Kapitalanlage Wohnung zu 95 Prozent finanziert: Praxisbericht eines Ehepaars Anfang dreißig
Mit begrenztem Eigenkapital schien der Wohnungskauf als Kapitalanlage fast unmöglich. Zwei Banken boten nur eine niedrige Beleihung an, eine dritte bewertete denselben Fall anders.
Wie kommt bei einer Wohnung als Kapitalanlage die Zusage für 95 Prozent so schnell?
Die Zusage kam nach wenigen Tagen, weil Kreditgeber und vollständige Unterlagen von Anfang an passten. Zwei Banken boten nur 70 und 80 Prozent. Dann wurde gezielt ein Finanzierungspartner gewählt, dessen Kreditrichtlinien auch höhere Beleihungen bei geeigneten Kapitalanlagen zulassen. Die Kaufnebenkosten bezahlte das Paar aus Eigenmitteln.
Eckdaten
- Kaufpreis: 318.000 €
- Eigenkapital: 42.000 €
Anonymisierte Fallangaben · keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben. · Rahmen dieses Falls: gesichertes Haushaltseinkommen, Nebenkosten aus Eigenmitteln, Bonität und Mietbasis tragen die Rate
Wer waren die Käufer?
Ein Ehepaar Anfang dreißig, das gut verdiente, aber noch keine sechsstelligen Ersparnisse aufgebaut hatte. Den Ausschlag gaben der passende Kreditgeber und vollständige Unterlagen.
„Mit Ihrem Eigenkapital können Sie vielleicht in fünf Jahren kaufen.“
Diese Aussage hörte das Ehepaar innerhalb von zwei Wochen gleich zweimal.
Beide waren Anfang dreißig.
Er arbeitete als Ingenieur.
Sie war Lehrerin.
Gemeinsam verdienten sie gut, hatten aber noch keine sechsstelligen Ersparnisse aufgebaut.
Dennoch wollten sie nicht warten.
Sie wussten, dass Zeit einer der wichtigsten Faktoren beim Vermögensaufbau mit Immobilien ist.
Statt weiter zu sparen, wollten sie ihre erste Kapitalanlage kaufen.
Eigenkapital für den Hauskauf: Wie viel reichte hier beim Wohnungskauf?
In diesem Fall 42.000 € bei 318.000 € Kaufpreis: Das Eigenkapital deckte die Kaufnebenkosten, die Bank finanzierte rund 95 % des Kaufpreises.
Nach langer Suche fanden sie eine vermietete Eigentumswohnung in einer wirtschaftlich starken Mittelstadt.
Keine Luxusimmobilie.
Keine Sanierungsruine.
Sondern eine gepflegte Wohnung mit zuverlässigem Mieter.
Die Eckdaten:
- Kaufpreis: 318.000 Euro
- Eigenkapital: 42.000 Euro
- Finanzierung: rund 95 % des Kaufpreises
- Kaufnebenkosten: aus Eigenmitteln bezahlt
Mehr Eigenkapital stand bewusst nicht zur Verfügung.
Die Rücklagen sollten für unvorhergesehene Ausgaben erhalten bleiben.
Zwei Banken boten nur 70 und 80 Prozent: Die erste Bank erklärte, Kapitalanlagen würden grundsätzlich konservativer finanziert.
Maximal 70 Prozent.
Die zweite Bank erhöhte zwar auf 80 Prozent.
Damit fehlten dem Paar jedoch immer noch über 45.000 Euro Eigenkapital.
Der Kauf wäre geplatzt.
Nicht wegen des Einkommens.
Nicht wegen der Wohnung.
Sondern ausschließlich wegen der Finanzierungsvorgaben.
Sind hohe Beleihungen grundsätzlich ausgeschlossen?
Nein: Viele Anleger glauben nach einer oder zwei Absagen, eine Finanzierung oberhalb von 80 Prozent sei grundsätzlich unmöglich; dieser Fall zeigt das Gegenteil.
Das stimmt nicht.
Entscheidend ist immer die Gesamtsituation.
Im vorliegenden Fall überzeugten mehrere Faktoren:
- zwei sichere Einkommen
- keine Konsumentenkredite
- positive Haushaltsrechnung
- ausreichende Liquiditätsreserve
- marktgängige Wohnung
- stabile Vermietung
- gute Mikrolage
Die Finanzierung musste also nicht riskanter werden.
Sie musste lediglich zur richtigen Bank.
Passender Kreditgeber gefunden: 95 Prozent in wenigen Tagen zugesagt: Nach einer vollständigen Analyse wurde gezielt ein Finanzierungspartner ausgewählt, dessen Kreditrichtlinien auch höhere Beleihungen bei geeigneten Kapitalanlagen zulassen.
Bereits mit der Anfrage wurden sämtliche Unterlagen vollständig eingereicht.
Zusätzlich wurde nachvollziehbar dargestellt, warum bewusst nicht das gesamte Vermögen als Eigenkapital eingesetzt werden sollte.
Nach wenigen Tagen lag die Zusage vor.
Die Finanzierung erfolgte mit rund 95 Prozent des Kaufpreises.
Die Kaufnebenkosten wurden vollständig aus Eigenmitteln bezahlt.
Wie steht die Wohnung zwei Jahre später da?
Die Wohnung ist weiterhin vermietet.
Die Finanzierung läuft planmäßig.
Durch Tilgung und Wertentwicklung hat sich das Eigenkapital im Objekt bereits erhöht.
Das Ehepaar plant inzwischen den Erwerb einer zweiten Kapitalanlage.
Heute würden sie den damaligen Schritt genauso wieder gehen.
Was andere Kapitalanleger daraus lernen können: Ein fehlender sechsstelliger Eigenkapitalbetrag bedeutet nicht automatisch das Ende der Immobilienpläne.
Entscheidend ist nicht allein die Höhe des Eigenkapitals.
Ebenso wichtig sind Einkommen, Bonität, Objektqualität und eine Finanzierung, die langfristig tragbar bleibt.
Woran scheitert eine hohe Beleihung oft?
Viele angehende Kapitalanleger scheitern nicht an ihrer Bonität, sondern an der Annahme, dass hohe Eigenkapitalquoten zwingend erforderlich sind.
Dieser Praxisfall zeigt, dass unter den richtigen Voraussetzungen auch eine Finanzierung mit rund 95 Prozent des Kaufpreises möglich sein kann.
Entscheidend ist eine realistische Planung, eine sorgfältige Objektprüfung und die Auswahl eines Finanzierungskonzepts, das langfristig zu den persönlichen Zielen passt.
Rechner für die Nebenkosten beim Wohnungskauf: Was kommt zum Kaufpreis dazu? Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten, die in vielen Fällen aus Eigenmitteln getragen werden. Im dokumentierten Fall deckte das Eigenkapital von 42.000 € bei 318.000 € Kaufpreis die Kaufnebenkosten, und die Bank finanzierte rund 95 % des Kaufpreises. Die Möglichkeiten hängen von der individuellen Finanzierungssituation ab.
Häufige Fragen
Reichen 100.000 Euro Eigenkapital für eine Kapitalanlage?
Das hängt von der Gesamtsituation ab, nicht allein von der Höhe des Eigenkapitals. Im dokumentierten Fall reichten 42.000 € bei 318.000 € Kaufpreis, sie deckten die Kaufnebenkosten. Ein fehlender sechsstelliger Eigenkapitalbetrag bedeutet nicht automatisch das Ende der Immobilienpläne.
Sind 95-%-Finanzierungen für Kapitalanlagen grundsätzlich möglich?
Ja. Unter bestimmten Voraussetzungen können auch hohe Beleihungen realisiert werden.
Müssen Kaufnebenkosten selbst bezahlt werden?
In vielen Fällen werden die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln getragen. Die Möglichkeiten hängen jedoch von der individuellen Finanzierungssituation ab.
Welche Rolle spielt das Einkommen?
Ein stabiles und ausreichend hohes Einkommen ist einer der wichtigsten Bausteine jeder Finanzierung.
Sind hohe Beleihungen automatisch riskant?
Nicht zwingend. Entscheidend ist, dass die Finanzierung dauerhaft tragbar bleibt und ausreichend finanzielle Reserven vorhanden sind.
Ist eine erste Kapitalanlage auch mit begrenztem Eigenkapital sinnvoll?
Das hängt von den persönlichen Zielen, der Bonität und der langfristigen Finanzierungsstrategie ab.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
Jede Kapitalanlage-Finanzierung ist ein Einzelfall. In einem kostenlosen Erstgespräch sagen wir Ihnen ehrlich, was machbar ist und welche Bank dazu passt. Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Wann keine Baufinanzierung
Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
