Immobilien Investition zu zweit: Wie wurde die vierte Wohnung finanziert?
Zwei Brüder, die Immobilien als Investitionsobjekt nutzen, besaßen bereits mehrere Wohnungen und wollten ihr Portfolio erweitern. Beim vierten Objekt reagierte die erste Bank zum ersten Mal zurückhaltend.
Können zwei Brüder gemeinsam ihre vierte Kapitalanlage finanzieren, auch mit bestehendem Portfolio?
Ja, die Brüder finanzierten die vierte Wohnung zu 95 Prozent des Kaufpreises, weil die Bank das gesamte Portfolio bewertete. Alle Wohnungen waren vermietet, die Mieten stabil, die Darlehen pünktlich bedient und die Beleihung durch Tilgung bereits gesunken. Die Kaufnebenkosten übernahmen die Brüder aus eigenen Mitteln.
Eckdaten auf einen Blick
- Kaufpreis: 468.000 €
- Eigenkapital: 56.000 €
Anonymisierte Fallangaben · keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben.
Zu wie viel Prozent wurde die Immobilien-Investition der Brüder finanziert?
Zu 95 Prozent, weil die Bank das ganze Portfolio bewertete. Die Brüder besaßen bereits drei Immobilien und wollten ihre Liquidität für weitere Investitionen und unvorhergesehene Ausgaben erhalten.
Rahmen dieses Falls: gesichertes Haushaltseinkommen, Nebenkosten aus Eigenmitteln, Bonität und Mietbasis tragen die Rate. Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Wann keine Baufinanzierung
Die Immobilien-Investition der Brüder wurde zu 95 Prozent finanziert, weil die Bank das ganze Portfolio bewertete.
„Sie besitzen bereits drei Immobilien. Warum benötigen Sie überhaupt noch eine Finanzierung mit 95 Prozent?“
Diese Frage stellte der Kreditsachbearbeiter gleich zu Beginn des Gesprächs.
Die beiden Brüder mussten schmunzeln.
Nicht, weil die Frage unberechtigt gewesen wäre.
Sondern weil genau darin ihre Strategie lag.
Sie wollten nicht möglichst viel Eigenkapital in jede einzelne Immobilie investieren.
Sie wollten möglichst effizient Vermögen aufbauen.
Liquidität sollte erhalten bleiben – für weitere Investitionen und unvorhergesehene Ausgaben.
Der gemeinsame Vermögensaufbau
Vor sechs Jahren hatten die Brüder ihre erste vermietete Eigentumswohnung gekauft.
Es folgte eine zweite.
Dann eine dritte.
Alle Objekte waren langfristig vermietet.
Die Darlehen wurden planmäßig bedient.
Mietausfälle hatte es bislang nicht gegeben.
Jetzt bot sich erneut eine Gelegenheit.
Eine hochwertig vermietete Eigentumswohnung in einer wirtschaftlich starken Stadt wurde kurzfristig verkauft.
Die Zahlen überzeugten.
Die Eckdaten: Kaufpreis: 468.000 Euro; Eigenkapital: 56.000 Euro; Finanzierung: rund 95 % des Kaufpreises; Kaufnebenkosten: vollständig aus Eigenmitteln.
Beide Brüder verfügten über sichere Angestelltenverhältnisse.
Zusätzlich erwirtschafteten die bestehenden Wohnungen regelmäßige Überschüsse.
Die erste Reaktion der Banken: Die ersten beiden Banken betrachteten ausschließlich die bereits bestehenden Darlehen.
„Sie haben bereits hohe Immobilienverbindlichkeiten.“
„Für ein viertes Objekt wünschen wir deutlich mehr Eigenkapital.“
„95 Prozent sind bei diesem Portfolio nicht darstellbar.“
Die Brüder kannten diese Argumentation bereits.
Sie wussten aber auch:
Die Anzahl der Immobilien allein sagt wenig über das tatsächliche Risiko aus.
Alle Wohnungen vermietet, Beleihung durch Tilgung schon gesunken
Vor einer erneuten Finanzierungsanfrage wurde das gesamte Portfolio ausgewertet.
Dabei zeigte sich:
Alle Wohnungen waren vermietet.
Die Mieteinnahmen entwickelten sich stabil.
Die Darlehen wurden pünktlich bedient.
Die Beleihung der bestehenden Objekte war durch Tilgung bereits deutlich gesunken.
Zusätzlich verfügten beide Brüder weiterhin über ausreichende Liquiditätsreserven.
Die neue Wohnung passte wirtschaftlich hervorragend in das bestehende Portfolio.
Warum 95 Prozent sinnvoll waren: Viele Anleger glauben, möglichst viel Eigenkapital einsetzen zu müssen.
Die Brüder verfolgten bewusst einen anderen Ansatz.
Die vorhandene Liquidität sollte nicht vollständig in einer einzigen Immobilie gebunden werden.
Sie wollten flexibel bleiben.
Für Modernisierungen.
Für mögliche Marktchancen.
Und für den weiteren Ausbau ihres Portfolios.
Bank bewertete das ganze Portfolio: 95 Prozent des Kaufpreises: Nach vollständiger Darstellung des bestehenden Immobilienbestands und der langfristigen Strategie erfolgte die Kreditentscheidung.
Die Bank betrachtete nicht nur das neue Objekt.
Sie bewertete das gesamte Portfolio.
Das Ergebnis:
Die Wohnung wurde mit 95 Prozent des Kaufpreises finanziert.
Die Kaufnebenkosten übernahmen die Brüder aus eigenen Mitteln.
Vierte Wohnung im Bestand, weiterer Aufbau Schritt für Schritt
Mit der vierten Wohnung ist der Portfolioaufbau noch nicht abgeschlossen.
Die Brüder investieren weiterhin langfristig.
Nicht möglichst schnell.
Sondern Schritt für Schritt.
Jede Immobilie soll sich wirtschaftlich selbst tragen und langfristig Vermögen aufbauen.
Was andere Kapitalanleger daraus lernen können: Ein bestehendes Immobilienportfolio ist nicht automatisch ein Nachteil.
Entscheidend ist, wie sich die einzelnen Objekte wirtschaftlich entwickeln.
Regelmäßige Mieteinnahmen, stabile Haushaltsrechnungen und eine durchdachte Finanzierungsstrategie können auch bei mehreren bestehenden Immobilien die Grundlage für weitere Investitionen schaffen.
Wachsendes Portfolio schränkt künftige Bankauswahl nicht ein: Ein wachsendes Immobilienportfolio bedeutet nicht, dass für zukünftige Finanzierungen automatisch weniger Banken infrage kommen.
Wer seine Bestandsobjekte erfolgreich bewirtschaftet, Liquidität bewusst einsetzt und jede Investition wirtschaftlich plant, kann auch weitere Kapitalanlagen mit einer 95-%-Finanzierung erfolgreich realisieren.
Ähnliche Fälle nach Kategorie und Preisklasse: Fälle aus derselben Kategorie und Preisklasse — zur Einordnung, keine Zusage des gleichen Ergebnisses.
Investition in eine Immobilie: Wie bewertet die Bank das gesamte Portfolio?
Die Bank betrachtet nicht nur das neue Objekt, sondern den gesamten Bestand. Bei den Brüdern waren alle Wohnungen vermietet, die Mieteinnahmen stabil, die Darlehen pünktlich bedient und die Beleihung durch Tilgung deutlich gesunken; Liquiditätsreserven waren vorhanden. Das ist ein anonymisierter Praxisfall ohne Zusage für andere Vorhaben.
Immobilie als Investitionsobjekt: Ab welchem Objekt wird die Bank zurückhaltend? Im Fall der Brüder reagierte die erste Bank beim vierten Objekt zum ersten Mal zurückhaltend. Eine feste Grenze nennt die Seite nicht: Die Anzahl der Immobilien allein sagt wenig über das tatsächliche Risiko aus. Die ersten beiden Banken betrachteten nur die bestehenden Darlehen.
Häufige Fragen
Können mehrere Personen gemeinsam Kapitalanlagen finanzieren?
Ja. Viele Banken begleiten gemeinsame Immobilieninvestitionen.
Werden Mieteinnahmen aus bestehenden Immobilien berücksichtigt?
Ja. Nachhaltige Mieteinnahmen fließen regelmäßig in die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung ein.
Ist wenig Eigenkapital bei weiteren Käufen ein Problem?
Nicht zwangsläufig. Entscheidend ist die Gesamtstruktur des Portfolios und die langfristige Tragfähigkeit der Finanzierung.
Wie viele Wohnungen lassen sich finanzieren?
Eine pauschale Grenze gibt es nicht. Maßgeblich sind Bonität, Objektqualität, Vermögenssituation und die individuelle Finanzierungsstrategie.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
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Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
