Anschlussfinanzierung trotz SCHUFA: den Kredit nach 10 Jahren umschulden, bei einer anderen Bank oder der bisherigen
Die Anschlussfinanzierung deckt die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ab – bei der bisherigen Bank oder per Umschuldung bei einer anderen Bank. Wer erst kurz vor Ablauf der Bindung aktiv wird, verliert häufig Verhandlungsspielraum.
Was bedeutet „Anschlussfinanzierung“?
Die Anschlussfinanzierung deckt die nach Ablauf der Zinsbindung verbleibende Restschuld ab — entweder bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder durch einen Wechsel zu einer anderen Bank (Umschuldung). Rechtzeitig geplant, kann sie über die Restlaufzeit erhebliche Summen sparen. Ein Angebotsvergleich lohnt sich idealerweise ein bis drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung.
Prolongation oder Umschuldung: Was ist der Unterschied?
Bei der Prolongation bleibt der Kreditnehmer bei der bisherigen Bank, die meist automatisch ein Verlängerungsangebot unterbreitet — bequem, aber nicht zwangsläufig das günstigste Angebot am Markt.
Bei der Umschuldung wechselt der Kreditnehmer zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen, was einen erneuten Bonitäts- und Objektprüfungsprozess erfordert, aber häufig zu spürbar niedrigeren Zinsen führt, wenn sich das Marktumfeld oder die eigene Bonität seit Vertragsschluss verbessert haben.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Angebotsvergleich – und wann ist es zu früh?
Ein Angebotsvergleich lohnt sich idealerweise bereits ein bis drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung — genug Vorlauf, um mehrere Banken zu vergleichen und gegebenenfalls ein Forward-Darlehen zu nutzen, aber nicht so früh, dass sich die aktuelle Zinssituation bis zum tatsächlichen Ablauftermin noch grundlegend ändert. Wer erst kurz vor Ablauf der Bindung aktiv wird, verliert häufig Verhandlungsspielraum und nimmt oft das erstbeste Prolongationsangebot an.
Wie sich schon die ursprüngliche Finanzierung darauf vorbereiten lässt: Wer bereits bei Abschluss der Erstfinanzierung auf Sondertilgungsrechte achtet, reduziert die Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung stärker als bei einem starren Tilgungsplan — eine kleinere Restschuld bedeutet in der Regel bessere Verhandlungsposition und niedrigere absolute Zinskosten bei der Anschlussfinanzierung, unabhängig vom dann geltenden Marktzins.
Warum lohnt sich ein Bankvergleich deutlich vor Ablauf der Zinsbindung?
Der Zeitpunkt für einen Anbietervergleich sollte deutlich vor dem eigentlichen Ende der Zinsbindung liegen, nicht erst kurz davor: Über ein Forward-Darlehen lässt sich ein bereits jetzt bekannter Zinssatz bis zu mehreren Jahren im Voraus sichern, was besonders bei einer erwarteten oder bereits absehbaren Zinssteigerung Vorteile bringt.
Wer erst wenige Wochen vor Ablauf der Zinsbindung aktiv wird, hat oft nur noch die Wahl, dem Prolongationsangebot der bisherigen Bank zuzustimmen – dieses Angebot ist selten das günstigste am Markt, weil die Bank keinen Anreiz hat, bestehenden Kunden von sich aus die besten Konditionen anzubieten.
Ein systematischer Vergleich mehrerer Banken, angestoßen ein bis drei Jahre vor Ablauf, deckt in der Praxis regelmäßig Zinsunterschiede auf, die über die Restlaufzeit mehrere Tausend Euro ausmachen können – unabhängig davon, ob am Ende eine Umschuldung oder doch die Prolongation gewählt wird.
Entstehen bei einem Bankwechsel zusätzliche Kosten?
Eine Umschuldung zu einem anderen Institut ist selten kostenneutral.
Die Grundschuld muss übertragen oder neu bestellt werden — die Abtretung ist meist günstiger als eine Neueintragung, verlangt aber die Mitwirkung der Altbank, und beides kostet Notar- und Grundbuchgebühren. Wer nur Zinssätze vergleicht, rechnet diesen Betrag nicht mit und wählt gelegentlich das teurere Angebot.
Der zweite Punkt ist der Zeitplan: Die Altbank muss die Löschungs- oder Abtretungserklärung erst ausstellen, und dafür gibt es keine gesetzliche Frist.
Wer die Umschuldung erst wenige Wochen vor Ablauf der Zinsbindung anstößt, landet im Zweifel im variablen Anschlusszins der Altbank — und der ist regelmäßig der teuerste Satz im Haus.
Die Ratgeberseite zu diesem Begriff
Der Vergleich zwischen Prolongation und Umschuldung, die Fristen und die Besonderheiten bei Wohnsitz im Ausland stehen ausführlich auf der Ratgeberseite.
Zinsbindung →
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der vereinbarte Sollzins fest gilt.
Die richtige Zinsbindung ist eine zentrale Entscheidung – sie bestimmt die Planungssicherheit und den Zeitpunkt, an dem das Zinsrisiko real wird.
Forward-Darlehen →
Ein Forward-Darlehen sichert heute schon den Zins für eine erst in der Zukunft nötige Anschlussfinanzierung.
Wer in den kommenden Jahren eine Anschlussfinanzierung braucht, kann sich mit einem Forward-Darlehen schon heute den Zins sichern.
Sondertilgung →
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche, außerplanmäßige Rückzahlung neben der regulären Rate — viele Verträge erlauben jährlich einen bestimmten sondertilgungsfreien Anteil, ein Recht, das über die Laufzeit erhebliche Zinsersparnis bedeuten kann.
Sondertilgungsrechte geben Flexibilität, schneller schuldenfrei zu werden und über die Laufzeit Zinsen zu sparen.
Häufige Fragen
Anschlussfinanzierung trotz SCHUFA: Welche Rolle spielt die Bonitätsprüfung bei der Umschuldung?
Bei der Umschuldung prüft die neue Bank Bonität und Objekt erneut. Das erfordert einen neuen Prüfprozess, führt aber häufig zu spürbar niedrigeren Zinsen, wenn sich das Marktumfeld oder die eigene Bonität seit Vertragsschluss verbessert haben. Bei der Prolongation bleiben Sie bei der bisherigen Bank.
Kredit nach 10 Jahren umschulden: Was ist dabei zu beachten?
Beachten Sie vor allem Kosten und Zeitplan. Die Grundschuld muss übertragen oder neu bestellt werden, was Notar- und Grundbuchgebühren kostet, und die Altbank muss dafür eine Löschungs- oder Abtretungserklärung ausstellen, wofür es keine gesetzliche Frist gibt. Ein Angebotsvergleich lohnt sich idealerweise ein bis drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung.
Wie hilft ein Forward-Darlehen bei der Anschlussfinanzierung?
Über ein Forward-Darlehen lässt sich ein bereits jetzt bekannter Zinssatz bis zu mehreren Jahren im Voraus sichern. Das bringt besonders bei einer erwarteten oder bereits absehbaren Zinssteigerung Vorteile.
Anschlussfinanzierung Immobilie: Wie früh sollte ich den Angebotsvergleich starten?
Idealerweise ein bis drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. So bleibt genug Vorlauf, um mehrere Banken zu vergleichen und gegebenenfalls ein Forward-Darlehen abzuschließen. Wer erst kurz vor Ablauf der Bindung aktiv wird, verliert häufig Verhandlungsspielraum.
Kredit-Umschuldung trotz SCHUFA: Ist die Prolongation bei der bisherigen Bank die Alternative?
Bei der Umschuldung prüft die neue Bank Bonität und Objekt erneut. Bei der Prolongation bleiben Sie bei der bisherigen Bank, die meist automatisch ein Verlängerungsangebot macht; das ist bequem, aber nicht zwangsläufig das günstigste Angebot am Markt. Wer erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung aktiv wird, hat oft nur noch diese Wahl.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
