Zwei Banken lehnten ab — die dritte machte den Unterschied
Ein Angestellter (39) und seine Frau hatten rund 100.000 Euro angespart und wollten ihre erste vermietete Eigentumswohnung als langfristige Kapitalanlage kaufen. Die wirtschaftlichen Zahlen waren solide — trotzdem kamen zwei Absagen.
„Für Kapitalanleger finanzieren wir derzeit nur bis 70 Prozent.“
Mit dieser Aussage endete das zweite Bankgespräch.
Der 39-jährige Angestellte hatte jahrelang konsequent gespart.
Gemeinsam mit seiner Ehefrau verfügte er über rund 100.000 Euro Eigenkapital.
Das Ziel war klar:
Nicht das Traumhaus.
Nicht die Eigentumswohnung zur Selbstnutzung.
Sondern die erste vermietete Eigentumswohnung als langfristige Kapitalanlage.
Nach intensiver Suche fanden sie eine gepflegte Drei-Zimmer-Wohnung in einer wirtschaftlich starken Universitätsstadt.
Die Wohnung war seit Jahren zuverlässig vermietet.
Die Miete deckte einen großen Teil der Finanzierung.
Aus Sicht des Ehepaares sprach alles für den Kauf.
Aus Sicht der ersten beiden Banken offenbar nicht.
Der Kauf war sorgfältig geplant
Das Ehepaar hatte sich bewusst gegen eine möglichst große Immobilie entschieden.
Sie wollten zunächst Erfahrungen sammeln.
Die wichtigsten Eckdaten:
- Kaufpreis: 348.000 Euro
- Eigenkapital: 100.000 Euro
- Finanzierungsbedarf: 278.000 Euro
Beide verfügten über unbefristete Arbeitsverträge.
Es bestanden keine Konsumentenkredite.
Die Haushaltsrechnung war solide.
Warum Kapitalanleger häufig anders bewertet werden
Viele Käufer gehen davon aus, dass vermietete Wohnungen leichter finanzierbar seien als selbstgenutzte Immobilien.
Ganz so einfach ist es jedoch nicht.
Banken prüfen Kapitalanlagen häufig deutlich intensiver.
Unter anderem interessieren sie sich für:
- nachhaltige Vermietbarkeit,
- Höhe der Miete,
- Zustand der Wohnung,
- Rücklagen der Eigentümergemeinschaft,
- Hausgeld,
- Instandhaltungsbedarf,
- langfristige Wertentwicklung des Standorts.
Im vorliegenden Fall spielte zusätzlich eine interne Richtlinie der ersten Bank eine Rolle.
Kapitalanlagen wurden dort grundsätzlich zurückhaltender finanziert als selbstgenutzte Immobilien.
Die Analyse
Die wirtschaftliche Situation überzeugte.
Auch die Wohnung sprach für sich.
Sie befand sich in einem gepflegten Mehrfamilienhaus.
Die Mietzahlungen erfolgten seit Jahren pünktlich.
Die Eigentümergemeinschaft verfügte über ausreichende Instandhaltungsrücklagen.
Auch der Standort entwickelte sich positiv.
Das eigentliche Problem lag nicht im Objekt.
Sondern in den Finanzierungsvorgaben der ersten beiden Banken.
Die Finanzierung
Anstatt weitere Standardanfragen zu stellen, wurde gezielt ein Finanzierungspartner ausgewählt, der vermietete Wohnimmobilien regelmäßig begleitet.
Bereits mit der Finanzierungsanfrage erhielt die Bank sämtliche Objektunterlagen sowie eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Dazu gehörten unter anderem:
- Mieteinnahmen,
- Hausgeld,
- Rücklagen,
- Haushaltsrechnung,
- Eigenkapitalnachweise,
- Einkommensunterlagen.
Dadurch entstand bereits zu Beginn ein vollständiges Bild.
Nach kurzer Prüfung erfolgte die Finanzierungszusage.
Der Blick zwei Jahre später
Heute ist die Wohnung weiterhin vermietet.
Die Finanzierung läuft planmäßig.
Durch die regelmäßige Tilgung und die positive Wertentwicklung hat sich das Eigenkapital im Objekt bereits deutlich erhöht.
Das Ehepaar beschäftigt sich inzwischen mit dem Kauf einer zweiten Kapitalanlage.
Was andere Kapitalanleger daraus lernen können
Die erste Kapitalanlage unterscheidet sich in vielen Punkten von einer selbstgenutzten Immobilie.
Nicht jede Bank bewertet vermietete Wohnungen identisch.
Entscheidend sind neben der persönlichen Bonität vor allem die Qualität des Objekts, die Vermietbarkeit und eine nachvollziehbare Finanzierungsstrategie.
Wer den ersten Kauf sorgfältig vorbereitet, schafft häufig die Grundlage für den langfristigen Aufbau eines Immobilienvermögens.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich bereits mit einer einzigen vermieteten Wohnung Vermögen aufbauen?
Wie viel Eigenkapital sollte vorhanden sein?
Werden die Mieteinnahmen berücksichtigt?
Ist die erste Kapitalanlage schwieriger zu finanzieren als ein Eigenheim?
Lohnt sich eine professionelle Vorbereitung?
Fazit
Die erste Kapitalanlage ist für viele Anleger der Einstieg in den langfristigen Vermögensaufbau.
Nicht jede Bank bewertet vermietete Wohnimmobilien gleich.
Wer Objekt, Finanzierung und persönliche Situation sorgfältig vorbereitet, verbessert seine Chancen erheblich und schafft eine solide Grundlage für weitere Investitionen.
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Kostenloses Beratungsgespräch buchenAnonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank