Forward-Darlehen

Wie das Prinzip funktioniert

Läuft die aktuelle Zinsbindung erst in einigen Jahren aus, lässt sich der künftige Zins für die Anschlussfinanzierung bereits heute vertraglich fixieren — die Bank verlangt dafür einen Zinsaufschlag, der die Vorlaufzeit widerspiegelt: Je weiter der eigentliche Finanzierungsbeginn in der Zukunft liegt, desto höher fällt der Aufschlag üblicherweise aus, da die Bank das Zinsänderungsrisiko über diesen Zeitraum selbst trägt.

Wann sich der Aufschlag lohnt

Ein Forward-Darlehen lohnt sich vor allem dann, wenn ein spürbarer Zinsanstieg erwartet wird, der den vereinbarten Aufschlag übersteigen würde — trifft die Erwartung nicht ein und sinken die Zinsen stattdessen, war die Absicherung im Nachhinein teurer als eine reguläre Anschlussfinanzierung zum dann aktuellen, niedrigeren Marktzins gewesen wäre. Es handelt sich damit um eine bewusste Wette auf die Zinsentwicklung, keine reine Kostenoptimierung.

Für wen es besonders relevant ist

Wer eine auslaufende Zinsbindung hat und in einem Umfeld steigender oder als steigend eingeschätzter Zinsen plant, findet im Forward-Darlehen ein Instrument, um Planungssicherheit für die Anschlussfinanzierung zu gewinnen — die Entscheidung, ob und wie weit im Voraus ein solcher Vertrag sinnvoll ist, hängt stark von der individuellen Risikobereitschaft und der aktuellen Zinseinschätzung ab.

Wie sich der Zinsaufschlag beim Forward-Darlehen zusammensetzt

Der Aufschlag beim Forward-Darlehen ist keine willkürlich festgelegte Gebühr, sondern spiegelt im Kern die von der Bank erwartete Zinsentwicklung bis zum tatsächlichen Auszahlungszeitpunkt wider – meist berechnet als Bruchteil eines Prozentpunkts pro Monat Vorlaufzeit. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher fällt der Aufschlag in der Regel aus, weil die Unsicherheit über die künftige Zinsentwicklung mit der Zeit wächst. Wichtig dabei: Der Aufschlag gilt unabhängig davon, wie sich der Marktzins tatsächlich entwickelt – steigt er stärker als der Aufschlag, war das Forward-Darlehen im Nachhinein vorteilhaft; bleibt der Marktzins stabil oder sinkt er, hätte eine reguläre, später abgeschlossene Anschlussfinanzierung günstiger sein können. Diese Einbahnstraßen-Eigenschaft – der Aufschlag ist bei Vertragsabschluss fix, unabhängig vom späteren tatsächlichen Zinsniveau – unterscheidet das Forward-Darlehen von einer echten Zinsversicherung und sollte vor Vertragsabschluss bewusst abgewogen werden.

Was ein Forward-Darlehen bindend macht

Ein Forward-Darlehen ist eine Abnahmeverpflichtung, kein Angebot. Wird es nicht abgerufen — weil die Immobilie verkauft, die Finanzierung anders geordnet oder die Anschlussfinanzierung woanders günstiger wurde —, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung, und die kann bei einem lange im Voraus abgeschlossenen Vertrag erheblich ausfallen. Der zweite Punkt betrifft den Zeitpunkt: Der Forward-Aufschlag wird je Monat Vorlauf berechnet, aber der Abruf ist an das Ende der bestehenden Zinsbindung gekoppelt. Wer zwischenzeitlich das Kündigungsrecht nach zehn Jahren nutzen möchte, muss beides zusammendenken — sonst steht dem gewonnenen Ausstiegsrecht eine Abnahmepflicht gegenüber, die es wieder entwertet.

KfW-Fördercheck: welches Programm zu Ihrem Vorhaben passt