Selbstständig, erfolgreich — und trotzdem zwei Absagen
Sein Unternehmen lief hervorragend, doch zwei Banken sagten ab. Bei Selbstständigen entscheidet oft weniger das Ergebnis als die Art, wie es aufbereitet wird.
„Selbstständige finanzieren wir derzeit nur mit deutlich mehr Eigenkapital.“
Der Unternehmer hatte mit einer kritischen Prüfung gerechnet.
Mit einer pauschalen Absage jedoch nicht.
Seit über zwölf Jahren führte er ein erfolgreiches IT-Systemhaus mit 18 Mitarbeitern.
Die Auftragslage war hervorragend.
Die Gewinne entwickelten sich kontinuierlich.
Trotzdem wollte die erste Bank maximal 65 Prozent des Kaufpreises finanzieren.
Die zweite Bank verlangte sogar zusätzliche Sicherheiten.
Dabei ging es nicht um ein Mehrfamilienhaus.
Nicht um ein Gewerbeobjekt.
Sondern um eine ganz normale vermietete Eigentumswohnung.
Warum er investieren wollte
Der Unternehmer hatte sein Vermögen bislang fast ausschließlich im eigenen Unternehmen aufgebaut.
Das funktionierte gut.
Gleichzeitig wusste er, dass dadurch ein erheblicher Teil seines Vermögens von einer einzigen Einkommensquelle abhängig war.
Er wollte breiter aufgestellt sein.
Immobilien erschienen ihm dafür ideal.
Die Wohnung sollte den Einstieg bilden.
Die Eckdaten
Nach mehreren Monaten fand er eine hochwertige Neubauwohnung in einer wirtschaftlich starken Stadt.
Die Wohnung war bereits vermietet.
Die Zahlen:
- Kaufpreis: 436.000 Euro
- Eigenkapital: 62.000 Euro
- Finanzierung: rund 90 % des Kaufpreises
- Kaufnebenkosten: aus Eigenmitteln
Mehr Eigenkapital wollte er bewusst nicht einsetzen.
Liquidität war für sein Unternehmen wichtiger als eine möglichst niedrige Darlehenssumme.
Warum Selbstständige häufig anders bewertet werden
Während Angestellte ihre letzten Gehaltsabrechnungen vorlegen, betrachten Banken bei Selbstständigen deutlich mehr Unterlagen.
Unter anderem:
- Jahresabschlüsse
- betriebswirtschaftliche Auswertungen
- Steuerbescheide
- Liquiditätsentwicklung
- Eigenkapital des Unternehmens
- private Vermögensverhältnisse
Viele Banken reagieren deshalb vorsichtiger.
Nicht weil Selbstständige grundsätzlich risikoreicher wären.
Sondern weil ihre wirtschaftliche Situation umfangreicher geprüft werden muss.
Die Analyse
Bei genauer Betrachtung zeigte sich ein ausgesprochen solides Gesamtbild.
Das Unternehmen erwirtschaftete seit Jahren stabile Gewinne.
Es bestanden keine Zahlungsrückstände.
Die Eigenkapitalquote des Unternehmens war hoch.
Privat verfügte der Unternehmer über ausreichende Rücklagen.
Auch die Haushaltsrechnung überzeugte.
Die geplante Wohnung befand sich in einer gefragten Lage und war langfristig vermietet.
Der entscheidende Unterschied
Vor der erneuten Finanzierungsanfrage wurden sämtliche Unterlagen strukturiert aufbereitet.
Nicht nur die Jahresabschlüsse.
Sondern die gesamte wirtschaftliche Entwicklung.
Die Bank erhielt dadurch ein vollständiges Bild der privaten und unternehmerischen Situation.
Bereits nach kurzer Zeit erfolgte die Zusage.
Die Finanzierung wurde mit rund 90 Prozent des Kaufpreises umgesetzt.
Heute
Die Wohnung entwickelt sich wie geplant.
Die Mieteinnahmen fließen regelmäßig.
Der Unternehmer hat sein Vermögen erstmals außerhalb seines Unternehmens aufgebaut.
Die nächste Kapitalanlage ist bereits in Planung.
Was andere Selbstständige daraus lernen können
Eine Selbstständigkeit ist kein Hindernis für den Vermögensaufbau mit Immobilien.
Entscheidend ist nicht allein der Jahresgewinn.
Viel wichtiger ist eine nachvollziehbare Darstellung der gesamten wirtschaftlichen Situation.
Gerade Unternehmer profitieren davon, wenn Liquidität im Betrieb erhalten bleibt und die Finanzierung trotzdem langfristig tragfähig ist.
Häufig gestellte Fragen
Können Selbstständige Kapitalanlagen finanzieren?
Sind 90-%-Finanzierungen auch für Unternehmer möglich?
Welche Unterlagen verlangen Banken?
Ist viel Eigenkapital zwingend erforderlich?
Warum prüfen Banken Selbstständige intensiver?
Fazit
Dieser Praxisfall zeigt, dass erfolgreiche Selbstständige nicht automatisch hohe Eigenkapitalquoten benötigen, um in den Immobilienmarkt einzusteigen.
Wer Unternehmen, private Finanzen und Investitionsstrategie nachvollziehbar darstellt, kann auch mit einer 90-%-Finanzierung den Grundstein für den langfristigen Aufbau eines Immobilienvermögens legen.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
Jede Kapitalanlage-Finanzierung ist ein Einzelfall. In einem kostenlosen Erstgespräch sage ich Ihnen ehrlich, was machbar ist und welche Bank dazu passt.
Kostenloses Beratungsgespräch buchenAnonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank