Kaufpreis und Modernisierung in einer Finanzierung

Kauf und Modernisierung in einem Zug sind für die Bank nicht ein Kredit, sondern eine Konstruktion — und das ist die Ursache für fast alle Probleme in diesem Bereich.

Ein Bestandskauf ist einfach: Es gibt ein Objekt, einen Preis, einen Beleihungswert. Kommt eine Sanierung dazu, muss die Bank zwei Werte gleichzeitig beurteilen — den heutigen und den nach Fertigstellung. Sie muss außerdem sicherstellen, dass das Geld tatsächlich verbaut wird, und sie muss ein Förderdarlehen einbinden, dessen Konditionen von einem technischen Nachweis abhängen, den es noch nicht gibt.

Die häufigste Fehlerquelle ist dabei nicht die Bewertung, sondern die Reihenfolge. Der Förderantrag muss vor dem Vorhabensbeginn stehen — und beim Kauf gilt bereits die Kaufpreiszahlung, bei der Sanierung der Handwerkervertrag als Beginn. Wer erst kauft und dann fördert, hat die Förderung verloren.

Was in eine solche Finanzierung hineingehört

• Das Bankdarlehen für den Kaufpreis — abrufbar zum Notartermin.
• Das Förderdarlehen für die energetischen Maßnahmen — beantragt vor dem Kaufvertrag, ausgezahlt nach Baufortschritt, mit einem Tilgungszuschuss, dessen Höhe von der erreichten Effizienzhaus-Stufe abhängt und zum 21.07.2026 gekürzt wurde.
• Ein Puffer für das, was hinter der Wand auftaucht. Bei Bestandsobjekten ist die Kostenschätzung fast immer der schwächste Punkt der Finanzierung.
• Eine Bereitstellungsfrist, die lang genug ist, um Handwerkertermine und Genehmigungen zu überstehen.

Kommt eine Denkmalimmobilie ins Spiel, kommt eine fünfte Ebene dazu: die erhöhte Abschreibung nach § 7i EStG — die aber eine Bescheinigung der Denkmalbehörde voraussetzt, die erst nach Abschluss der Maßnahmen erteilt wird. Banken rechnen sie deshalb in der Regel gar nicht mit. Siehe Denkmalimmobilien finanzieren.

Passende Seiten