Bausparvertrag: Sparphase, Darlehen und Beginn der Tilgung
Ein Bausparvertrag verbindet eine Sparphase mit dem späteren Anspruch auf ein Darlehen. Er sichert Ihnen einen Zins für die Zukunft und dient damit vor allem der Zinssicherung. Als Geldanlage ist er wenig attraktiv; für einen unmittelbar bevorstehenden Immobilienkauf ist er als alleinige Finanzierungsform selten die beste Wahl.
Was bedeutet „Bausparvertrag“?
Ein Bausparvertrag kombiniert eine Sparphase mit dem späteren Anspruch auf ein Darlehen zu einem bereits bei Vertragsabschluss festgelegten Zins — er dient primär der Zinssicherung für die Zukunft, nicht als attraktive Geldanlage im eigentlichen Sinne. Die Beiträge der Sparphase werden niedrig verzinst.
Wie greifen Sparphase und Darlehensphase ineinander?
In der Sparphase zahlen Sie regelmäßig Beiträge ein. Diese werden niedrig verzinst, deutlich niedriger als alternative Geldanlagen.
Der Anspruch auf das Bauspardarlehen entsteht, wenn der Mindestsparanteil erreicht und die Zuteilungsreife erfüllt ist. Für das Darlehen gilt der bei Vertragsabschluss vereinbarte Zins, unabhängig von der zwischenzeitlichen Entwicklung am Markt. Erst in dieser Darlehensphase beginnt die Tilgung, also nach der Sparphase.
Für welche Vorhaben eignet sich ein Bausparvertrag?
Ein Bausparvertrag kommt vor allem für Vorhaben in einigen Jahren infrage: eine spätere Anschlussfinanzierung, eine geplante Modernisierung oder einen künftigen Immobilienkauf. Wie ein Forward-Darlehen sichert er einen Zins im Voraus. Der Mechanismus ist jedoch anders: Sie sparen zunächst an, statt allein eine Vorabvereinbarung zu treffen. Der mögliche Zeithorizont ist deutlich länger.
Warum wird er meist als Ergänzung eingesetzt? Für einen unmittelbar bevorstehenden Immobilienkauf ist ein Bausparvertrag allein selten die beste Wahl. Häufig ergänzt er eine klassische Baufinanzierung, etwa um einen Teil der späteren Anschlussfinanzierung gegen steigende Zinsen abzusichern. Ob und in welchem Umfang das sinnvoll ist, hängt stark von Ihrem Zeithorizont und Ihrer aktuellen Zinserwartung ab.
Warum eignet sich Bausparen eher für kleinere Anschlussbeträge?
Das mögliche Volumen ist geringer als beim Forward-Darlehen. Außerdem müssen Sie über Jahre ansparen und können nicht sofort über die volle Summe verfügen.
Gegenüber einem klassischen Forward-Darlehen hat Bausparen zwei Nachteile: ein geringeres mögliches Volumen und die nötige Ansparzeit über mehrere Jahre. Es eignet sich deshalb vor allem für kleinere Anschlussbeträge oder als Ergänzung einer bestehenden Finanzierung. Für eine vollständige Anschlussfinanzierung ist meist ein Forward-Darlehen besser geeignet.
Warum reicht das Mindestsparguthaben für die Zuteilung nicht aus?
Neben dem Mindestsparguthaben muss auch die Bewertungszahl den vom Kollektiv abhängigen Zielwert erreichen. Erst dann wird der Bausparvertrag zugeteilt. Der Termin ist nicht garantiert, weil er von den Ein- und Auszahlungen aller Bausparer abhängt.
Rechnen Sie den Zuteilungstermin nicht als sichere Größe in den Finanzierungsplan ein: Die Bausparkasse kann ihn selbst nur schätzen. Zudem setzt die Zuteilung regelmäßig eine wohnwirtschaftliche Verwendung voraus. Verwenden Sie das Guthaben anders, entfällt das Bauspardarlehen und je nach Vertrag rückwirkend auch die Wohnungsbauprämie. Ein Zwischenkredit kann die zeitliche Lücke überbrücken, wird aber zu Marktkonditionen und nicht zum Bauspardarlehenszins vergeben.
Warum ist der vereinbarte Bauspardarlehenszins vom späteren Marktzins unabhängig?
Der Darlehenszins wird bereits bei Vertragsabschluss festgelegt und gilt unabhängig davon, wie sich der Marktzins bis zur Zuteilung entwickelt.
In der Sparphase erhalten Ihre Beiträge dagegen nur eine niedrige Verzinsung, deutlich unter der alternativer Geldanlagen. Der Anspruch auf das Bauspardarlehen setzt voraus, dass sowohl der Mindestsparanteil als auch die Zuteilungsreife erreicht sind.
Forward-Darlehen →
Ein Forward-Darlehen sichert heute schon den Zins für eine erst in der Zukunft nötige Anschlussfinanzierung.
Wer in den kommenden Jahren eine Anschlussfinanzierung braucht, kann sich mit einem Forward-Darlehen schon heute den Zins sichern.
Zinsbindung →
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der vereinbarte Sollzins fest gilt.
Die richtige Zinsbindung ist eine zentrale Entscheidung – sie bestimmt die Planungssicherheit und den Zeitpunkt, an dem das Zinsrisiko real wird.
Anschlussfinanzierung →
Die Anschlussfinanzierung ist die Finanzierung der nach Ablauf der Zinsbindung verbleibenden Restschuld.
Eine rechtzeitig geplante Anschlussfinanzierung kann über die Restlaufzeit erhebliche Summen sparen.
Häufige Fragen
Tilgung beim Bausparvertrag: Wann beginnt die Rückzahlung?
Die Tilgung beginnt erst in der Darlehensphase, nach der Sparphase. Der Anspruch auf das Darlehen entsteht, wenn der Mindestsparanteil erreicht und die Zuteilungsreife erfüllt ist. Der Zuteilungstermin lässt sich nicht garantieren, weil er von den Ein- und Auszahlungen aller Bausparer abhängt.
Ab wann gibt es ein Forward-Darlehen, und worin liegt der Unterschied zum Bausparvertrag?
Beide sichern einen Zins für die Zukunft, aber über unterschiedliche Mechanismen: Das Forward-Darlehen beruht auf einer Vorabvereinbarung, der Bausparvertrag auf Ansparung. Der Bausparvertrag hat oft einen längeren möglichen Vorlauf, aber ein geringeres Volumen und verlangt Ansparen über Jahre. Für eine komplette Anschlussfinanzierung eignet sich meist ein Forward-Darlehen besser.
Wann wird ein Bausparvertrag zugeteilt, und lässt sich der Zuteilungstermin fest einplanen?
Ein Bausparvertrag wird zugeteilt, wenn das Mindestsparguthaben erreicht ist und zusätzlich die Bewertungszahl den vom Kollektiv abhängigen Zielwert erreicht. Dieser Zeitpunkt lässt sich nicht garantieren, weil er von den Ein- und Auszahlungen aller Bausparer abhängt.
Bausparvertrag für eine Auslandsimmobilie: Ist das möglich?
Einen deutschen Bausparvertrag für eine Auslandsimmobilie zu nutzen, ist nur eingeschränkt möglich: Das Bauspardarlehen darf in der Regel nur für inländische wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Wer eine Auslandsimmobilie finanzieren möchte, braucht in der Regel eine Hypothek des Landes, in dem die Immobilie liegt, oder ein ungebundenes Darlehen aus Deutschland.
Bausparen als Zinssicherung: Worin liegt der Unterschied zur Geldanlage?
Ein Bausparvertrag dient primär der Zinssicherung für ein späteres Immobilienvorhaben, nicht als Geldanlage im eigentlichen Sinne. Die Beiträge der Sparphase werden deutlich niedriger verzinst als bei alternativen Geldanlagen. Der eigentliche Wert liegt im gesicherten Darlehenszins, der bei Vertragsabschluss festgelegt wird und bei einer künftigen Anschlussfinanzierung oder Modernisierung gilt.
Wann entfällt die Wohnungsbauprämie beim Bausparvertrag rückwirkend?
Die Wohnungsbauprämie setzt eine wohnwirtschaftliche Verwendung voraus. Wird das Bausparguthaben anders eingesetzt, entfällt die Prämie je nach Vertrag rückwirkend. Das Bauspardarlehen selbst darf in der Regel nur für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt werden.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
