Wohnsitz Skandinavien: Welche Bank finanziert eine Immobilie in Deutschland?
Wer aus Skandinavien eine Immobilie kaufen will — in Deutschland, mit Wohnsitz in Schweden, Dänemark, Norwegen oder Finnland —, trifft auf vier sehr unterschiedliche Ausgangslagen. Schweden und Dänemark rechnen in Kronen, Finnland in Euro, Norwegen liegt daneben.
Wohnsitz Skandinavien: Was entscheidet zuerst über die Finanzierung?
Zuerst entscheidet, welche Bank Ihre Kombination aus Wohnsitzland und Einkommenswährung annimmt; erst danach wird gerechnet. In Schweden und Dänemark verengt das Kroneneinkommen den Bankenkreis, in Norwegen bleibt die Fremdwährung ein Thema, Finnland hat den Euro. Wir kennen die Häuser, die Ihren Wohnsitz annehmen, und reichen gezielt dort ein.
Was bei Schweden und Dänemark anders ist als bei Norwegen
Schweden (SEK) und Dänemark (DKK) sind Kronenländer, deren Einkommen manche Häuser nicht annehmen, was den Bankenkreis verengt. Norwegen ist EWR, aber kein EU-Mitglied und wird von vielen Häusern anders eingeordnet.
Wer finanziert Deutschen mit Wohnsitz in Skandinavien eine Immobilie in Deutschland? Olga Nikushkina vermittelt unabhängig nach §34i GewO aus über 650 Banken — kostenlos, in der Regel vergütet von der finanzierenden Bank. In Skandinavien gibt es vier rechtlich sehr unterschiedliche Ausgangslagen; die Reihenfolge entscheidet: erst klären, welche Bank die Wohnsitz-Währungs-Kombination annimmt, dann rechnen. Was die Beratung kostet.
Was ist bei Schweden anders als bei Norwegen oder Finnland? Schweden (SEK) und Dänemark (DKK) sind Kronenländer: Manche Häuser nehmen Einkommen in SEK oder DKK nicht an — andere schon, das verengt den Bankenkreis. Norwegen ist EWR, aber kein EU-Mitglied und wird von vielen Häusern anders eingeordnet; Finnland hat den Euro, hier entfällt die Fremdwährungsfrage ganz. Fremdwährungseinkommen: welche Bank rechnet damit.
Hilft ein Euro-Einkommen im Haushalt?
Ja, spürbar. Ein Ehepaar mit einem Einkommen in SEK und einem in Euro entschärft die Währungsfrage — solche Mischfälle sind oft leichter zu finanzieren als ein reines Fremdwährungseinkommen, wenn die Einkommen im Antrag richtig dargestellt werden. Fremdwährungseinkommen: welche Bank rechnet damit.
Wie finanziere ich eine deutsche Immobilie mit Wohnsitz in Skandinavien — in Schweden, Dänemark, Norwegen oder Finnland? Ein Wohnsitz in Skandinavien ist kein einheitlicher Fall — die vier Länder liegen weit auseinander, und die Reihenfolge entscheidet: erst klären, welche Bank die Wohnsitz-Währungs-Kombination annimmt, dann rechnen.
Es klingt widersprüchlich: Ausgerechnet die beiden EU-Mitgliedstaaten ohne Euro in dieser Gruppe sind für eine deutsche Baufinanzierung die anspruchsvolleren Fälle. Der Grund ist gerade die EU-Mitgliedschaft ohne Euro: Sie löst das Wandlungsrecht nach § 503 BGB aus (siehe unten) — dazu kommen die Kreditrichtlinien der Banken zum Fremdwährungseinkommen. Welche Einkommenswährungen wir vermitteln, steht als Liste auf der Steuerausländer-Seite.
Schweden (SEK) und Dänemark (DKK) sind für deutsche Banken Fremdwährungsländer: Das Einkommen muss umgerechnet und mit einem Sicherheitsabschlag bewertet werden, und der Wechselkurs läuft über zwanzig Jahre mit. Manche Häuser nehmen Kroneneinkommen an, andere nicht — ein kalkulierbares, aber ungeliebtes Risiko. Die Folge: Ein Teil der Institute nimmt diese Konstellation gar nicht erst an.
Norwegen ist EWR, aber kein EU-Mitgliedstaat — viele Häuser ordnen den norwegischen Wohnsitz näher an der Schweiz ein, die oft leichter finanzierbar ist, als ihr Ruf vermuten lässt; das Fremdwährungsthema (NOK) bleibt trotzdem. Finnland hat den Euro; hier entfällt die Fremdwährungsfrage vollständig, und die Finanzierung liegt näher am Inlandsfall als in jedem anderen skandinavischen Land.
Wandlungsrecht nach § 503 BGB: Warum sind Schweden und Dänemark schwieriger als Norwegen?
Wer bei Vertragsschluss in einem EU-Land ohne Euro wohnt, kann ein Euro-Darlehen unter bestimmten Bedingungen in die eigene Landeswährung umwandeln lassen — dieses Wandlungsrecht scheuen die meisten deutschen Banken. Finanzierbar bleibt der Fall trotzdem: Wir kennen die Häuser, die Wohnsitz Schweden oder Dänemark annehmen, und reichen gezielt dort ein.
Wen es betrifft: Verbraucher mit Wohnsitz in einem EU-Mitgliedstaat, der nicht den Euro hat — Schweden, Dänemark, auch Polen, Tschechien oder Ungarn. Nicht betroffen sind Norwegen (kein EU-Mitglied), Finnland (Euro), die Schweiz, Großbritannien seit dem Brexit, die USA und Asien. Wann es greift: wenn Restschuld oder Rate wegen des Wechselkurses um mehr als 20 % über dem Wert bei Vertragsschluss liegen.
Es gilt für Verträge seit dem 21. März 2016 und lässt sich im Vertrag nicht ausschließen. Dänemark: Die Krone ist im Wechselkursmechanismus II eng an den Euro gebunden (Leitkurs 7,46038 DKK, Schwankungsband ±2,25 %). Ein Kursverlust von 20 % ist damit praktisch ausgeschlossen — viele Banken lehnen trotzdem pauschal ab. Euro im Haushalt hilft: Der Vertrag darf als maßgebliche Währung die festlegen, in der Sie überwiegend Einkommen beziehen oder Vermögen halten.
Wer überwiegend in Euro verdient oder genug Euro-Vermögen hat, nimmt dem Wandlungsrecht die Schärfe — längst nicht jede Bank setzt das aber schon um. Grenzgänger: Liegen Lebensmittelpunkt und Meldeadresse in Deutschland und Sie arbeiten nur in Schweden oder Dänemark, gilt das Wandlungsrecht nicht — der Bankenkreis ist deutlich größer. Vermietete Objekte ab etwa 500.000 €: Eine deutsche Besitzgesellschaft (meist eine GmbH) als Darlehensnehmerin ist kein Verbraucher — das Wandlungsrecht entfällt. Steuerlich ist das ein eigenes Thema für den Steuerberater.
Die vier Länder im Vergleich
Schweden und Dänemark gelten für die Bank als Fremdwährung mit engerem Bankenkreis, Norwegen ist kein EU-Mitgliedstaat und im Einzelfall zu prüfen. Finnland hat den Euro und ist der unkomplizierteste Fall der Gruppe.
Schweden — EU, Krone (SEK): Fremdwährungseinkommen mit Abschlag. Engerer Bankenkreis, gezielte Auswahl nötig. Dänemark — EU, Krone (DKK): Wie Schweden. Die feste Anbindung der Krone an den Euro ändert daran nichts — für die Bank bleibt es Fremdwährung. Norwegen — EWR, Krone (NOK): Kein EU-Mitgliedstaat. Andere Einordnung, im Einzelfall zu prüfen; Fremdwährungseinkommen bleibt Thema. Finnland — EU, Euro: Kein Fremdwährungsthema. Der unkomplizierteste Fall der Gruppe.
Wer in Stockholm oder Kopenhagen lebt und bei der erstbesten Bank anfragt, bekommt deshalb häufig eine Absage, die nichts über seine Bonität aussagt — sondern nur darüber, dass dieses Institut die Konstellation nicht bearbeitet.
Was das für Ihre Anfrage bedeutet
Eine Absage aus dem falschen Institut kostet Zeit und, bei mehreren Anfragen hintereinander, Spuren in der Auskunft.
Gründer- und Grenzfälle sind häufig: deutsches Ehepaar mit einem Einkommen in SEK und einem in Euro, Rückkehrer mit befristetem Vertrag in Dänemark, Selbstständige mit norwegischer Firma.
Häufige Fragen
Was ist bei Schweden anders als bei der Schweiz?
Deutlich mehr Häuser führen CHF-Einkommen in ihrer Kreditrichtlinie als SEK. Die Schweizer Konstellation ist für deutsche Banken Routine, der schwedische Wohnsitz nicht — das verengt bei schwedischem Wohnsitz den Kreis der Banken.
Ich lebe in Finnland — gelten für mich Sonderregeln?
Kaum. Finnland hat den Euro, das Fremdwährungsthema entfällt. Es bleibt der allgemeine Steuerausländer-Status mit den üblichen Anforderungen an Eigenkapital und Nachweise.
Gilt das auch für Island?
Island ist wie Norwegen EWR und nicht EU. Die Einordnung ähnelt daher Norwegen, der praktische Bankenkreis ist aber deutlich kleiner. Das klären wir im Einzelfall vorab.
Machbarkeits-Check anfragen
Wir prüfen, welche Banken Ihre Wohnsitz-Währungs-Kombination annehmen — bevor Sie eine Absage kassieren.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
