Anschlussfinanzierung

Prolongation versus Umschuldung

Bei der Prolongation bleibt der Kreditnehmer bei der bisherigen Bank, die meist automatisch ein Verlängerungsangebot unterbreitet — bequem, aber nicht zwangsläufig das günstigste Angebot am Markt. Bei der Umschuldung wechselt der Kreditnehmer zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen, was einen erneuten Bonitäts- und Objektprüfungsprozess erfordert, aber häufig zu spürbar niedrigeren Zinsen führt, wenn sich das Marktumfeld oder die eigene Bonität seit Vertragsschluss verbessert haben.

Warum der richtige Zeitpunkt der Planung entscheidend ist

Ein Angebotsvergleich lohnt sich idealerweise bereits ein bis zwei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung — genug Vorlauf, um mehrere Banken zu vergleichen und gegebenenfalls ein Forward-Darlehen zu nutzen, aber nicht so früh, dass sich die aktuelle Zinssituation bis zum tatsächlichen Ablauftermin noch grundlegend ändert. Wer erst kurz vor Ablauf der Bindung aktiv wird, verliert häufig Verhandlungsspielraum und nimmt oft das erstbeste Prolongationsangebot an.

Wie sich schon die ursprüngliche Finanzierung darauf vorbereiten lässt

Wer bereits bei Abschluss der Erstfinanzierung auf Sondertilgungsrechte achtet, reduziert die Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung stärker als bei einem starren Tilgungsplan — eine kleinere Restschuld bedeutet in der Regel bessere Verhandlungsposition und niedrigere absolute Zinskosten bei der Anschlussfinanzierung, unabhängig vom dann geltenden Marktzins.

Warum sich ein Vergleich meist deutlich vor Ablauf lohnt

Der Zeitpunkt für einen Anbietervergleich sollte deutlich vor dem eigentlichen Ende der Zinsbindung liegen, nicht erst kurz davor: Über ein Forward-Darlehen lässt sich ein bereits jetzt bekannter Zinssatz bis zu mehreren Jahren im Voraus sichern, was besonders bei einer erwarteten oder bereits absehbaren Zinssteigerung Vorteile bringt. Wer erst wenige Wochen vor Ablauf der Zinsbindung aktiv wird, hat oft nur noch die Wahl, dem Prolongationsangebot der bisherigen Bank zuzustimmen – dieses Angebot ist selten das günstigste am Markt, weil die Bank keinen Anreiz hat, bestehenden Kunden von sich aus die besten Konditionen anzubieten. Ein systematischer Vergleich mehrerer Banken, angestoßen ein bis drei Jahre vor Ablauf, deckt in der Praxis regelmäßig Zinsunterschiede auf, die über die Restlaufzeit mehrere Tausend Euro ausmachen können – unabhängig davon, ob am Ende eine Umschuldung oder doch die Prolongation gewählt wird.

Die Kosten, die bei einem Bankwechsel zusätzlich entstehen

Eine Umschuldung zu einem anderen Institut ist selten kostenneutral. Die Grundschuld muss übertragen oder neu bestellt werden — die Abtretung ist meist günstiger als eine Neueintragung, verlangt aber die Mitwirkung der Altbank, und beides kostet Notar- und Grundbuchgebühren. Wer nur Zinssätze vergleicht, rechnet diesen Betrag nicht mit und wählt gelegentlich das teurere Angebot. Der zweite Punkt ist der Zeitplan: Die Altbank muss die Löschungs- oder Abtretungserklärung erst ausstellen, und dafür gibt es keine gesetzliche Frist. Wer die Umschuldung erst wenige Wochen vor Ablauf der Zinsbindung anstößt, landet im Zweifel im variablen Anschlusszins der Altbank — und der ist regelmäßig der teuerste Satz im Haus.

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