Wohnung als Kapitalanlage zu 95 Prozent finanziert: Praxisbericht eines jungen Ehepaars
Ein Ehepaar wollte mit begrenztem Eigenkapital eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen. Zwei Banken boten nur eine niedrige Beleihung an. Erst eine dritte Bank bewertete dieselbe Ausgangslage anders.
Wie kommt bei einer Wohnung als Kapitalanlage die Zusage für 95 Prozent so schnell?
Die Zusage kam nach wenigen Tagen, weil Kreditgeber und vollständige Unterlagen von Anfang an passten. Zwei Banken boten nur 70 und 80 Prozent. Dann wurde gezielt ein Finanzierungspartner gewählt, dessen Kreditrichtlinien auch höhere Beleihungen bei geeigneten Kapitalanlagen zulassen. Die Kaufnebenkosten bezahlte das Paar aus Eigenmitteln.
Eckdaten Kaufpreis: 318.000 € Eigenkapital: 42.000 € Anonymisierte Fallangaben · keine Zusage für andere Vorhaben. · Rahmen dieses Falls: gesichertes Haushaltseinkommen, Nebenkosten aus Eigenmitteln, Bonität und Mietbasis tragen die Rate
Typischer, anonymisierter Praxisfall. Personen, Orte und einzelne Finanzierungsdaten wurden zum Schutz der Privatsphäre angepasst. Der Ablauf entspricht einer typischen Beratungssituation bei Kapitalanlage-Finanzierungen.
Wer waren die Käufer?
Die Käufer waren ein gut verdienendes Ehepaar Anfang dreißig mit noch keinen sechsstelligen Ersparnissen. Für die spätere Finanzierung waren ein passender Kreditgeber und vollständige Unterlagen ausschlaggebend.
„Mit Ihrem Eigenkapital können Sie vielleicht in fünf Jahren kaufen.“
Innerhalb von zwei Wochen hörte das Ehepaar diese Aussage bei zwei Banken.
Beide waren Anfang dreißig.
Er arbeitete als Ingenieur.
Sie war Lehrerin.
Ihr gemeinsames Einkommen war gut, ihre Ersparnisse lagen jedoch noch unter einem sechsstelligen Betrag.
Dennoch wollten sie nicht warten.
Sie wussten, dass Zeit einer der wichtigsten Faktoren beim Vermögensaufbau mit Immobilien ist.
Deshalb wollten sie ihre erste Kapitalanlage kaufen, statt zunächst weiterzusparen.
Wie viel Eigenkapital brachte das Paar beim Wohnungskauf ein?
In diesem Fall 42.000 € bei 318.000 € Kaufpreis: Das Eigenkapital deckte die Kaufnebenkosten, die Bank finanzierte rund 95 % des Kaufpreises.
Nach längerer Suche fanden sie eine vermietete Eigentumswohnung in einer wirtschaftlich starken Mittelstadt.
Es war keine Luxusimmobilie.
Auch eine Sanierungsruine war sie nicht.
Die Wohnung war gepflegt und an einen zuverlässigen Mieter vermietet.
Die Eckdaten:
- Kaufpreis: 318.000 Euro
- Eigenkapital: 42.000 Euro
- Finanzierung: rund 95 % des Kaufpreises
- Kaufnebenkosten: aus Eigenmitteln bezahlt
Das Paar wollte bewusst kein weiteres Eigenkapital einsetzen.
Die übrigen Rücklagen sollten für unvorhergesehene Ausgaben verfügbar bleiben.
Zwei Banken boten nur 70 und 80 Prozent: Die erste Bank erklärte, Kapitalanlagen würden grundsätzlich konservativer finanziert.
Maximal 70 Prozent.
Die zweite Bank erhöhte zwar auf 80 Prozent.
Damit fehlten dem Paar jedoch immer noch über 45.000 Euro Eigenkapital.
Der Kauf wäre geplatzt.
Nicht wegen des Einkommens.
Nicht wegen der Wohnung.
Ausschlaggebend waren allein die Finanzierungsvorgaben der Banken.
Sind hohe Beleihungen grundsätzlich ausgeschlossen?
Nein: Viele Anleger glauben nach einer oder zwei Absagen, eine Finanzierung oberhalb von 80 Prozent sei grundsätzlich unmöglich; dieser Fall zeigt das Gegenteil.
Ein solcher grundsätzlicher Ausschluss besteht jedoch nicht.
Es kommt auf die gesamte Finanzierungssituation an.
In diesem Fall sprachen folgende Punkte für die Käufer:
- zwei sichere Einkommen
- keine Konsumentenkredite
- positive Haushaltsrechnung
- ausreichende Liquiditätsreserve
- marktgängige Wohnung
- stabile Vermietung
- gute Mikrolage
Dafür musste die Finanzierung nicht riskanter gestaltet werden.
Erforderlich war eine Bank mit passenden Kreditrichtlinien.
Passender Kreditgeber gefunden: 95 Prozent in wenigen Tagen zugesagt: Nach einer vollständigen Analyse wurde gezielt ein Finanzierungspartner ausgewählt, dessen Kreditrichtlinien auch höhere Beleihungen bei geeigneten Kapitalanlagen zulassen.
Sämtliche Unterlagen wurden bereits mit der Anfrage vollständig eingereicht.
Die Anfrage erläuterte zudem nachvollziehbar, warum das Paar bewusst einen Teil seines Vermögens zurückhalten wollte.
Nach wenigen Tagen lag die Zusage vor.
Die Finanzierung erfolgte mit rund 95 Prozent des Kaufpreises.
Die Kaufnebenkosten wurden vollständig aus Eigenmitteln bezahlt.
Wie hat sich die Kapitalanlage nach zwei Jahren entwickelt?
Die Wohnung ist weiterhin vermietet.
Die Finanzierung läuft planmäßig.
Tilgung und Wertentwicklung haben das im Objekt gebundene Eigenkapital inzwischen erhöht.
Das Ehepaar plant mittlerweile eine zweite Kapitalanlage.
Heute würden sie den damaligen Schritt genauso wieder gehen.
Was andere Kapitalanleger daraus lernen können: Auch ohne sechsstelligen Eigenkapitalbetrag müssen Immobilienpläne nicht automatisch scheitern.
Die Höhe des Eigenkapitals ist ein wichtiger, aber nicht der einzige Faktor.
Auch Einkommen, Bonität und Objektqualität zählen. Die Finanzierung muss langfristig tragbar bleiben.
Was kann einer hohen Beleihung im Weg stehen?
Viele angehende Kapitalanleger scheitern nicht an ihrer Bonität. Sie gehen vielmehr davon aus, dass eine hohe Eigenkapitalquote zwingend erforderlich ist.
Dieser Praxisfall zeigt, dass unter den richtigen Voraussetzungen auch eine Finanzierung mit rund 95 Prozent des Kaufpreises möglich sein kann.
Dafür brauchen Sie eine realistische Planung, eine sorgfältige Objektprüfung und ein Finanzierungskonzept, das dauerhaft zu Ihren persönlichen Zielen passt.
Rechner für die Nebenkosten beim Wohnungskauf: Was kommt zum Kaufpreis dazu? Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten, die in vielen Fällen aus Eigenmitteln getragen werden. Im dokumentierten Fall deckte das Eigenkapital von 42.000 € bei 318.000 € Kaufpreis die Kaufnebenkosten, und die Bank finanzierte rund 95 % des Kaufpreises. Die Möglichkeiten hängen von der individuellen Finanzierungssituation ab.
Häufige Fragen
Reichen 100.000 Euro Eigenkapital für eine Kapitalanlage?
Das hängt von der Gesamtsituation ab, nicht allein von der Höhe des Eigenkapitals. Im dokumentierten Fall reichten 42.000 € bei 318.000 € Kaufpreis, sie deckten die Kaufnebenkosten. Ein fehlender sechsstelliger Eigenkapitalbetrag bedeutet nicht automatisch das Ende der Immobilienpläne.
Sind 95-%-Finanzierungen für Kapitalanlagen grundsätzlich möglich?
Ja. Unter bestimmten Voraussetzungen können auch hohe Beleihungen realisiert werden.
Müssen Kaufnebenkosten selbst bezahlt werden?
In vielen Fällen werden die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln getragen. Die Möglichkeiten hängen jedoch von der individuellen Finanzierungssituation ab.
Welche Rolle spielt das Einkommen?
Ein stabiles und ausreichend hohes Einkommen ist einer der wichtigsten Bausteine jeder Finanzierung.
Sind hohe Beleihungen automatisch riskant?
Nicht zwingend. Entscheidend ist, dass die Finanzierung dauerhaft tragbar bleibt und ausreichend finanzielle Reserven vorhanden sind.
Ist eine erste Kapitalanlage auch mit begrenztem Eigenkapital sinnvoll?
Das hängt von den persönlichen Zielen, der Bonität und der langfristigen Finanzierungsstrategie ab.
Wie läuft eine Kapitalanlagefinanzierung mit wenig Eigenkapital ab?
Entscheidend ist, einen Finanzierungspartner zu finden, dessen Kreditrichtlinien auch höhere Beleihungen bei einer geeigneten Kapitalanlage zulassen, und von Anfang an vollständige Unterlagen einzureichen. Im dokumentierten Fall lehnten zwei Banken eine höhere Beleihung ab, eine dritte sagte nach wenigen Tagen mit rund 95 Prozent des Kaufpreises zu.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
Jede Kapitalanlagefinanzierung ist ein Einzelfall. In einem kostenlosen Erstgespräch erklären wir Ihnen, was machbar ist und welche Bank dazu passt. Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Wann keine Baufinanzierung\ Anonymisierter Einzelfall, keine Zusage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
