Wohnsitz Spanien — vermietete Eigentumswohnung in Düsseldorf
Als Herr und Frau M. ihre Traumwohnung in Düsseldorf fanden, waren sie überzeugt, den größten Teil bereits hinter sich zu haben. Seit fast zehn Jahren lebten sie an der spanischen Costa Blanca, arbeiteten dort erfolgreich und hatten sich ein solides Vermögen aufgebaut. Die Eigentumswohnung in Deutschland sollte keine Ferienimmobilie werden, sondern eine langfristige Kapitalanlage für die Altersvorsorge.
Kann ich mit Wohnsitz in Spanien eine vermietete Eigentumswohnung in Düsseldorf finanzieren?
Ja, zahlreiche Banken bieten entsprechende Finanzierungen an. Das Einkommen muss nicht in Deutschland erzielt werden, auch Einkommen aus Spanien kann grundsätzlich berücksichtigt werden, sofern es nachvollziehbar dokumentiert werden kann. Im geschilderten Fall wurde nach drei Absagen wegen des Wohnsitzes eine vermietete Wohnung in Düsseldorf für 425.000 Euro mit 357.000 Euro finanziert.
Die Ausgangssituation
Eigenkapital war vorhanden. Beide verfügten über unbefristete Arbeitsverträge. Es gab keine negativen SCHUFA-Einträge, keine laufenden Kreditausfälle und eine ausgezeichnete Haushaltsrechnung.
Dennoch erhielten sie innerhalb weniger Wochen drei Absagen.
Nicht wegen ihrer Bonität.
Nicht wegen des Kaufpreises.
Nicht wegen fehlenden Eigenkapitals.
Der einzige Grund lautete: Wohnsitz Spanien.
Herr M. arbeitet als technischer Projektleiter bei einem internationalen Unternehmen mit Sitz in Alicante. Seine Ehefrau ist kaufmännische Angestellte in einem spanischen Handelsunternehmen. Beide beziehen ihr Einkommen in Euro und versteuern dieses vollständig in Spanien.
Für ihre Altersvorsorge möchten sie eine vermietete Eigentumswohnung in Düsseldorf erwerben.
Die Eckdaten der Finanzierung:
Kaufpreis: 425.000 Euro; Kaufnebenkosten: rund 42.000 Euro; Eigenkapital: 110.000 Euro; Finanzierungsbedarf: 357.000 Euro.
Die Immobilie liegt in einer gefragten Wohnlage mit guter Vermietbarkeit und langfristig stabilen Perspektiven.
Eigentlich eine Finanzierung, die auf den ersten Blick unproblematisch erscheint.
Warum die Hausbank ablehnte
Die erste Anfrage richtete das Ehepaar an die Bank, bei der beide bereits seit vielen Jahren ihre Konten führten.
Die Hoffnung war groß, schließlich bestand eine langjährige Kundenbeziehung.
Die Antwort kam überraschend schnell.
Eine Finanzierung sei aufgrund des steuerlichen Wohnsitzes im Ausland leider nicht möglich.
Weitere Erläuterungen gab es nicht.
Auch zwei weitere Banken lehnten den Antrag bereits nach einer Vorprüfung ab.
Einige Institute finanzieren grundsätzlich keine Steuerausländer.
Andere verlangen Voraussetzungen, die im konkreten Fall nicht erfüllt werden konnten.
Für viele Antragsteller entsteht dadurch der Eindruck, eine Finanzierung in Deutschland sei mit Wohnsitz im Ausland grundsätzlich ausgeschlossen.
Das stimmt jedoch nicht.
Das eigentliche Problem lag nicht in der Bonität
Bei der detaillierten Analyse zeigte sich schnell, dass weder Einkommen noch Vermögensverhältnisse Anlass zur Sorge gaben.
Entscheidend waren vielmehr interne Kreditrichtlinien.
Viele Banken verfügen über standardisierte Prozesse, die auf Kunden mit Wohnsitz in Deutschland ausgelegt sind.
Sobald Einkommen, Steuerpflicht oder Wohnsitz ins Ausland verlagert werden, steigt aus Sicht dieser Institute der Prüfungsaufwand erheblich.
Dazu gehören unter anderem:
Prüfung ausländischer Einkommensnachweise; Bewertung steuerlicher Besonderheiten; zusätzliche Dokumentationspflichten; interne Vorgaben des Risikomanagements; unterschiedliche Anforderungen an Eigenkapital und Beleihung.
Die Folge: Nicht selten erfolgt bereits eine pauschale Ablehnung, obwohl die wirtschaftlichen Voraussetzungen hervorragend sind.
Die Strategie: Anstatt wahllos weitere Finanzierungsanfragen zu stellen, wurde zunächst geprüft, welche Banken regelmäßig Finanzierungen für Deutsche mit Wohnsitz in Spanien begleiten.
Bereits vor Einreichung der Unterlagen wurden alle Besonderheiten transparent dargestellt.
Dazu gehörten:
Einkommensstruktur; steuerlicher Wohnsitz; Vermögensübersicht; Eigenkapitalnachweise; Objektunterlagen; Haushaltsrechnung.
Dadurch erhielt das finanzierende Institut von Beginn an ein vollständiges Bild der wirtschaftlichen Situation.
Nach der Vorprüfung erfolgte eine positive Rückmeldung.
Wenige Tage später lag die Finanzierungszusage vor.
Das Finanzierungskonzept
Die Finanzierung wurde langfristig auf Stabilität ausgelegt.
Neben dem vorhandenen Eigenkapital blieben ausreichende Liquiditätsreserven erhalten, um zukünftige Instandhaltungen oder unvorhergesehene Ausgaben bewältigen zu können.
Auch die zu erwartenden Mieteinnahmen wurden in die Gesamtbetrachtung einbezogen.
Das Ergebnis war eine tragfähige Finanzierung, die sowohl den Anforderungen der Bank als auch den langfristigen Zielen des Ehepaars entsprach.
Was andere Auslandsdeutsche aus diesem Praxisfall lernen können: Der Wohnsitz in Spanien ist kein Ausschlusskriterium für eine Immobilienfinanzierung in Deutschland.
Entscheidend ist vielmehr, ob die angefragte Bank Erfahrung mit internationalen Finanzierungen besitzt.
Viele Antragsteller verlieren wertvolle Zeit durch Absagen von Instituten, deren interne Richtlinien solche Finanzierungen grundsätzlich nicht vorsehen.
Wer von Anfang an die passenden Finanzierungspartner auswählt und seine Unterlagen vollständig vorbereitet, verbessert die Erfolgsaussichten erheblich.
Gerade bei Steuerausländern entscheidet häufig weniger der Zinssatz als die Erfahrung der finanzierenden Bank mit grenzüberschreitenden Sachverhalten.
Andere Bank ermöglicht Finanzierung für Wohnsitz in Spanien
Dieser Praxisfall zeigt, dass eine Absage durch einzelne Banken nicht bedeutet, dass eine Finanzierung grundsätzlich unmöglich ist.
Gerade bei Deutschen mit Wohnsitz in Spanien unterscheiden sich die Kreditrichtlinien der Banken erheblich. Während einige Institute solche Finanzierungen grundsätzlich ausschließen, verfügen andere über langjährige Erfahrung mit internationalen Einkommens- und Steuersituationen.
Wer frühzeitig auf spezialisierte Finanzierungspartner setzt und seine Unterlagen professionell vorbereitet, kann auch mit Wohnsitz im Ausland erfolgreich in deutsche Immobilien investieren.
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Häufige Fragen
Kann ich mit Wohnsitz in Spanien eine Immobilie in Deutschland finanzieren?
Ja. Zahlreiche Banken bieten entsprechende Finanzierungen an. Allerdings unterscheiden sich die Anforderungen je nach Kreditinstitut deutlich.
Wie viel Eigenkapital wird benötigt?
Das hängt von der jeweiligen Bank und der Finanzierungskonstellation ab. Eine solide Eigenkapitalquote verbessert regelmäßig die Finanzierungsmöglichkeiten.
Sind deutsche Konten erforderlich?
Nicht zwingend. Viele Banken wünschen jedoch ein deutsches Referenzkonto oder richten im Rahmen der Finanzierung ein entsprechendes Konto ein.
Dauert die Bearbeitung länger als bei einer Standardfinanzierung?
Je nach Unterlagen und Bank kann die Prüfung etwas mehr Zeit in Anspruch nehmen. Eine vollständige Dokumentation beschleunigt den Prozess erheblich.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
Jeder Fall mit Auslandsbezug ist eigen. In einem kostenlosen Erstgespräch sagen wir Ihnen ehrlich, was machbar ist und welche Bank dazu passt.
Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.