Vermietete Immobilie finanzieren aus den USA: Wie kam die 80-%-Zusage?
Ein Steuerausländer mit steuerlichem Wohnsitz in den USA wollte in eine deutsche Immobilie als Kapitalanlage investieren. Mehrere Banken lehnten pauschal ab, der Wohnsitz und nicht die Bonität war das Thema.
Wie finanziere ich aus den USA eine vermietete Immobilie in Deutschland zu 80 Prozent?
Die Zusage kam, weil eine Bank mit Erfahrung bei Steuerausländern alle Unterlagen vollständig erhielt. Mehrere Banken hatten zuvor wegen des US-Wohnsitzes abgelehnt. Erläutert wurden Einkommensstruktur, Steuerstatus, Vermögensübersicht und Eigenkapitalnachweise. Die Finanzierung wurde mit 80 Prozent des Kaufpreises umgesetzt, die Kaufnebenkosten kamen aus Eigenmitteln.
Eckdaten auf einen Blick
- Kaufpreis: 412.000 €
- Eigenkapital: 112.000 €
Anonymisierte Fallangaben · keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben.
Vermietete Immobilie finanzieren aus den USA: Welche Bank war die richtige?
Richtig war eine Bank mit Erfahrung bei Steuerausländern, die alle Unterlagen vollständig erhielt. Der Ingenieur lebte seit neun Jahren in Texas und wollte eine vermietete Eigentumswohnung als Baustein seiner Altersvorsorge.
Rahmen dieses Falls: gesichertes Haushaltseinkommen, Nebenkosten aus Eigenmitteln, Bonität und Mietbasis tragen die Rate. Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Wann keine Baufinanzierung
Die vermietete Immobilie wurde aus den USA finanziert, weil eine Bank mit Erfahrung bei Steuerausländern alle Unterlagen vollständig erhielt.
„Mit Wohnsitz in den USA finanzieren wir grundsätzlich keine Kapitalanlagen in Deutschland.“
Diese E-Mail kam schneller als erwartet.
Dabei hatte der 44-jährige Ingenieur gar keine außergewöhnlichen Wünsche.
Seit neun Jahren lebte er mit seiner Familie in Texas und arbeitete für einen internationalen Maschinenbaukonzern.
Deutschland hatte er nie aus den Augen verloren.
Sein Plan war einfach.
Er wollte sich mit einer vermieteten Eigentumswohnung ein zweites Standbein in Deutschland aufbauen.
Nicht für eine schnelle Wertsteigerung.
Sondern als Baustein seiner Altersvorsorge.
Warum jetzt?
Die Familie plante keine sofortige Rückkehr.
Vielleicht in zehn Jahren.
Vielleicht erst zum Ruhestand.
Fest stand nur eines:
Sie wollten Vermögen in Deutschland aufbauen, solange Einkommen und Sparquote hoch waren.
Nach mehreren Monaten fanden sie eine gepflegte Eigentumswohnung in Nürnberg.
Die Wohnung war seit Jahren vermietet.
Die Eigentümergemeinschaft war wirtschaftlich solide.
Genau das Objekt, nach dem sie gesucht hatten.
Eckdaten: 412.000 Euro Kaufpreis, 112.000 Euro Eigenkapital
Die Eckdaten:
Finanzierung: rund 80 % des Kaufpreises; Kaufnebenkosten: vollständig aus Eigenmitteln.
Eigentlich eine konservative Finanzierung.
Trotzdem erhielt der Käufer innerhalb kurzer Zeit zwei Absagen.
Nicht die Wohnung störte die Banken, sondern der Wohnsitz: Nicht wegen der Wohnung.
Nicht wegen des Eigenkapitals.
Nicht wegen des Einkommens.
Die Banken störten sich vielmehr an der Gesamtkonstellation.
Wohnsitz in den USA.
Steuerpflicht in den USA.
Einkommen in US-Dollar.
Internationale Bonitätsprüfung.
Für einige Kreditinstitute war das außerhalb ihrer Standardprozesse.
Die eigentliche Analyse: Bei genauer Betrachtung sprach nahezu alles für den Käufer.
Seit über neun Jahren war er beim selben Arbeitgeber beschäftigt.
Das Einkommen entwickelte sich kontinuierlich.
Es bestanden keine laufenden Konsumentenkredite.
Zusätzlich verfügte die Familie über erhebliche Liquiditätsreserven.
Auch die Wohnung überzeugte.
Sie lag in einer wirtschaftlich starken Region mit dauerhaft hoher Mietnachfrage.
Die Lösung
Statt weitere Standardbanken anzufragen, wurde gezielt ein Finanzierungspartner ausgewählt, der regelmäßig Finanzierungen für Steuerausländer begleitet.
Bereits mit der Finanzierungsanfrage wurden sämtliche Besonderheiten erläutert.
Unter anderem:
Einkommensstruktur,; Steuerstatus,; Vermögensübersicht,; Eigenkapitalnachweise,; Objektunterlagen,; langfristige Investitionsstrategie.
Dadurch erhielt die Bank ein vollständiges Bild.
Nach kurzer Prüfung erfolgte die Zusage.
Die Finanzierung wurde mit 80 % des Kaufpreises umgesetzt.
Vier Jahre später: Die Wohnung ist weiterhin vermietet.
Die Finanzierung läuft planmäßig.
Durch Tilgung und Wertentwicklung ist das Eigenkapital im Objekt deutlich gestiegen.
Inzwischen prüft die Familie bereits den Erwerb einer zweiten Kapitalanlage in Deutschland.
Was andere Steuerausländer daraus lernen können
Viele Deutsche mit Wohnsitz in den USA gehen davon aus, dass eine Kapitalanlage in Deutschland kaum finanzierbar sei.
Tatsächlich unterscheiden sich die Anforderungen der Banken erheblich.
Während einige Institute solche Finanzierungen grundsätzlich ausschließen, verfügen andere über Erfahrung mit internationalen Einkommens- und Steuersituationen.
Gerade bei Steuerausländern entscheidet häufig nicht die Bonität, sondern die Wahl des passenden Finanzierungspartners.
US-Wohnsitz schließt Vermögensaufbau mit deutschen Wohnimmobilien nicht aus: Ein Wohnsitz in den USA bedeutet nicht, dass der Vermögensaufbau mit deutschen Wohnimmobilien ausgeschlossen ist.
Entscheidend sind eine sorgfältige Vorbereitung, vollständige Unterlagen und ein Finanzierungskonzept, das sowohl zur persönlichen Situation als auch zur Immobilie passt.
Ähnliche Fälle nach Kategorie und Preisklasse: Fälle aus derselben Kategorie und Preisklasse — zur Einordnung, keine Zusage des gleichen Ergebnisses.
Häufige Fragen
Können Steuerausländer aus den USA eine Kapitalanlage in Deutschland finanzieren?
Ja. Unter den passenden Voraussetzungen begleiten zahlreiche Banken entsprechende Finanzierungen.
Werden Einkommen in US-Dollar berücksichtigt?
Grundsätzlich ja. Die Bewertung erfolgt jedoch individuell.
Können auch weitere Kapitalanlagen finanziert werden?
Ja. Viele Investoren beginnen mit einer Wohnung und erweitern ihr Portfolio schrittweise.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
Jede Kapitalanlage-Finanzierung ist ein Einzelfall. In einem kostenlosen Erstgespräch sagen wir Ihnen ehrlich, was machbar ist und welche Bank dazu passt.
Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
