Grenzgänger mit Schweizer Einkommen — Einfamilienhaus bei Freiburg
Mit einer Absage endete das Beratungsgespräch bei der zweiten Bank. Zwei Banken lehnten den Antrag ab, nicht wegen des Einkommens, sondern wegen des Einkommens aus der Schweiz.
Wie rechnen Banken das Schweizer Einkommen eines Grenzgängers beim Einfamilienhaus an?
Banken rechnen CHF-Einkommen in der Regel nicht vollständig an, sondern mit einem Sicherheitsabschlag von 10 bis 50 %, je nach Währung und Einkommensart. Einen deutschen Arbeitsvertrag brauchen Sie nicht, entscheidend ist die wirtschaftliche Stabilität des Arbeitsverhältnisses. Im Praxisfall wurden Banken gewählt, die Schweizer Einkommen regelmäßig begleiten, und die Besonderheiten vorab erläutert. Danach kam die Zusage.
Der Traum vom Eigenheim in Deutschland
Für Herrn M. war das kaum nachvollziehbar.
Seit über zwölf Jahren arbeitete er als Maschinenbauingenieur in Zürich. Sein Gehalt lag deutlich über dem Durchschnitt, sein Arbeitsvertrag war unbefristet und Eigenkapital hatte er ebenfalls angespart.
Gemeinsam mit seiner Ehefrau wollte er im Raum Freiburg ein Einfamilienhaus kaufen.
Die Finanzierung schien eigentlich Formsache zu sein.
Doch zwei Banken lehnten den Antrag ab.
Nicht wegen des Einkommens.
Sondern wegen des Einkommens aus der Schweiz.
Die Familie lebte weiterhin in Deutschland.
Jeden Morgen fuhr Herr M. über die Grenze zu seinem Arbeitgeber in Zürich.
Sein Einkommen erhielt er in Schweizer Franken.
Seine Ehefrau arbeitete in Teilzeit bei einem deutschen Unternehmen.
Nach mehreren Jahren des Sparens fand die Familie schließlich das passende Haus.
Die wichtigsten Eckdaten:
Kaufpreis: 685.000 Euro; Eigenkapital: 185.000 Euro; Finanzierungsbedarf: 545.000 Euro.
Die monatliche Belastung war tragbar.
Dennoch verliefen die ersten Bankgespräche enttäuschend.
Was bei Schweizer Einkommen für manche Banken anders ist
Viele Kreditinstitute finanzieren Grenzgänger grundsätzlich.
Andere tun es nur eingeschränkt.
Der Grund liegt nicht in der Bonität des Kunden.
Entscheidend sind häufig interne Vorgaben.
Schweizer Einkommen bedeuten für Banken unter anderem:
Wechselkursrisiken; andere Sozialversicherungssysteme; abweichende Lohnabrechnungen; unterschiedliche steuerliche Regelungen; zusätzlicher Prüfungsaufwand.
Einige Banken möchten dieses Risiko grundsätzlich vermeiden.
Andere verfügen dagegen über spezialisierte Kreditabteilungen, die solche Fälle regelmäßig bearbeiten.
Die eigentliche Stärke lag im Gesamtbild: Bei der Analyse zeigte sich schnell, dass die wirtschaftliche Situation ausgesprochen solide war.
Herr M. verfügte über einen langfristigen Arbeitsvertrag.
Sein Arbeitgeber gehörte zu einem international tätigen Industriekonzern.
Die Eigenkapitalquote lag deutlich über dem Durchschnitt.
Darüber hinaus bestanden ausreichende Rücklagen für Modernisierungen und unvorhergesehene Ausgaben.
Auch die Haushaltsrechnung zeigte selbst bei konservativer Kalkulation einen komfortablen finanziellen Spielraum.
Das Problem war also nicht die Finanzierung.
Das Problem war die Wahl der falschen Banken.
Die passende Finanzierungsstrategie
Anstatt weitere Standardanfragen zu stellen, wurde gezielt nach Banken gesucht, die regelmäßig Finanzierungen mit Schweizer Einkommen begleiten.
Bereits vor Einreichung wurden sämtliche Besonderheiten erläutert.
Dazu gehörten:
Einkommen in Schweizer Franken; Arbeitgeber in der Schweiz; steuerliche Situation; Grenzgängerstatus; Wechselkursbetrachtung; Eigenkapitalnachweis.
Durch diese Vorbereitung konnten Rückfragen der Bank bereits im Vorfeld beantwortet werden.
Nach kurzer Zeit erfolgte die Finanzierungszusage.
Langfristig gebaut, ein Teil des Eigenkapitals bleibt Reserve: Die Finanzierung wurde langfristig und konservativ aufgebaut.
Dabei blieb ein Teil des Eigenkapitals bewusst als Reserve erhalten.
Gerade bei Immobilienkäufen empfiehlt es sich, nicht sämtliche verfügbaren Mittel einzusetzen.
So bleibt genügend finanzieller Spielraum für Modernisierungen oder unerwartete Kosten.
Die Familie konnte den Kauf des Hauses wie geplant abschließen.
Warum dieser Fall typisch ist
Grenzgänger gehören seit Jahren zu den wirtschaftlich besonders starken Kundengruppen.
Dennoch erleben viele Antragsteller zunächst mehrere Absagen.
Nicht weil ihre finanzielle Situation problematisch wäre.
Sondern weil einzelne Banken keine geeigneten Prozesse für Einkommen aus der Schweiz eingerichtet haben.
Wer sich davon nicht entmutigen lässt und gezielt Institute anspricht, die über entsprechende Erfahrung verfügen, hat häufig sehr gute Finanzierungschancen.
Was andere Grenzgänger daraus lernen können: Eine Bankabsage sagt oft mehr über die Kreditrichtlinien der Bank aus als über die Bonität des Antragstellers.
Gerade Einkommen aus der Schweiz werden von Banken sehr unterschiedlich bewertet.
Deshalb lohnt es sich, frühzeitig auf Finanzierungspartner zu setzen, die regelmäßig mit Grenzgängern zusammenarbeiten.
Das spart Zeit, unnötige Ablehnungen und oftmals auch bessere Finanzierungsmöglichkeiten.
Schweizer Einkommen ist für viele Banken längst Alltag
Einkommen aus der Schweiz gehören heute für viele Banken zum Alltag.
Trotzdem unterscheiden sich die internen Kreditrichtlinien erheblich.
Während einige Institute solche Finanzierungen pauschal ablehnen, verfügen andere über langjährige Erfahrung mit Grenzgängern und internationalen Einkommensstrukturen.
Wer die richtige Bank auswählt und seine Finanzierung sorgfältig vorbereitet, hat auch mit Schweizer Einkommen sehr gute Chancen auf eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung in Deutschland.
Dieser Bericht schildert einen Einzelfall. Welche Grenzgänger-Profile Banken kennen, was sie am Antrag prüfen und wie sich der Währungsabschlag auf den Finanzierungsrahmen auswirkt, steht ausführlich auf der Ratgeberseite: Grenzgänger Schweiz: Baufinanzierung mit CHF-Einkommen.
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Häufige Fragen
Benötige ich einen deutschen Arbeitsvertrag?
Nein. Entscheidend ist die wirtschaftliche Stabilität des Arbeitsverhältnisses.
Muss ich in Deutschland wohnen?
Nicht zwingend. Auch Deutsche mit Wohnsitz in der Schweiz können unter bestimmten Voraussetzungen Immobilien in Deutschland finanzieren.
Welche Unterlagen verlangen Banken besonders häufig?
Neben den üblichen Einkommensunterlagen werden häufig Arbeitsvertrag, Gehaltsabrechnungen, Steuerunterlagen und Nachweise über vorhandenes Vermögen benötigt.
Sind die Zinsen höher als bei einem deutschen Einkommen?
Nicht zwangsläufig. Bei geeigneter Bonität und ausreichendem Eigenkapital unterscheiden sich die Konditionen häufig nur geringfügig.
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