Baufinanzierung für Selbstständige: Wo liegt der Hebel bei der Kapitalanlage?
Bei der Baufinanzierung für Selbstständige sind Einkommen aus Selbstständigkeit und ein Wohnsitz im Ausland kein Ausschluss, nur eine Frage der richtigen Bank und Aufbereitung. Zwei Praxisberichte zeigen den Weg.
Kredit für eine Kapitalanlage: Können Selbstständige sie finanzieren, und wo liegt der Hebel?
Ja, und der Hebel liegt in der Aufbereitung der Unterlagen und in der Auswahl der Bank, nicht im Zins. Stellen Sie die Ergebnisse mehrerer Jahre in einer Linie dar und benennen Sie Sondereffekte. Wählen Sie eine Bank, die Selbstständige regelmäßig finanziert. Auch mit Wohnsitz im Ausland geht das häufig, einige Banken schließen Steuerausländer aus, andere kennen grenzüberschreitende Fälle.
Welche zwei Stellschrauben entscheiden die Baufinanzierung für Selbstständige?
Entscheidend sind die Aufbereitung der Unterlagen und die Auswahl der Bank, nicht der Zins. Die Bank sucht in den Jahresabschlüssen die nachhaltige Zahl, und die Auswahl der Häuser steht am Anfang.
Rahmen dieses Falls: gesichertes Haushaltseinkommen, Nebenkosten aus Eigenmitteln, Bonität und Mietbasis tragen die Rate. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Wann keine Baufinanzierung
Selbstständig und im Ausland ansässig und eine Kapitalanlage in Deutschland: Das ist die Konstellation, bei der die meisten Vergleichsportale gar keine Zahl mehr ausspucken. Nicht weil sie unfinanzierbar wäre, sondern weil sich drei Hürden überlagern, die einzeln schon einen Teil der Banken ausschließen.
Erstens die Einkommensart. Es gibt keine Gehaltsabrechnung, sondern Jahresabschlüsse. Die Bank sucht darin nicht die höchste Zahl, sondern die nachhaltige — und ein Investitionsjahr, das den Gewinn drückt, liest sie ohne Erläuterung als Abwärtstrend.
Zweitens der Wohnsitz. Ohne Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland sind Sie beschränkt steuerpflichtig (§ 1 Abs. 4 EStG). Das ändert das anwendbare Recht, die Zustellbarkeit und die Anforderungen an die dokumentierte Kreditwürdigkeitsprüfung.
Drittens — und das ist der Punkt, den fast niemand auf dem Schirm hat — die Nachweisform. Ein ausländischer Jahresabschluss folgt anderen Rechnungslegungsregeln als ein deutscher. Was dort „Gewinn“ heißt, ist nicht dasselbe, was eine deutsche Bank unter Gewinn versteht. Ohne Überleitung liest sie eine Zahl, die es so nicht gibt.
Bei der Baufinanzierung für Selbstständige liegt der Hebel in der Aufbereitung der Unterlagen und in der Auswahl der Bank.
Nicht im Zins.
Aufbereitung: die Ergebnisse mehrerer Jahre in einer Linie darstellen, Sondereffekte benennen statt verstecken, Privatentnahmen und betriebliche Verbindlichkeiten trennen, die Systematik des ausländischen Abschlusses erklären. Die Frage nach der Nachhaltigkeit des Einkommens beantworten, bevor sie gestellt wird. Auswahl: Häuser, die einen ausländischen Selbstständigen prüfen wollen.
Es gibt sie. Sie werben nicht damit, weil sie keine Werbung dafür brauchen. Eine Kette von Absagen bei den falschen Häusern erschwert die Anfrage bei den richtigen — deshalb steht die Auswahl am Anfang und nicht am Ende.
Was gilt für Selbstständige, wenn Fremdwährungseinkommen dazukommt?
Dann entscheidet die Kreditrichtlinie des einzelnen Hauses: Manche nehmen Fremdwährungseinkommen nicht an, andere schon, mit einem Sicherheitsabschlag auf das umgerechnete Einkommen.
Kommt Fremdwährungseinkommen dazu, entscheidet die Kreditrichtlinie des einzelnen Hauses: Manche nehmen Fremdwährungseinkommen nicht an — andere schon, mit einem Sicherheitsabschlag auf das umgerechnete Einkommen. Siehe Welche Bank nimmt Einkommen in Fremdwährung an?
Ähnliche Fälle nach Kategorie und Preisklasse: Fälle aus derselben Kategorie und Preisklasse — zur Einordnung, keine Zusage des gleichen Ergebnisses.
Baufinanzierung für Selbständige: Welche Unterlagen zählen statt der Gehaltsabrechnung?
Statt der Gehaltsabrechnung zählen Jahresabschlüsse, in denen die Bank nicht die höchste, sondern die nachhaltige Zahl sucht.
Hilfreich ist, die Ergebnisse mehrerer Jahre in einer Linie darzustellen, Sondereffekte zu benennen sowie Privatentnahmen und betriebliche Verbindlichkeiten zu trennen. Bei einem ausländischen Abschluss gehört die Erklärung seiner Systematik dazu.
Kapitalanlagekredit bei Wohnsitz im Ausland: Welche Banken kommen infrage?
Infrage kommen Häuser, die einen ausländischen Selbstständigen prüfen wollen; es gibt sie, sie werben aber nicht damit.
Einige Banken schließen Steuerausländer aus, andere haben Erfahrung mit grenzüberschreitenden Sachverhalten. Kommt Fremdwährungseinkommen dazu, entscheidet die Kreditrichtlinie des einzelnen Hauses.
Kapitalanlageberatung für Selbstständige: Was gehört zur Finanzierungsseite?
Zur Finanzierungsseite gehören die Aufbereitung der Unterlagen und die Auswahl der Bank, nicht der Zins.
Steuerliche Themen sind individuell, erfordern eine eigene steuerliche Beratung und sind nicht Teil der Finanzierung. Eine Kette von Absagen bei den falschen Häusern erschwert die Anfrage bei den richtigen.
Häufige Fragen
Baufinanzierung bei Selbstständigen: Welche Bank nimmt Jahresabschlüsse an?
Eine Bank, die Selbstständige regelmäßig finanziert, und die Jahresabschlüsse müssen nachvollziehbar aufbereitet sein. Ein Investitionsjahr, das den Gewinn drückt, liest die Bank ohne Erläuterung als Abwärtstrend. Deshalb werden Sondereffekte benannt und die Ergebnisse mehrerer Jahre in einer Linie dargestellt.
Als Selbstständiger ein Haus finanzieren: Welche Bank nimmt Ihren Fall?
Das ist eine Bank, die Selbstständige regelmäßig finanziert, bei Wohnsitz im Ausland eine mit Erfahrung bei grenzüberschreitenden Sachverhalten. Der Hebel liegt in Aufbereitung und Bankauswahl, nicht im Zins. Kommt Fremdwährungseinkommen dazu, entscheidet die Kreditrichtlinie des einzelnen Hauses.
Was ist mit steuerlichen Themen?
Diese sind individuell und erfordern eine eigene steuerliche Beratung; sie sind nicht Teil der Finanzierung.
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Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.