Kapitalanlage mit hoher Beleihung — der Hebel bei Top-Bonität

Bei der Kapitalanlage kehrt sich die Frage um. Der Selbstnutzer will möglichst viel Eigenkapital einbringen, weil er den Zins drücken und schnell schuldenfrei sein möchte. Der Kapitalanleger hat oft ein anderes Kalkül — und ein hoher Fremdkapitalanteil ist dabei nicht die Notlösung, sondern manchmal die Absicht.

Der Grund liegt in einem Unterschied, den das Steuerrecht macht: Schuldzinsen für eine vermietete Immobilie sind Werbungskosten (§ 9 EStG), Schuldzinsen für das selbstgenutzte Eigenheim sind es nicht. Die Fremdfinanzierung ist bei der Anlage also anders zu bewerten als beim Eigenheim. Das ist kein Freibrief für maximale Beleihung — aber es erklärt, warum ein Anleger sein Eigenkapital lieber für das zweite Objekt aufhebt, als es im ersten zu binden. Die steuerliche Würdigung Ihres konkreten Falls gehört zu Ihrem Steuerberater (§ 1 StBerG); wir rechnen die Finanzierungsseite.

Warum die Miete weniger zählt, als Sie annehmen

Die naheliegende Rechnung lautet: Die Miete deckt die Rate, also trägt sich das Objekt. So rechnet die Bank nicht. Sie setzt die Nettokaltmiete mit einem Sicherheitsabschlag an — für Mietausfallwagnis, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und Instandhaltung. Was am Ende in der Kapitaldienstrechnung landet, liegt spürbar unter dem, was im Mietvertrag steht. Und wie hoch der Abschlag ausfällt, ist eine Hausentscheidung: Manche Banken erkennen die Miete weitgehend an, andere lassen sie fast vollständig außen vor und prüfen nur Ihr Gehalt.

Genau hier entscheidet sich, ob eine Anlage mit wenig Eigenkapital funktioniert. Nicht am Zins. Nicht an der Rendite. An der Frage, welches Haus die Miete anerkennt.

Drei Risiken, die bei hoher Beleihung schärfer werden

• Negativer Cashflow. Bei hoher Beleihung übersteigt die Rate den Mietertrag nach Abschlägen fast immer. Die Differenz zahlen Sie monatlich aus dem Gehalt. Das kann eine bewusste Entscheidung sein — es muss aber eine bewusste sein, und sie muss auch einen Mieterwechsel und einen Leerstand überstehen.
• Beleihungswert unter Kaufpreis. In angespannten Märkten zahlt der Käufer mehr, als die Bank ansetzt. Die Differenz wird zu zusätzlichem Eigenkapital — und sie taucht in keiner Renditerechnung auf, weil sie erst im Bankgutachten sichtbar wird.
• Das zweite Objekt. Wer beim ersten Objekt an die Beleihungsgrenze geht, hat beim zweiten keinen Spielraum mehr. Die Bank prüft dann nicht die neue Wohnung isoliert, sondern Ihr gesamtes Engagement. Wer ein Portfolio plant, sollte beim ersten Kauf schon an den dritten denken. Siehe Portfolio mit mehreren Objekten.

Die Berichte unten zeigen Fälle, in denen es getragen hat — anonymisiert, aber nicht erfunden. Sie sind eine Modellbetrachtung, keine Renditezusage.

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