Forward-Darlehen vergleichen: Anschlusszins sichern, Aufschlag und Kosten berechnen
Mit einem Forward-Darlehen vereinbaren Sie heute den Zins Ihrer späteren Anschlussfinanzierung, bis zu 66 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Berechnen Sie den Aufschlag und vergleichen Sie ihn mit Ihrer erwarteten Zinsentwicklung. So können Sie entscheiden, ob sich die Zinssicherung ohne sofortige Umschuldung lohnt. Alternativ können Sie die Restschuld durch eine Sondertilgung senken.
Wie lange vor Ende der Zinsbindung lässt sich beim Forward-Darlehen der Zins sichern?
Ein Forward-Darlehen lässt sich 1 bis 66 Monate vor Ende der laufenden Zinsbindung abschließen, je nach Bank. Je näher am Ende, desto geringer der Aufschlag; üblich sind 0,01 bis 0,03 % pro Monat Vorlauf. Wir vergleichen dafür 650+ Banken.
Das Forward-Darlehen ist für beide Seiten bindend, bei Nichtabnahme drohen Entschädigungszahlungen.
Was ist ein Forward-Darlehen und wann lohnt es sich?
Ein Forward-Darlehen legt den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung schon heute fest — bis zu 66 Monate vor dem Ende der laufenden Zinsbindung — und lohnt sich, wenn steigende Zinsen erwartet werden und Planungssicherheit mehr wert ist als der Aufschlag. Es richtet sich an alle, die die Baufinanzierungszinsen absichern wollen, ohne umzuschulden: Man berechnet das Forward-Darlehen, stellt den Zinsaufschlag der erwarteten Zinsentwicklung gegenüber und entscheidet dann, ob sich die Vorabsicherung lohnt.
Der Aufschlag steigt mit der Vorlaufzeit — er ist der Preis dafür, dass die Bank sich für Jahre im Voraus bindet. Eine Alternative dazu ist, die Restschuld über eine Sondertilgung zu verkleinern und damit das Anschlussrisiko auf andere Weise zu senken.
Welcher Weg günstiger ist, hängt von der eigenen Zinserwartung und der verbleibenden Zinsbindungsdauer ab — ein sorgfältiger Vergleich beider Optionen lohnt sich deshalb vor jeder endgültigen Entscheidung. Beim Vergleich von Forward-Darlehen zählt neben dem Zins der Aufschlag für die Wartezeit.
Aufschlag 0,01–0,03 % pro Monat Vorlauf
Üblich sind 0,01–0,03 % pro Monat Vorlauf — bei 36 Monaten Vorlauf rechnerisch rund 0,72 Prozentpunkte zusätzlich.
Wann lohnt sich das?
Bei erwarteten steigenden Zinsen und wenn Planungssicherheit mehr wert ist als der Aufschlag — bei stabilen oder fallenden Zinsen ist der reguläre Anschlussvergleich meist günstiger.
Wie funktioniert die vorzeitige Zinsvereinbarung?
Sie vereinbaren den Darlehenszins jetzt, erhalten das Geld aber erst später zum Ende der bestehenden Zinsbindung. Dadurch kennen Sie die künftige Rate bereits vor Ablauf Ihres laufenden Kredits.
Warum steigt der Forward-Aufschlag mit der Vorlaufzeit?
Je nach Bank können Sie den Zins 1 bis 66 Monate vor Ende der laufenden Bindung sichern. Je länger dieser Vorlauf, desto höher der Aufschlag: Die Bank trägt das Zinsänderungsrisiko entsprechend länger.
Forward-Darlehen-Rechner: Wie hoch ist der Zinsaufschlag?
Üblich sind 0,01 bis 0,03 % Aufschlag je Monat Vorlauf auf den heutigen Zinssatz. Bei 36 Monaten und 0,02 % pro Monat ergibt das rechnerisch rund 0,72 Prozentpunkte zusätzlich. Der genaue Aufschlag hängt von Bank und Marktlage ab. Verbindlich wird er erst im konkreten Angebot.
Anschlusszins jetzt sichern oder bis zum Ablauf warten?
Ein Forward-Darlehen ist eine Wette auf steigende Zinsen — bezahlt wird sie über den Aufschlag, unabhängig davon, ob die Zinsen tatsächlich steigen. Erwarten Sie stabile oder fallende Zinsen, zahlen Sie den Aufschlag ohne Gegenwert und wären mit dem regulären Anschlussvergleich kurz vor Ablauf der Zinsbindung besser bedient.
Das Forward-Darlehen ist zudem für beide Seiten bindend — ein späterer Rücktritt ist nicht vorgesehen, bei Nichtabnahme drohen Entschädigungszahlungen.
Wer sich nicht sicher ist, sollte die Entscheidung nicht allein an der Zinserwartung, sondern auch an der eigenen Planungssicherheit festmachen. Ein alternatives Instrument, um sich künftige Konditionen frühzeitig zu sichern, ist der Bausparvertrag — mit einem grundlegend anderen Mechanismus aus Anspar- und Darlehensphase. Die aktuellen Bauzinsen stehen auf der Seite Bauzinsen aktuell.
Forward-Darlehen bei Auslandswohnsitz oder Auslandseinkommen
Auch bei der Anschlussfinanzierung akzeptiert nicht jede Bank Steuerausländer, Auslandsdeutsche oder Fremdwährungseinkommen. Das gilt selbst dann, wenn die bisherige Finanzierung problemlos läuft. Ein Forward-Darlehen bei einer passenden neuen Bank kann zugleich die gesamte Finanzierung zu einem Kreditgeber verlagern, der Ihre Situation langfristig begleitet.
Häufige Fragen
Zins beim Forward-Darlehen: Wie hoch ist der Aufschlag pro Monat Vorlauf?
Üblich ist ein Aufschlag von 0,01 bis 0,03 % pro Monat Vorlauf auf den aktuellen Zinssatz. Bei 36 Monaten und 0,02 % monatlich sind das rechnerisch etwa 0,72 Prozentpunkte zusätzlich. Verbindliche Konditionen hängen von Bank und Marktlage ab.
Aktuelle Zinsen beim Forward-Darlehen: Was gilt heute für den Aufschlag?
Beim Forward-Darlehen wird der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung schon heute festgelegt, bis zu 66 Monate vor Ende der Zinsbindung, mit einem Aufschlag auf den heutigen Zinssatz. Dessen Höhe wird erst mit dem konkreten Angebot verbindlich. Den aktuellen Stand der Bauzinsen finden Sie auf der Seite Bauzinsen aktuell.
Kosten beim Forward-Darlehen: Was kostet der Aufschlag, und wann lohnt er sich?
Der Aufschlag ist der Preis dafür, dass die Bank sich für Jahre im Voraus bindet; üblich sind 0,01 bis 0,03 % pro Monat Vorlauf. Er lohnt sich bei erwarteten steigenden Zinsen und wenn Planungssicherheit mehr wert ist als der Aufschlag. Bei stabilen oder fallenden Zinsen zahlen Sie ihn ohne Gegenwert.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen sichert heute den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung in 1 bis 66 Monaten. Sie zahlen einen Zinsaufschlag, bekommen dafür Planungssicherheit — unabhängig davon, wie sich der Markt bis zum Auszahlungszeitpunkt entwickelt.
Wie hoch ist der Zinsaufschlag beim Forward-Darlehen?
Zwischen 0,01 und 0,03 % pro Monat Vorlauf — je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag. Bei einem Vorlauf von 36 Monaten und einem Aufschlag von 0,02 % pro Monat ergeben sich rechnerisch rund 0,72 Prozentpunkte auf den heutigen Zinssatz.
Wie weit im Voraus kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?
Üblich sind 1 bis 66 Monate vor dem Ende der laufenden Zinsbindung, abhängig von der Bank. Je näher am Ende der Zinsbindung, desto geringer der Aufschlag.
Kann ich vom Forward-Darlehen zurücktreten?
Nein, ein Forward-Darlehen ist für beide Seiten bindend — anders als eine unverbindliche Zinsindikation. Wer sich für ein Forward-Darlehen entscheidet, muss es zum vereinbarten Zeitpunkt auch abnehmen, sonst drohen Nichtabnahme-Entschädigungen.
Gilt das Sonderkündigungsrecht auch bei einem Forward-Darlehen?
Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB betrifft die bestehende, laufende Zinsbindung — grundsätzlich zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit sechs Monaten Frist; eine spätere neue Zins- oder Rückzahlungsvereinbarung kann den Fristbeginn verschieben. Danach können Sie unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Zinsbindungsdauer kündigen. Das Forward-Darlehen selbst schließt daran an, sobald die alte Zinsbindung endet oder gekündigt wird.
Wo bekomme ich ein günstiges Forward-Darlehen?
Vergleichen Sie neben dem Zinssatz den Aufschlag je Monat Vorlauf. Er unterscheidet sich erheblich zwischen Banken und wird selten offen genannt. Weil er während der gesamten neuen Zinsbindung wirkt, lohnt sich der Vergleich hier noch mehr als bei einer Erstfinanzierung.
Wie sichere ich mir früh eine gute Anschlussfinanzierung, und wann lohnt ein Forward-Darlehen?
Mit einem Forward-Darlehen legen Sie den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung schon 1 bis 66 Monate vor Ende der laufenden Zinsbindung fest, gegen einen Aufschlag von üblicherweise 0,01 bis 0,03 % pro Monat Vorlauf.
Es lohnt sich, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und Planungssicherheit höher gewichten als den Aufschlag; erwarten Sie stabile oder fallende Zinsen, ist der reguläre Anschlussvergleich kurz vor Ablauf der Zinsbindung meist günstiger.
Wer bietet Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung, und wie früh sollte ich abschließen?
Als unabhängige Vermittlerin vergleichen wir 650+ Banken, denn der Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit unterscheidet sich zwischen den Häusern erheblich und wird selten offen genannt. Möglich ist ein Abschluss 1 bis 66 Monate vor Ende der laufenden Zinsbindung; je näher am Bindungsende, desto geringer der Aufschlag.
Wann lohnt sich eine Umschuldung oder Prolongation, und wie wechsle ich die Bank?
Ein Forward-Darlehen ist der eine Weg, den Zins vorab zu sichern; der andere ist die klassische Umschuldung — der Wechsel zu einer neuen Bank statt der Prolongation bei der Bestandsbank. Schon 0,3–0,5 % Zinsdifferenz sparen über die Restlaufzeit oft 10.000 €+, denn die Bestandsbank bietet selten die besten Konditionen.
Beim Bankenwechsel fallen Notar-/Grundbuchkosten für die Abtretung der Grundschuld an (ca. 0,15–0,25 % der Darlehenssumme, oft von der neuen Bank übernommen); eine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht bei normalem Ablauf der Zinsbindung nicht. Alle drei Wege — Forward-Darlehen, Umschuldung und Anschluss trotz Sondersituation — im Überblick auf der Seite Anschlussfinanzierung & Umschuldung.
Baufinanzierung: Wie kann ich die Zinsen sichern, ohne umzuschulden?
Mit einem Forward-Darlehen legen Sie den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung schon heute fest, bis zu 66 Monate vor dem Ende der Zinsbindung, gegen einen Aufschlag. Eine Alternative ist, die Restschuld über eine Sondertilgung zu verkleinern; ein weiteres Instrument ist der Bausparvertrag mit Anspar- und Darlehensphase. Welcher Weg günstiger ist, hängt von Ihrer Zinserwartung und der verbleibenden Zinsbindung ab.
Forward Rate Agreement auf Deutsch: Was bedeutet das bei der Baufinanzierung?
Ein Forward Rate Agreement (FRA) ist eine Vereinbarung, mit der ein Zinssatz für einen künftigen Zeitraum heute festgelegt wird — auf Deutsch auch Zinstermingeschäft oder Zinsforwardvertrag. Bei der Baufinanzierung ist das Forward-Darlehen die bekannteste Form: Der Zins für die Anschlussfinanzierung wird heute vereinbart, das Darlehen wird erst später ausgezahlt.
Forward-Darlehen anfragen
Unverbindliche Erstberatung kostenlos — Provision zahlt in der Regel die Bank. Wir vergleichen 650+ Banken für Ihre konkrete Zinsbindungssituation.
Für eine Immobilienfinanzierung kommen die meisten Banken erst ab einem Haushaltsnetto von rund 3.500 € pro Monat auf eine tragfähige Rechnung — bei Paaren zählt das gemeinsame Einkommen.
Weiterführende Seiten
Anschlussfinanzierung Zinsen aktuell: Was tun, wenn Ihre Zinsbindung endet?
Fristen, Zinsen aktuell, Kosten und die Frage Verlängern oder Wechseln, mit Modellrechnung.
Anschlusszins vorab festschreiben: Was steckt hinter der Forward-Finanzierung?
Je länger die Vorlaufzeit, desto höher fällt der Aufschlag in der Regel aus, weil die Unsicherheit über die künftige Zinsentwicklung mit der Zeit wächst.
Rechner Anschlussfinanzierung: Wann lohnt sich bei den Zinsen die längere Zinsbindung?
In der Praxis lohnt sich der Blick besonders, wenn der Zinsaufschlag der längeren Bindung gering ausfällt — oft nur 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte.
Anschlussfinanzierung und Umschuldung der Baufinanzierung: Geht das auch mit Wohnsitz im Ausland?
Meist nicht dieselben: Die Umschuldung der Baufinanzierung ist auch mit Wohnsitz im Ausland möglich, aber mit anderen Banken als bei der Erstfinanzierung.
Bauzinsen aktuell: Wo stehen sie heute und was bewegt sie?
Bei zehn Jahren Zinsbindung liegt der Bauzins bei Perini aktuell bei 4,00 % Sollzins (4,07 % effektiv) bis 60 % Beleihung, bei 70 % Beleihung bei 4,05 %.
KfW-Tilgungsrechner: Wie hoch ist die Rate für Ihren KfW-Kredit?
Der Preis: Die Tilgung beginnt später und verteilt sich auf weniger Jahre, die Rate danach steigt, und über die gesamte Laufzeit zahlen Sie mehr Zinsen.
Deutsches Konto ohne Wohnsitz in Deutschland: Brauche ich es für die Rate?
Die Regel ist klarer als die Praxis: Innerhalb der Union steht das Gesetz auf Ihrer Seite, außerhalb entscheidet die Kreditrichtlinie der Bank.
Tilgungsrechner: Wie viel Restschuld bleibt am Ende Ihrer Zinsbindung?
Entscheidend ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung, sie wird zur Anschlussfinanzierung. Höhere Anfangstilgung oder Sondertilgungen senken sie.
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.