Vorfälligkeit & Spekulationsfrist beim Verkauf

Wie die Vorfälligkeitsentschädigung funktioniert

Wer vor Ablauf der Zinsbindung verkauft und das Darlehen vorzeitig ablöst, muss der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen — sie gleicht den Zinsschaden aus, den die Bank durch die entgangene restliche Zinslaufzeit erleidet. Die Höhe hängt von der Restlaufzeit, der Differenz zwischen Vertragszins und aktuellem Marktzins sowie der Restschuld ab und lässt sich vorab bei der finanzierenden Bank konkret berechnen lassen, nicht nur schätzen.

Das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Nach §489 BGB besteht unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens kann mit sechs Monaten Kündigungsfrist ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden — selbst bei einer ursprünglich länger vereinbarten Zinsbindung. Wer also eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung gewählt hat, ist ab dem zehnten Jahr trotzdem nicht mehr an eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung gebunden.

Die steuerliche Seite: Spekulationsfrist bei vermieteten Objekten

Bei vermieteten Immobilien ist zusätzlich die zehnjährige Spekulationsfrist nach §23 EStG relevant: Wer innerhalb dieser Frist mit Gewinn verkauft, muss den Gewinn versteuern; nach Ablauf ist der Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei. Diese Frist läuft unabhängig von der Zinsbindung — beide Fristen (Kündigungsrecht nach §489 BGB und Spekulationsfrist nach §23 EStG) betreffen zufällig denselben Zeitraum von zehn Jahren, haben aber unterschiedliche rechtliche Grundlagen und Startzeitpunkte.

Wie sich Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationsfrist zusammen auswirken

Bei einem Verkauf innerhalb der Zinsbindung und innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist können beide Effekte gleichzeitig auftreten und sollten deshalb gemeinsam kalkuliert werden: die Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für den entgangenen Zinsertrag der Bank, und – bei vermieteten Objekten – die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn. Bei selbstgenutzten Immobilien entfällt die steuerliche Seite meist ohnehin durch die Eigennutzungsregel, sodass hier vor allem die Vorfälligkeitsentschädigung ins Gewicht fällt. Wer einen Verkauf plant, sollte beide Positionen vorab beim Kreditgeber beziehungsweise Steuerberater konkret berechnen lassen, statt nur mit dem erwarteten Verkaufserlös zu kalkulieren – erst nach Abzug beider möglicher Belastungen zeigt sich der tatsächlich verbleibende Nettoerlös. Bei einer Umschuldung statt eines Verkaufs (Objekt bleibt im Eigentum, nur die Bank wechselt) fällt dagegen keine Vorfälligkeitsentschädigung an, wenn die bisherige Zinsbindung ausläuft.

Der Weg, der die Entschädigung ganz vermeidet

Statt das Darlehen abzulösen, lässt es sich in vielen Fällen auf ein neues Objekt übertragen — die Bank tauscht die Sicherheit aus, der Vertrag läuft unverändert weiter, und eine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht nicht. Voraussetzung ist, dass das neue Objekt der Bank als Sicherheit genügt und der Zeitpunkt passt; ein Anspruch darauf besteht nicht. Der zweite Weg betrifft die Berechnung selbst: Ist die Widerrufsbelehrung fehlerhaft oder wurden die vorvertraglichen Pflichtangaben unvollständig erteilt, kann die Entschädigung ganz oder teilweise entfallen. Beides gehört geprüft, bevor die Ablösesumme akzeptiert wird — die von der Bank genannte Zahl ist eine Forderung, keine feststehende Größe.

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