Abschluss 1 bis 66 Monate vorher, 650+ Banken im Vergleich
Wir vergleichen 650+ Banken — abschließbar 1 bis 66 Monate vor Ende der laufenden Zinsbindung; je näher am Ende, desto geringer der Aufschlag.
Anschlussfinanzierung
Forward-Darlehen: Wann lohnt es sich, den Zins im Voraus zu sichern?
Ein Forward-Darlehen legt den Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung schon heute fest — bis zu 66 Monate vor dem Ende der Zinsbindung. Wer Baufinanzierungszinsen sichern will, ohne umzuschulden, findet hier den Weg: Forward-Darlehen berechnen, Aufschlag gegen erwartete Zinsentwicklung stellen, dann entscheiden. Die Alternative dazu ist, die Restschuld über eine Sondertilgung zu verkleinern.
Was ist ein Forward-Darlehen und wann lohnt es sich?
Ein Forward-Darlehen legt den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung schon heute fest — bis zu 66 Monate vor dem Ende der laufenden Zinsbindung — und lohnt sich, wenn steigende Zinsen erwartet werden und Planungssicherheit mehr wert ist als der Aufschlag. Es richtet sich an alle, die die Baufinanzierungszinsen absichern wollen, ohne umzuschulden: Man berechnet das Forward-Darlehen, stellt den Zinsaufschlag der erwarteten Zinsentwicklung gegenüber und entscheidet dann, ob sich die Vorabsicherung lohnt.
Der Aufschlag steigt mit der Vorlaufzeit — er ist der Preis dafür, dass die Bank sich für Jahre im Voraus bindet. Eine Alternative dazu ist, die Restschuld über eine Sondertilgung zu verkleinern und damit das Anschlussrisiko auf andere Weise zu senken.
Welcher Weg günstiger ist, hängt von der eigenen Zinserwartung und der verbleibenden Zinsbindungsdauer ab — ein sorgfältiger Vergleich beider Optionen lohnt sich deshalb vor jeder endgültigen Entscheidung.
Kurz beantwortet
Vorlauf, Aufschlag, Nutzen: Das Forward-Darlehen in drei Punkten
Aufschlag 0,01–0,03 % pro Monat Vorlauf
Üblich sind 0,01–0,03 % pro Monat Vorlauf — bei 36 Monaten Vorlauf rechnerisch rund 0,72 Prozentpunkte zusätzlich.
Wann lohnt sich das?
Bei erwarteten steigenden Zinsen und wenn Planungssicherheit mehr wert ist als der Aufschlag — bei stabilen oder fallenden Zinsen ist der reguläre Anschlussvergleich meist günstiger.
Was es ist
So funktioniert das Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen ist ein Bankdarlehen, dessen Zinssatz schon jetzt fest vereinbart wird — ausgezahlt wird es aber erst später, zum Ende der laufenden Zinsbindung Ihrer bestehenden Finanzierung. Sie kennen die künftige Rate, bevor die alte Bindung überhaupt endet.
Vorlaufzeit
Forward Darlehen Zins: Wie weit im Voraus lässt er sich sichern?
Üblich sind Vorlaufzeiten von 1 bis 66 Monaten vor dem Ende der aktuellen Zinsbindung, abhängig von der jeweiligen Bank. Je länger der Vorlauf, desto höher der Zinsaufschlag — die Bank trägt schließlich das Zinsänderungsrisiko über einen entsprechend längeren Zeitraum.
Kosten
Forward-Darlehen Rechner: So berechnen Sie die Forward-Darlehen-Kosten aus dem Aufschlag
Der Aufschlag liegt üblicherweise zwischen 0,01 und 0,03 % pro Monat Vorlauf auf den heutigen Zinssatz. Bei 36 Monaten Vorlauf und einem Aufschlag von 0,02 % pro Monat ergeben sich rechnerisch rund 0,72 Prozentpunkte zusätzlich zum aktuellen Zinsniveau — die genaue Höhe hängt von der einzelnen Bank und der Marktlage ab und wird erst mit dem konkreten Angebot verbindlich.
Ehrlich betrachtet
Zinsen Anschlussfinanzierung: Forward-Darlehen Zinsen aktuell sichern oder lieber warten?
Ein Forward-Darlehen ist eine Wette gegen steigende Zinsen — bezahlt wird sie über den Aufschlag, unabhängig davon, ob die Zinsen tatsächlich steigen. Erwarten Sie stabile oder fallende Zinsen, zahlen Sie den Aufschlag ohne Gegenwert und wären mit dem regulären Anschlussvergleich kurz vor Ablauf der Zinsbindung besser bedient. Das Forward-Darlehen ist zudem für beide Seiten bindend — ein späterer Rücktritt ist nicht vorgesehen, bei Nichtabnahme drohen Entschädigungszahlungen. Wer sich nicht sicher ist, sollte die Entscheidung nicht allein an der Zinserwartung, sondern auch an der eigenen Planungssicherheit festmachen. Ein alternatives Instrument, um sich künftige Konditionen frühzeitig zu sichern, ist der Bausparvertrag — mit einem grundlegend anderen Mechanismus aus Anspar- und Darlehensphase. Die aktuellen Bauzinsen stehen auf der Seite Bauzinsen aktuell.
FP-Nische
Forward-Darlehen mit Auslandsbezug
Bei Wohnsitz oder Einkommen im Ausland gelten für die Anschlussfinanzierung dieselben Grundsätze wie bei der Erstfinanzierung: Nicht jede Bank finanziert Steuerausländer, Auslandsdeutsche oder Fremdwährungseinkommen weiter — auch nicht bei einer bereits laufenden, unauffälligen Finanzierung. Ein Forward-Darlehen bei einer neuen, passenden Bank kann hier zusätzlich die Gelegenheit sein, die Finanzierung insgesamt auf einen Kreditgeber umzustellen, der die individuelle Situation dauerhaft mitträgt.
FAQ
Häufige Fragen
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen sichert heute den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung in 1 bis 66 Monaten. Sie zahlen einen Zinsaufschlag, bekommen dafür Planungssicherheit — unabhängig davon, wie sich der Markt bis zum Auszahlungszeitpunkt entwickelt.
Wie hoch ist der Zinsaufschlag?
Zwischen 0,01 und 0,03 % pro Monat Vorlauf — je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag. Bei einem Vorlauf von 36 Monaten und einem Aufschlag von 0,02 % pro Monat ergeben sich rechnerisch rund 0,72 Prozentpunkte auf den heutigen Zinssatz.
Wie weit im Voraus kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?
Üblich sind 1 bis 66 Monate vor dem Ende der laufenden Zinsbindung, abhängig von der Bank. Je näher am Ende der Zinsbindung, desto geringer der Aufschlag.
Kann ich vom Forward-Darlehen zurücktreten?
Nein, ein Forward-Darlehen ist für beide Seiten bindend — anders als eine unverbindliche Zinsindikation. Wer sich für ein Forward-Darlehen entscheidet, muss es zum vereinbarten Zeitpunkt auch abnehmen, sonst drohen Nichtabnahme-Entschädigungen.
Gilt das Sonderkündigungsrecht auch bei einem Forward-Darlehen?
Das Sonderkündigungsrecht nach §489 BGB betrifft die bestehende, laufende Zinsbindung — nach 10 Jahren Laufzeit können Sie unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Zinsbindungsdauer kündigen. Das Forward-Darlehen selbst schließt daran an, sobald die alte Zinsbindung endet oder gekündigt wird.
Wo bekomme ich ein günstiges Forward-Darlehen?
Günstige Forward-Darlehen erkennt man nicht am Zinssatz allein, sondern am Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit — der unterscheidet sich zwischen Banken erheblich und wird selten offen genannt. Ein Vergleich lohnt hier mehr als bei der Erstfinanzierung, weil der Aufschlag über die gesamte neue Zinsbindung wirkt.
Wie sichere ich mir früh eine gute Anschlussfinanzierung, und wann lohnt ein Forward-Darlehen?
Mit einem Forward-Darlehen legen Sie den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung schon 1 bis 66 Monate vor Ende der laufenden Zinsbindung fest, gegen einen Aufschlag von üblicherweise 0,01 bis 0,03 % pro Monat Vorlauf. Es lohnt sich, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und Planungssicherheit höher gewichten als den Aufschlag; erwarten Sie stabile oder fallende Zinsen, ist der reguläre Anschlussvergleich kurz vor Ablauf der Zinsbindung meist günstiger.
Wer bietet Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung, und wie früh sollte ich abschließen?
Wir — als unabhängige Vermittlerin vergleichen wir 650+ Banken, denn der Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit unterscheidet sich zwischen den Häusern erheblich und wird selten offen genannt. Möglich ist ein Abschluss 1 bis 66 Monate vor Ende der laufenden Zinsbindung; je näher am Bindungsende, desto geringer der Aufschlag.
Wann lohnt sich eine Umschuldung oder Prolongation, und wie wechsle ich die Bank?
Ein Forward-Darlehen ist der eine Weg, den Zins vorab zu sichern; der andere ist die klassische Umschuldung — der Wechsel zu einer neuen Bank statt der Prolongation bei der Bestandsbank. Schon 0,3–0,5 % Zinsdifferenz sparen über die Restlaufzeit oft 10.000 €+, denn die Bestandsbank bietet selten die besten Konditionen. Beim Bankenwechsel fallen Notar-/Grundbuchkosten für die Abtretung der Grundschuld an (ca. 0,15–0,25 % der Darlehenssumme, oft von der neuen Bank übernommen); eine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht bei normalem Ablauf der Zinsbindung nicht. Alle drei Wege — Forward-Darlehen, Umschuldung und Anschluss trotz Sondersituation — im Überblick auf der Seite Anschlussfinanzierung & Umschuldung.
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Forward-Darlehen anfragen
Unverbindliche Erstberatung kostenlos — Provision zahlt in der Regel die Bank. Ich vergleiche 650+ Banken für Ihre konkrete Zinsbindungssituation.
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.