Wohnsitz USA, Kapitalanlage in Deutschland
Mit steuerlichem Wohnsitz in den USA wollte er in eine deutsche Immobilie investieren. Mehrere Banken lehnten pauschal ab — der Wohnsitz, nicht die Bonität, war das Thema.
„Mit Wohnsitz in den USA finanzieren wir grundsätzlich keine Kapitalanlagen in Deutschland.“
Diese E-Mail kam schneller als erwartet.
Dabei hatte der 44-jährige Ingenieur gar keine außergewöhnlichen Wünsche.
Seit neun Jahren lebte er mit seiner Familie in Texas und arbeitete für einen internationalen Maschinenbaukonzern.
Deutschland hatte er nie aus den Augen verloren.
Sein Plan war einfach.
Er wollte sich mit einer vermieteten Eigentumswohnung ein zweites Standbein in Deutschland aufbauen.
Nicht für eine schnelle Wertsteigerung.
Sondern als Baustein seiner Altersvorsorge.
Warum jetzt?
Die Familie plante keine sofortige Rückkehr.
Vielleicht in zehn Jahren.
Vielleicht erst zum Ruhestand.
Fest stand nur eines:
Sie wollten Vermögen in Deutschland aufbauen, solange Einkommen und Sparquote hoch waren.
Nach mehreren Monaten fanden sie eine gepflegte Eigentumswohnung in Nürnberg.
Die Wohnung war seit Jahren vermietet.
Die Eigentümergemeinschaft war wirtschaftlich solide.
Genau das Objekt, nach dem sie gesucht hatten.
Die Finanzierung
Die Eckdaten:
- Kaufpreis: 412.000 Euro
- Eigenkapital: 112.000 Euro
- Finanzierung: rund 80 % des Kaufpreises
- Kaufnebenkosten: vollständig aus Eigenmitteln
Eigentlich eine konservative Finanzierung.
Trotzdem erhielt der Käufer innerhalb kurzer Zeit zwei Absagen.
Warum?
Nicht wegen der Wohnung.
Nicht wegen des Eigenkapitals.
Nicht wegen des Einkommens.
Die Banken störten sich vielmehr an der Gesamtkonstellation.
Wohnsitz in den USA.
Steuerpflicht in den USA.
Einkommen in US-Dollar.
Internationale Bonitätsprüfung.
Für einige Kreditinstitute war das außerhalb ihrer Standardprozesse.
Die eigentliche Analyse
Bei genauer Betrachtung sprach nahezu alles für den Käufer.
Seit über neun Jahren war er beim selben Arbeitgeber beschäftigt.
Das Einkommen entwickelte sich kontinuierlich.
Es bestanden keine laufenden Konsumentenkredite.
Zusätzlich verfügte die Familie über erhebliche Liquiditätsreserven.
Auch die Wohnung überzeugte.
Sie lag in einer wirtschaftlich starken Region mit dauerhaft hoher Mietnachfrage.
Die Lösung
Statt weitere Standardbanken anzufragen, wurde gezielt ein Finanzierungspartner ausgewählt, der regelmäßig Finanzierungen für Steuerausländer begleitet.
Bereits mit der Finanzierungsanfrage wurden sämtliche Besonderheiten erläutert.
Unter anderem:
- Einkommensstruktur,
- Steuerstatus,
- Vermögensübersicht,
- Eigenkapitalnachweise,
- Objektunterlagen,
- langfristige Investitionsstrategie.
Dadurch erhielt die Bank ein vollständiges Bild.
Nach kurzer Prüfung erfolgte die Zusage.
Die Finanzierung wurde mit 80 % des Kaufpreises umgesetzt.
Vier Jahre später
Die Wohnung ist weiterhin vermietet.
Die Finanzierung läuft planmäßig.
Durch Tilgung und Wertentwicklung ist das Eigenkapital im Objekt deutlich gestiegen.
Inzwischen prüft die Familie bereits den Erwerb einer zweiten Kapitalanlage in Deutschland.
Was andere Steuerausländer daraus lernen können
Viele Deutsche mit Wohnsitz in den USA gehen davon aus, dass eine Kapitalanlage in Deutschland kaum finanzierbar sei.
Tatsächlich unterscheiden sich die Anforderungen der Banken erheblich.
Während einige Institute solche Finanzierungen grundsätzlich ausschließen, verfügen andere über Erfahrung mit internationalen Einkommens- und Steuersituationen.
Gerade bei Steuerausländern entscheidet häufig nicht die Bonität, sondern die Wahl des passenden Finanzierungspartners.
Häufig gestellte Fragen
Können Steuerausländer aus den USA eine Kapitalanlage in Deutschland finanzieren?
Sind 80-%-Finanzierungen für Steuerausländer möglich?
Werden Einkommen in US-Dollar berücksichtigt?
Müssen die Kaufnebenkosten selbst getragen werden?
Können auch weitere Kapitalanlagen finanziert werden?
Fazit
Ein Wohnsitz in den USA bedeutet nicht, dass der Vermögensaufbau mit deutschen Wohnimmobilien ausgeschlossen ist.
Entscheidend sind eine sorgfältige Vorbereitung, vollständige Unterlagen und ein Finanzierungskonzept, das sowohl zur persönlichen Situation als auch zur Immobilie passt.
Dieser Praxisfall zeigt, dass auch für Steuerausländer eine 80-%-Finanzierung einer vermieteten Wohnimmobilie unter den richtigen Voraussetzungen erfolgreich umgesetzt werden kann.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
Jede Kapitalanlage-Finanzierung ist ein Einzelfall. In einem kostenlosen Erstgespräch sage ich Ihnen ehrlich, was machbar ist und welche Bank dazu passt.
Kostenloses Beratungsgespräch buchenAnonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank