Vorzeitiger Verkauf: Vorfälligkeit & Spekulationsfrist

Wie die Vorfälligkeitsentschädigung funktioniert

Wer vor Ablauf der Zinsbindung verkauft und das Darlehen vorzeitig ablöst, muss der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen — sie gleicht den Zinsschaden aus, den die Bank durch die entgangene restliche Zinslaufzeit erleidet. Die Höhe hängt von der Restlaufzeit, der Differenz zwischen Vertragszins und aktuellem Marktzins sowie der Restschuld ab und lässt sich vorab bei der finanzierenden Bank konkret berechnen lassen, nicht nur schätzen.

Das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Nach §489 BGB besteht unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens kann mit sechs Monaten Kündigungsfrist ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden — selbst bei einer ursprünglich länger vereinbarten Zinsbindung. Wer also eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung gewählt hat, ist ab dem zehnten Jahr trotzdem nicht mehr an eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung gebunden.

Die steuerliche Seite: Spekulationsfrist bei vermieteten Objekten

Bei vermieteten Immobilien ist zusätzlich die zehnjährige Spekulationsfrist nach §23 EStG relevant: Wer innerhalb dieser Frist mit Gewinn verkauft, muss den Gewinn versteuern; nach Ablauf ist der Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei. Diese Frist läuft unabhängig von der Zinsbindung — beide Fristen (Kündigungsrecht nach §489 BGB und Spekulationsfrist nach §23 EStG) betreffen zufällig denselben Zeitraum von zehn Jahren, haben aber unterschiedliche rechtliche Grundlagen und Startzeitpunkte.