Kapitalanlage mit hoher Beleihung: Mietansatz, Bonität und Risiken
Eine Bank finanziert 100 % des Kaufpreises nur bei sehr guter Bonität und tragfähiger Rate. Die Kaufnebenkosten zahlen Sie aus eigenen Mitteln. Hier erfahren Sie, wie sich ein hoher Fremdkapitalanteil bewusst einsetzen lässt, um Eigenkapital freizuhalten, und welche Regeln dabei gelten. Zwei Praxisberichte zeigen konkrete Fälle.
Woran hängt die Zusage der Bank bei einem Kapitalanlage-Kredit mit hoher Beleihung?
Vor allem daran, wie weit die Bank die Miete anerkennt. Sie setzt die Nettokaltmiete mit einem Sicherheitsabschlag an, und wie hoch der Abschlag ausfällt, ist eine Hausentscheidung. Den vollen Kaufpreis finanziert eine Bank nur bei sehr guter Bonität und tragfähiger Rate, die Kaufnebenkosten kommen aus Eigenmitteln.
Was trägt die Rate beim Kapitalanlage-Kredit mit hoher Beleihung?
Die Finanzierung setzt ein gesichertes Haushaltseinkommen, Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln sowie eine tragfähige Rechnung aus Bonität und Mietbasis voraus. Trägt diese Rechnung die Rate nicht, ist auch mit hoher Beleihung keine Finanzierung möglich.
Warum wählen Kapitalanleger manchmal bewusst einen hohen Fremdkapitalanteil?
Schuldzinsen für eine vermietete Immobilie sind Werbungskosten (§ 9 EStG), deshalb hebt ein Anleger sein Eigenkapital lieber für das zweite Objekt auf, als es im ersten zu binden.
Beim Eigenheim möchten Käufer häufig viel Eigenkapital einsetzen, um den Zins zu senken und schneller schuldenfrei zu werden. Kapitalanleger können anders planen: Ein hoher Fremdkapitalanteil ist für sie manchmal eine bewusste Entscheidung.
Der Grund liegt in einem Unterschied, den das Steuerrecht macht: Schuldzinsen für eine vermietete Immobilie sind Werbungskosten (§ 9 EStG), Schuldzinsen für das selbstgenutzte Eigenheim sind es nicht. Die Fremdfinanzierung ist bei der Anlage also anders zu bewerten als beim Eigenheim.
Das rechtfertigt keine maximale Beleihung in jedem Fall. Es erklärt aber, warum Anleger Eigenkapital für ein zweites Objekt zurückhalten können, statt es vollständig im ersten einzusetzen. Wir berechnen die Finanzierungsseite.
Für die Zusage zu einem Kapitalanlage-Kredit mit hoher Beleihung ist besonders wichtig, welchen Teil der Miete die Bank anerkennt.
Welchen Teil der Nettokaltmiete erkennt die Bank an?
Von der Nettokaltmiete zieht die Bank einen Sicherheitsabschlag für Mietausfallwagnis, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und Instandhaltung ab. Die Höhe legt jedes Institut selbst fest.
„Die Miete deckt die Rate, also trägt sich das Objekt“ reicht der Bank als Rechnung nicht. Sie reduziert die Nettokaltmiete um einen Sicherheitsabschlag für Mietausfallwagnis, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und Instandhaltung. In der Kapitaldienstrechnung verbleibt daher deutlich weniger als die vertragliche Miete. Der Ansatz unterscheidet sich je nach Bank: Einige erkennen die Miete weitgehend an, andere berücksichtigen sie kaum und prüfen vor allem Ihr Gehalt.
Welchen Mietansatz die Bank verwendet, entscheidet hier darüber, ob eine Anlage mit wenig Eigenkapital möglich ist. Der Zins oder die Rendite allein beantworten diese Frage nicht.
Welche Risiken steigen mit dem Fremdkapitalanteil?
Bei hoher Beleihung verschärfen sich drei Risiken: ein negativer Cashflow, ein Beleihungswert unter dem Kaufpreis und fehlender Spielraum beim zweiten Objekt.
- Negativer Cashflow. Bei hoher Beleihung ist die Rate fast immer höher als der Mietertrag nach Abschlägen. Die Differenz müssen Sie monatlich aus Ihrem Gehalt zahlen. Planen Sie diesen Betrag bewusst ein und prüfen Sie, ob Sie auch einen Mieterwechsel und Leerstand tragen können.
- Beleihungswert unter Kaufpreis: Der vorsichtige Bankwert kann unter dem vereinbarten Kaufpreis liegen. Ein dadurch nicht gedeckter Finanzierungsbedarf muss im Plan berücksichtigt werden, etwa durch zusätzliche Eigenmittel oder einen anderen akzeptierten Baustein. Diese Mittel gehören in die Rentabilitätsrechnung; die Differenz ist nicht selbst zusätzlich vorhandenes Eigenkapital.
- Das zweite Objekt. Wer beim ersten Kauf die Beleihungsgrenze ausschöpft, hat beim zweiten keinen Spielraum mehr. Die Bank bewertet dann sämtliche bestehenden Verpflichtungen zusammen mit der neuen Wohnung. Denken Sie beim ersten Kauf deshalb bereits an den späteren Portfolioaufbau. Siehe Portfolio mit mehreren Objekten.
Was zeigen die Praxisberichte zum Kapitalanlage-Kredit mit hoher Beleihung?
Die Praxisberichte zeigen anonymisierte, aber nicht erfundene Fälle, in denen die Finanzierung getragen hat. Die Darstellung ist eine Modellbetrachtung und keine Renditezusage.
Häufige Fragen
Was ist, wenn die Miete die Rate nicht deckt?
Bei hoher Beleihung ist eine Lücke zwischen Miete und Rate der Normalfall. Sie zahlen die Differenz monatlich aus Ihrem Einkommen. Das kann eine bewusste Anlageentscheidung sein, muss aber auch bei Leerstand oder einem Mieterwechsel tragbar bleiben.
Was kostet die Beratung?
Die Erstberatung ist kostenlos; vergütet werden wir im Erfolgsfall von der finanzierenden Bank. Vermittlung nach §34i GewO. Keine Renditezusage.
Was passiert bei hoher Beleihung, wenn der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt?
In angespannten Märkten zahlt der Käufer mehr, als die Bank ansetzt. Die Differenz wird zu zusätzlichem Eigenkapital und wird erst im Bankgutachten sichtbar.
Was ist ein Kapitalanlage-Kredit, und wovon hängt die Zusage ab?
Ein Kapitalanlage-Kredit finanziert eine vermietete Immobilie; die Zusage hängt vor allem davon ab, wie weit die Bank die Miete mit Sicherheitsabschlag anerkennt. Eine Finanzierung ohne Eigenkapitaleinsatz im Kaufpreis gelingt nur, wenn Bonität und Rate auch bei vorsichtiger Kalkulation tragen.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
Jede Kapitalanlagefinanzierung ist ein Einzelfall. In einem kostenlosen Erstgespräch erklären wir Ihnen, was machbar ist und welche Bank dazu passt. Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Wann keine Baufinanzierung\ Rahmen dieses Falls: gesichertes Haushaltseinkommen, Nebenkosten aus Eigenmitteln, Bonität und Mietbasis tragen die Rate · Anonymisierter Einzelfall, keine Zusage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank · Die steuerliche Würdigung Ihres konkreten Falls gehört zu Ihrem Steuerberater (§ 1 StBerG).
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
