Rückkehrer-Plan: kaufen, später zurückziehen

Warum die geplante Doppelnutzung besondere Aufmerksamkeit braucht

Solange die Immobilie vermietet ist, gilt sie steuerlich als Kapitalanlage mit den entsprechenden Vorteilen (Abschreibung, absetzbare Finanzierungszinsen) — sobald der Eigentümer selbst einzieht, ändert sich diese steuerliche Einordnung grundlegend. Diesen Übergang von Anfang an transparent zu planen, verhindert spätere Überraschungen bei der Steuererklärung nach dem eigenen Einzug.

Wie sich das auf die Finanzierungskonditionen auswirkt

Manche Banken bewerten eine geplante Vermietung mit späterer Eigennutzung anders als eine reine, dauerhafte Kapitalanlage — insbesondere wenn der Zeitpunkt des geplanten Einzugs bereits absehbar ist. Wer diese Absicht offen im Finanzierungsgespräch kommuniziert, bekommt meist eine passendere Beratung als bei einer nachträglich geänderten Nutzung, die der Bank gegenüber unerwähnt blieb.

Warum das ein typisches, gut planbares Lebensmodell ist

Der Wunsch, schon vor der eigenen Rückkehr eine Immobilie zu sichern, ist unter Auslandsdeutschen verbreitet — häufig aus Sorge vor steigenden Preisen in der Zwischenzeit oder um bei der Rückkehr nicht ohne eigenes Zuhause dazustehen. Die Finanzierung ist dabei kein Hindernis, sondern lässt sich mit realistischem Zeithorizont von Anfang an so gestalten, dass der spätere Übergang zur Eigennutzung reibungslos verläuft.

Was sich bei der Selbstnutzung nach der Rückkehr ändert

Sobald die Immobilie nach der Rückkehr selbst genutzt wird, ändert sich die steuerliche Behandlung: Die bis dahin abzugsfähigen Werbungskosten aus der Vermietung entfallen, dafür kann bei einem späteren Verkauf die kürzere Spekulationsfrist für Eigennutzung greifen (Verkauf im Jahr der Aufgabe der Vermietung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken). Auch bei der Finanzierung selbst kann sich etwas ändern: Manche Banken bieten für den Zeitraum bis zur geplanten Rückkehr eine tilgungsärmere, für die anschließende Selbstnutzung eine höhere Tilgung an – ein sogenanntes gestaffeltes Tilgungsmodell, das sich an der geplanten Doppelnutzung orientiert, statt über die gesamte Laufzeit eine starre Rate vorzugeben. Wer den Rückkehrzeitpunkt schon bei Vertragsabschluss realistisch benennt, kann diese Flexibilität von Anfang an mit einplanen, statt sie erst bei der Anschlussfinanzierung nachzuverhandeln.

Die Steuerfalle beim Wechsel von Vermietung zu Selbstnutzung

Wer eine zunächst vermietete Immobilie später selbst bezieht, beendet damit die Einkünfteerzielung — und mit ihr den Abzug von Schuldzinsen und Abschreibung. Das ist bekannt. Weniger bekannt ist die Wirkung auf die Spekulationsfrist: Die Steuerfreiheit bei Verkauf setzt Selbstnutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren voraus, und eine erst spät begonnene Eigennutzung reicht dafür unter Umständen nicht aus. Der zweite Punkt betrifft die Finanzierung selbst: Ein Darlehen, das auf Basis von Mieteinnahmen kalkuliert wurde, trägt ohne diese Einnahmen anders. Wer die Rückkehr plant, rechnet die Rate deshalb besser von Anfang an ohne Mieteinnahmen durch.

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