Die vierte gemeinsame Kapitalanlage — und die erste Skepsis der Bank
Zwei Brüder besaßen bereits mehrere Wohnungen und wollten ihr Portfolio erweitern. Beim vierten Objekt reagierte die erste Bank zum ersten Mal zurückhaltend.
„Sie besitzen bereits drei Immobilien. Warum benötigen Sie überhaupt noch eine Finanzierung mit 95 Prozent?“
Diese Frage stellte der Kreditsachbearbeiter gleich zu Beginn des Gesprächs.
Die beiden Brüder mussten schmunzeln.
Nicht, weil die Frage unberechtigt gewesen wäre.
Sondern weil genau darin ihre Strategie lag.
Sie wollten nicht möglichst viel Eigenkapital in jede einzelne Immobilie investieren.
Sie wollten möglichst effizient Vermögen aufbauen.
Liquidität sollte erhalten bleiben – für weitere Investitionen und unvorhergesehene Ausgaben.
Der gemeinsame Vermögensaufbau
Vor sechs Jahren hatten die Brüder ihre erste vermietete Eigentumswohnung gekauft.
Es folgte eine zweite.
Dann eine dritte.
Alle Objekte waren langfristig vermietet.
Die Darlehen wurden planmäßig bedient.
Mietausfälle hatte es bislang nicht gegeben.
Jetzt bot sich erneut eine Gelegenheit.
Eine hochwertig vermietete Eigentumswohnung in einer wirtschaftlich starken Stadt wurde kurzfristig verkauft.
Die Zahlen überzeugten.
Die Eckdaten
- Kaufpreis: 468.000 Euro
- Eigenkapital: 56.000 Euro
- Finanzierung: rund 95 % des Kaufpreises
- Kaufnebenkosten: vollständig aus Eigenmitteln
Beide Brüder verfügten über sichere Angestelltenverhältnisse.
Zusätzlich erwirtschafteten die bestehenden Wohnungen regelmäßige Überschüsse.
Die erste Reaktion der Banken
Die ersten beiden Banken betrachteten ausschließlich die bereits bestehenden Darlehen.
„Sie haben bereits hohe Immobilienverbindlichkeiten.“
„Für ein viertes Objekt wünschen wir deutlich mehr Eigenkapital.“
„95 Prozent sind bei diesem Portfolio nicht darstellbar.“
Die Brüder kannten diese Argumentation bereits.
Sie wussten aber auch:
Die Anzahl der Immobilien allein sagt wenig über das tatsächliche Risiko aus.
Die Analyse
Vor einer erneuten Finanzierungsanfrage wurde das gesamte Portfolio ausgewertet.
Dabei zeigte sich:
Alle Wohnungen waren vermietet.
Die Mieteinnahmen entwickelten sich stabil.
Die Darlehen wurden pünktlich bedient.
Die Beleihung der bestehenden Objekte war durch Tilgung bereits deutlich gesunken.
Zusätzlich verfügten beide Brüder weiterhin über ausreichende Liquiditätsreserven.
Die neue Wohnung passte wirtschaftlich hervorragend in das bestehende Portfolio.
Warum 95 Prozent sinnvoll waren
Viele Anleger glauben, möglichst viel Eigenkapital einsetzen zu müssen.
Die Brüder verfolgten bewusst einen anderen Ansatz.
Die vorhandene Liquidität sollte nicht vollständig in einer einzigen Immobilie gebunden werden.
Sie wollten flexibel bleiben.
Für Modernisierungen.
Für mögliche Marktchancen.
Und für den weiteren Ausbau ihres Portfolios.
Die Finanzierung
Nach vollständiger Darstellung des bestehenden Immobilienbestands und der langfristigen Strategie erfolgte die Kreditentscheidung.
Die Bank betrachtete nicht nur das neue Objekt.
Sie bewertete das gesamte Portfolio.
Das Ergebnis:
Die Wohnung wurde mit 95 Prozent des Kaufpreises finanziert.
Die Kaufnebenkosten übernahmen die Brüder aus eigenen Mitteln.
Heute
Mit der vierten Wohnung ist der Portfolioaufbau noch nicht abgeschlossen.
Die Brüder investieren weiterhin langfristig.
Nicht möglichst schnell.
Sondern Schritt für Schritt.
Jede Immobilie soll sich wirtschaftlich selbst tragen und langfristig Vermögen aufbauen.
Was andere Kapitalanleger daraus lernen können
Ein bestehendes Immobilienportfolio ist nicht automatisch ein Nachteil.
Entscheidend ist, wie sich die einzelnen Objekte wirtschaftlich entwickeln.
Regelmäßige Mieteinnahmen, stabile Haushaltsrechnungen und eine durchdachte Finanzierungsstrategie können auch bei mehreren bestehenden Immobilien die Grundlage für weitere Investitionen schaffen.
Häufig gestellte Fragen
Können mehrere Personen gemeinsam Kapitalanlagen finanzieren?
Sind 95-%-Finanzierungen auch bei bestehenden Portfolios möglich?
Werden Mieteinnahmen aus bestehenden Immobilien berücksichtigt?
Ist wenig Eigenkapital bei weiteren Käufen ein Problem?
Wie viele Wohnungen lassen sich finanzieren?
Fazit
Ein wachsendes Immobilienportfolio bedeutet nicht, dass zukünftige Finanzierungen automatisch schwieriger werden.
Wer seine Bestandsobjekte erfolgreich bewirtschaftet, Liquidität bewusst einsetzt und jede Investition wirtschaftlich plant, kann auch weitere Kapitalanlagen mit einer 95-%-Finanzierung erfolgreich realisieren.
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