Immobilie vor der Rückkehr kaufen: Finanzierung, Vermietung und späterer Einzug
Sie möchten bereits aus dem Ausland eine deutsche Immobilie kaufen, sie zunächst vermieten und später selbst einziehen? Dieses Modell ist grundsätzlich finanzierbar. Planen Sie Nutzung, Zeithorizont und späteren Eigenbezug von Anfang an gemeinsam. Mit dem Einzug verändert sich auch die steuerliche Behandlung.
Kann ich in Deutschland erst vermieten und später selbst einziehen?
Ja, das Modell ist grundsätzlich finanzierbar, wenn Sie Zeithorizont und spätere Eigennutzung von Anfang an einplanen. Solange die Immobilie vermietet ist, gilt sie steuerlich als Kapitalanlage mit Abschreibung und absetzbaren Finanzierungszinsen. Mit Ihrem Einzug ändert sich diese Einordnung grundlegend. Manche Banken bewerten die geplante Doppelnutzung anders, deshalb sollten Sie diese Absicht im Finanzierungsgespräch offen nennen.
Wie bewertet die Bank eine Vermietung mit späterer Eigennutzung?
Eine zunächst vermietete Immobilie mit geplantem Eigenbezug bewerten manche Banken anders als eine dauerhafte Kapitalanlage. Das gilt besonders, wenn der Einzugstermin bereits absehbar ist.
Sprechen Sie diese Absicht im Finanzierungsgespräch offen an. So kann die Beratung von Beginn an zu Ihrer Planung passen. Eine spätere Nutzungsänderung, von der die Bank nichts weiß, erschwert das.
Warum kaufen Auslandsdeutsche häufig schon vor der Rückkehr?
Viele Auslandsdeutsche möchten die künftige Wohnung bereits vor der Rückkehr sichern. Sie sorgen sich etwa um steigende Preise oder wollen bei ihrer Ankunft ein eigenes Zuhause haben.
Mit einem realistischen Zeithorizont lässt sich die Finanzierung von Anfang an auf den späteren Wechsel zur Eigennutzung ausrichten. Sie steht diesem Lebensmodell nicht grundsätzlich im Weg.
Was ändert sich bei Steuer und Tilgung nach Ihrem Einzug?
Sobald die Immobilie nach der Rückkehr selbst genutzt wird, ändert sich die steuerliche Behandlung: Die bis dahin abzugsfähigen Werbungskosten aus der Vermietung entfallen, dafür kann bei einem späteren Verkauf die kürzere Spekulationsfrist für Eigennutzung greifen (Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren).
Manche Banken ermöglichen ein gestaffeltes Tilgungsmodell: Bis zur Rückkehr tilgen Sie weniger, während der anschließenden Selbstnutzung mehr. Damit folgt die Finanzierung der geplanten Doppelnutzung statt einer starren Rate über die gesamte Laufzeit. Benennen Sie den realistischen Rückkehrtermin bereits beim Vertragsabschluss. So können Sie die Flexibilität früh vereinbaren und müssen sie nicht erst bei der Anschlussfinanzierung aushandeln.
Was sollten Sie bei Verkauf und wegfallender Miete berücksichtigen?
Für einen steuerfreien Verkauf wegen Eigennutzung müssen Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnen. Eine spät begonnene Eigennutzung kann dafür zu kurz sein. Prüfen Sie außerdem die Finanzierung ohne Mieteinnahmen: Ein Darlehen, das mit diesen Einnahmen kalkuliert wurde, muss nach dem Einzug allein aus anderen Mitteln getragen werden.
Wer eine zunächst vermietete Immobilie später selbst bezieht, beendet damit die Einkünfteerzielung — und mit ihr den Abzug von Schuldzinsen und Abschreibung.
Rechnen Sie bei geplanter Rückkehr deshalb von Anfang an durch, ob Sie die Rate auch ohne Mieteinnahmen tragen können.
Finanzierung mit Wohnsitz im Ausland →
Auch mit Wohnsitz im Ausland ist eine Immobilienfinanzierung in Deutschland möglich, nämlich bei Banken, die sich auf Auslandswohnsitze spezialisiert haben.
Eine pauschale Absage wegen des Auslandswohnsitzes gilt nicht für den gesamten Markt. Banken bewerten diese Konstellation unterschiedlich streng.
Vorzeitiger Verkauf: Vorfälligkeit & Spekulationsfrist →
Wer vor Ablauf der Zinsbindung verkauft und das Darlehen ablöst, zahlt der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Entkräftet die Schreckworte „Vorfälligkeit“ und „10-Jahres-Bindung“ mit konkreten, im Voraus berechenbaren Größen.
Erstgespräch (30 Minuten) zur Finanzierung →
Das Erstgespräch ist ein unverbindliches Kennenlern- und Orientierungsgespräch von rund 30 Minuten.
Ein kurzes, unverbindliches Erstgespräch hilft bei der Orientierung, bevor Sie Unterlagen zusammenstellen und Banken auswählen.
Häufige Fragen
Wie bewerten Banken Vermietung mit späterem Eigenbezug?
Manche Banken bewerten die geplante Vermietung mit anschließendem Eigenbezug anders als eine dauerhafte Kapitalanlage. Je konkreter der Einzugstermin, desto wichtiger ist die frühzeitige Information. Nennen Sie die Absicht offen im Finanzierungsgespräch, damit die Beratung von Beginn an dazu passt.
Was ändert sich steuerlich beim späteren Selbstbezug?
Mit dem Umzug in die eigengenutzte Immobilie ändert sich die steuerliche Behandlung: Die bislang abzugsfähigen Werbungskosten aus der Vermietung fallen weg, dafür greift bei einem späteren Verkauf womöglich die kürzere Spekulationsfrist für Eigennutzung (Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor).
Was ist ein gestaffeltes Tilgungsmodell bei Vermietung und späterer Eigennutzung?
Einige Banken ermöglichen zunächst eine geringere Tilgung während der Vermietung und nach der Rückkehr eine höhere Tilgung bei Eigennutzung. Dieses gestaffelte Modell orientiert sich an Ihrem Nutzungsplan und ersetzt eine starre Rate über die gesamte Laufzeit.
Was passiert mit der Spekulationsfrist, wenn ich die Immobilie zunächst vermiete und später selbst einziehe?
Sobald die Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren vorliegt, kann die kürzere Spekulationsfrist für Eigennutzung greifen. Eine erst spät begonnene Eigennutzung reicht möglicherweise nicht aus — wer nach dem Einzug verkaufen möchte, sollte die Zeitplanung frühzeitig mit einem Steuerberater abstimmen.
Wie plane ich die Finanzierungsrate ein, wenn nach dem Einzug keine Mieteinnahmen mehr kommen?
Wer eine zunächst vermietete Immobilie später selbst bezieht, beendet die Einkünfteerzielung und damit den Abzug von Schuldzinsen und Abschreibung. Die Rate trägt dann ohne Mieteinnahmen. Wer die Rückkehr plant, rechnet die Rate deshalb besser von Anfang an ohne Mieteinnahmen durch — ein Tilgungsmodell, das erst nach der Rückkehr höher tilgt, setzt das praktisch um.
Noch Fragen zu diesem Thema?
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
