Immobilienfinanzierung für Selbstständige: Was brauchte die Bank für 90 %?
Sein Unternehmen lief hervorragend, doch zwei Banken sagten ab. Bei der Baufinanzierung als Selbstständiger entscheidet oft weniger das Ergebnis als die Art, wie es aufbereitet wird.
Was braucht die Bank, wenn Selbstständige eine Kapitalanlage Wohnung zu 90 % finanzieren?
Die Bank brauchte ein vollständiges Bild von Firma und Privatfinanzen. Dafür wurden Jahresabschlüsse, die gesamte wirtschaftliche Entwicklung und die privaten Rücklagen strukturiert aufbereitet. Zwei Banken hatten zuvor abgesagt. Danach erfolgte die Zusage für rund 90 Prozent des Kaufpreises, die Kaufnebenkosten kamen aus Eigenmitteln.
Eckdaten auf einen Blick
- Kaufpreis: 436.000 €
- Eigenkapital: 62.000 €
Anonymisierte Fallangaben · keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben.
Immobilienfinanzierung Selbstständige: Welche Finanzen musste die Bank vollständig sehen?
Die Bank brauchte ein vollständiges Bild von Firma und Privatfinanzen, dann finanzierte sie zu 90 Prozent. Die erste Bank wollte maximal 65 Prozent des Kaufpreises finanzieren, die zweite verlangte zusätzliche Sicherheiten.
Rahmen dieses Falls: gesichertes Haushaltseinkommen, Nebenkosten aus Eigenmitteln, Bonität und Mietbasis tragen die Rate. Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Wann keine Baufinanzierung
Für die Immobilienfinanzierung des Selbstständigen zu 90 Prozent brauchte die Bank ein vollständiges Bild von Firma und Privatfinanzen.
„Selbstständige finanzieren wir derzeit nur mit deutlich mehr Eigenkapital.“
Der Unternehmer hatte mit einer kritischen Prüfung gerechnet.
Mit einer pauschalen Absage jedoch nicht.
Seit über zwölf Jahren führte er ein erfolgreiches IT-Systemhaus mit 18 Mitarbeitern.
Die Auftragslage war hervorragend.
Die Gewinne entwickelten sich kontinuierlich.
Trotzdem wollte die erste Bank maximal 65 Prozent des Kaufpreises finanzieren.
Die zweite Bank verlangte sogar zusätzliche Sicherheiten.
Dabei ging es nicht um ein Mehrfamilienhaus.
Nicht um ein Gewerbeobjekt.
Sondern um eine ganz normale vermietete Eigentumswohnung.
Warum eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage passte
Der Unternehmer hatte sein Vermögen bislang fast ausschließlich im eigenen Unternehmen aufgebaut.
Das funktionierte gut.
Gleichzeitig wusste er, dass dadurch ein erheblicher Teil seines Vermögens von einer einzigen Einkommensquelle abhängig war.
Er wollte breiter aufgestellt sein.
Immobilien erschienen ihm dafür ideal.
Die Wohnung sollte den Einstieg bilden.
Die Eckdaten: Nach mehreren Monaten fand er eine hochwertige Neubauwohnung in einer wirtschaftlich starken Stadt.
Die Wohnung war bereits vermietet.
Die Zahlen:
Kaufpreis: 436.000 Euro; Eigenkapital: 62.000 Euro; Finanzierung: rund 90 % des Kaufpreises; Kaufnebenkosten: aus Eigenmitteln.
Mehr Eigenkapital wollte er bewusst nicht einsetzen.
Liquidität war für sein Unternehmen wichtiger als eine möglichst niedrige Darlehenssumme.
Warum Selbstständige häufig anders bewertet werden
Während Angestellte ihre letzten Gehaltsabrechnungen vorlegen, betrachten Banken bei Selbstständigen deutlich mehr Unterlagen.
Unter anderem:
Jahresabschlüsse; betriebswirtschaftliche Auswertungen; Steuerbescheide; Liquiditätsentwicklung; Eigenkapital des Unternehmens; private Vermögensverhältnisse.
Viele Banken reagieren deshalb vorsichtiger.
Nicht weil Selbstständige grundsätzlich risikoreicher wären.
Sondern weil ihre wirtschaftliche Situation umfangreicher geprüft werden muss.
Stabile Firmengewinne, private Rücklagen, Wohnung fest vermietet: Bei genauer Betrachtung zeigte sich ein ausgesprochen solides Gesamtbild.
Das Unternehmen erwirtschaftete seit Jahren stabile Gewinne.
Es bestanden keine Zahlungsrückstände.
Die Eigenkapitalquote des Unternehmens war hoch.
Privat verfügte der Unternehmer über ausreichende Rücklagen.
Auch die Haushaltsrechnung überzeugte.
Die geplante Wohnung befand sich in einer gefragten Lage und war langfristig vermietet.
Der entscheidende Unterschied
Vor der erneuten Finanzierungsanfrage wurden sämtliche Unterlagen strukturiert aufbereitet.
Nicht nur die Jahresabschlüsse.
Sondern die gesamte wirtschaftliche Entwicklung.
Die Bank erhielt dadurch ein vollständiges Bild der privaten und unternehmerischen Situation.
Bereits nach kurzer Zeit erfolgte die Zusage.
Die Finanzierung wurde mit rund 90 Prozent des Kaufpreises umgesetzt.
Mieten fließen, Vermögen erstmals außerhalb der Firma aufgebaut: Die Wohnung entwickelt sich wie geplant.
Die Mieteinnahmen fließen regelmäßig.
Der Unternehmer hat sein Vermögen erstmals außerhalb seines Unternehmens aufgebaut.
Die nächste Kapitalanlage ist bereits in Planung.
Was andere Selbstständige daraus lernen können: Eine Selbstständigkeit ist kein Hindernis für den Vermögensaufbau mit Immobilien.
Entscheidend ist nicht allein der Jahresgewinn.
Viel wichtiger ist eine nachvollziehbare Darstellung der gesamten wirtschaftlichen Situation.
Gerade Unternehmer profitieren davon, wenn Liquidität im Betrieb erhalten bleibt und die Finanzierung trotzdem langfristig tragfähig ist.
Selbstständige benötigen nicht zwingend eine hohe Eigenkapitalquote
Dieser Praxisfall zeigt, dass erfolgreiche Selbstständige nicht automatisch hohe Eigenkapitalquoten benötigen, um in den Immobilienmarkt einzusteigen.
Wer Unternehmen, private Finanzen und Investitionsstrategie nachvollziehbar darstellt, kann auch mit einer 90-%-Finanzierung den Grundstein für den langfristigen Aufbau eines Immobilienvermögens legen.
Ähnliche Fälle nach Kategorie und Preisklasse: Fälle aus derselben Kategorie und Preisklasse — zur Einordnung, keine Zusage des gleichen Ergebnisses.
Immobilienfinanzierung für Unternehmen: Was braucht die Bank von Firma und Privatfinanzen? Die Bank brauchte ein vollständiges Bild der privaten und unternehmerischen Situation. Dazu gehören Jahresabschlüsse, betriebswirtschaftliche Auswertungen, Steuerbescheide, Liquiditätsentwicklung, das Eigenkapital des Unternehmens und die privaten Vermögensverhältnisse. Wichtig ist, dass die Unterlagen strukturiert aufbereitet sind, nicht nur die Jahresabschlüsse.
Baufinanzierung für Selbstständige: Welche Unterlagen ersetzen die Gehaltsabrechnung? Statt Gehaltsabrechnungen betrachten Banken bei Selbstständigen deutlich mehr Unterlagen: Jahresabschlüsse, betriebswirtschaftliche Auswertungen, Steuerbescheide, Liquiditätsentwicklung, Eigenkapital des Unternehmens und private Vermögensverhältnisse. Der Grund ist nicht höheres Risiko, sondern dass die wirtschaftliche Situation umfangreicher geprüft werden muss.
Häufige Fragen
Lohnabrechnung für Selbstständige: Welche Unterlagen verlangt die Bank stattdessen?
Banken verlangen bei Selbstständigen Jahresabschlüsse, betriebswirtschaftliche Auswertungen, Steuerbescheide, Liquiditätsentwicklung, Angaben zum Eigenkapital des Unternehmens und zu den privaten Vermögensverhältnissen. Im dokumentierten Fall wurde die gesamte wirtschaftliche Entwicklung strukturiert aufbereitet, nicht nur der Jahresabschluss.
Können Selbstständige Kapitalanlagen finanzieren?
Ja. Viele Banken begleiten entsprechende Finanzierungen.
Welche Unterlagen verlangen Banken?
In der Regel unter anderem Jahresabschlüsse, Steuerunterlagen, Einkommensnachweise und Informationen zur Vermögenssituation.
Ist viel Eigenkapital zwingend erforderlich?
Nicht immer. Entscheidend ist die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung.
Warum prüfen Banken Selbstständige intensiver?
Unternehmerische Einkommen unterscheiden sich von klassischen Angestelltengehältern und erfordern daher häufig eine umfassendere Analyse.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
Jede Kapitalanlage-Finanzierung ist ein Einzelfall. In einem kostenlosen Erstgespräch sagen wir Ihnen ehrlich, was machbar ist und welche Bank dazu passt.
Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
