eigentumswohnung.
Wie viel Eigenkapital sollte vorhanden sein?
Das hängt von Objekt, persönlicher Situation und Finanzierungskonzept ab.
Werden die Mieteinnahmen berücksichtigt?
Ja. Viele Banken beziehen nachhaltige Mieteinnahmen in ihre Gesamtbetrachtung ein.
Prüfen Banken die erste Kapitalanlage anders als ein Eigenheim?
Die Anforderungen unterscheiden sich. Neben der Bonität spielt insbesondere die Wirtschaftlichkeit der Immobilie eine wichtige Rolle.
Lohnt sich eine professionelle Vorbereitung?
Gerade bei der ersten Kapitalanlage hilft eine strukturierte Vorbereitung dabei, Rückfragen zu vermeiden und Finanzierungsmöglichkeiten realistisch einzuschätzen.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
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Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
