Wohnsitz im Ausland — deutsche Immobilie trotzdem finanziert
Der steuerliche Wohnsitz im Ausland ist beim Bank-Check der häufigste Ablehnungsgrund — und selten ein echtes Hindernis. Vier Praxisberichte zeigen, wie deutsche Immobilien dennoch finanziert werden.
Kann ich mit Wohnsitz im Ausland eine Immobilie in Deutschland finanzieren?
Ja, zahlreiche Banken bieten das an, allerdings mit unterschiedlichen Anforderungen je Institut. Das Einkommen muss nicht in Deutschland erzielt werden, auch ausländisches Einkommen kann berücksichtigt werden, sofern es nachvollziehbar dokumentiert ist. Eine Absage ist in aller Regel keine Bewertung Ihres Falls, sondern des Aufwands, denn Häuser ohne Routine lehnen pauschal ab, unabhängig von Ihrer Bonität.
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Warum eine Absage hier fast nichts bedeutet: „Wohnsitz im Ausland“ klingt nach einem Detail auf einem Formular. Für eine deutsche Bank ist es der Schalter, der über die Hälfte der Anfrage entscheidet — und zwar bevor jemand Ihr Einkommen angesehen hat.
Der Grund ist nicht das Ausfallrisiko. Es ist die Rechtsunsicherheit. Drei Dinge verändern sich mit dem Wegfall des deutschen Wohnsitzes gleichzeitig:
Das anwendbare Recht. Nach der Rom-I-Verordnung kann sich ein Verbraucher mit gewöhnlichem Aufenthalt im Ausland unter Umständen auf zwingende Schutzvorschriften seines Wohnsitzstaates berufen. Die Bank weiß dann nicht sicher, nach welcher Rechtsordnung ihr eigener Vertrag im Streitfall ausgelegt wird. Die Prüfpflicht. Eine fehlerhafte Kreditwürdigkeitsprüfung ist nach § 505d BGB scharf sanktioniert — der Darlehensnehmer kann den Zins auf Marktniveau senken und jederzeit kündigen.
Bei ausländischen Einkommensnachweisen ist eine dokumentenfeste Prüfung aufwendiger. Es steigt also nicht das Ausfallrisiko, sondern das Sanktionsrisiko. Der Kreis der Häuser, die zeichnen. Mit dem Wohnsitz ändert sich, wer den Fall überhaupt bearbeitet: Wohnsitzland und Einkommenswährung entscheiden zusammen über die Bankenauswahl. Manche Häuser nehmen Fremdwährungseinkommen nicht an — andere schon und rechnen es mit einem Sicherheitsabschlag von 10–50 % an, je nach Währung und Einkommensart.
Weil sie in aller Regel keine Bewertung Ihres Falls ist, sondern eine Bewertung des Aufwands. Ein Haus, das diese drei Punkte nicht routiniert bearbeitet, lehnt pauschal ab — unabhängig davon, wie stark Ihre Bonität ist. Wer daraus schließt, dass sein Vorhaben nicht finanzierbar sei, zieht den falschen Schluss aus der richtigen Beobachtung.
Die Häuser, die es können, haben die Fragen längst beantwortet. Sie werben nicht damit, weil sie kein Publikum dafür haben — und sie stehen auf keinem Vergleichsportal. Der Zugang zu ihnen ist der eigentliche Wert dieser Arbeit.
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Häufige Fragen
Muss mein Einkommen in Deutschland erzielt werden?
Nein, auch Einkommen aus dem Ausland kann berücksichtigt werden, wenn es nachvollziehbar belegt ist. Manche Banken nehmen Einkommen in Fremdwährung nicht an, andere rechnen es mit einem Sicherheitsabschlag von 10 bis 50 % an, je nach Währung und Einkommensart. Wohnsitzland und Einkommenswährung bestimmen zusammen, welche Banken infrage kommen.
Warum lehnen manche Banken pauschal ab?
Wegen interner Richtlinien und höheren Prüfungsaufwands — nicht wegen Ihrer Bonität. Andere Banken finanzieren solche Fälle regelmäßig.
Ist der steuerliche Wohnsitz im Ausland ein echtes Hindernis für die Finanzierung einer deutschen Immobilie?
Der steuerliche Wohnsitz im Ausland ist beim Bank-Check der häufigste Ablehnungsgrund und selten ein echtes Hindernis. Zahlreiche Banken bieten die Finanzierung an, allerdings mit unterschiedlichen Anforderungen je Institut.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.