Zinsbindung

Wie sich unterschiedlich lange Bindungen auswirken

Eine kürzere Zinsbindung ist meist günstiger im Sollzins, überträgt das Risiko steigender Zinsen aber früher auf den Kreditnehmer, wenn zur Anschlussfinanzierung neu verhandelt werden muss. Eine längere Zinsbindung kostet in der Regel einen leichten Zinsaufschlag, bietet dafür über einen deutlich längeren Zeitraum feste, planbare Raten — welche Laufzeit passt, hängt vom individuellen Sicherheitsbedürfnis und der erwarteten Zinsentwicklung ab.

Was nach Ablauf der Zinsbindung passiert

Ist die Immobilie zum Ende der Zinsbindung noch nicht vollständig getilgt, muss die verbleibende Restschuld neu finanziert werden — entweder bei derselben Bank (Prolongation) oder durch einen Wechsel zu einer anderen Bank (siehe Anschlussfinanzierung). Wer diesen Zeitpunkt frühzeitig plant, kann durch einen Bankwechsel oder ein Forward-Darlehen oft bessere Konditionen erzielen als bei einer kurzfristigen, unter Zeitdruck getroffenen Entscheidung.

Wie sich die passende Bindung finden lässt

Wer die Immobilie voraussichtlich über einen sehr langen Zeitraum hält, profitiert oft von einer langen Zinsbindung oder sogar einem Volltilgerdarlehen, das die gesamte Restschuld bis zum Ende der Bindung tilgt. Wer dagegen kurz- bis mittelfristig plant, etwa wegen eines absehbaren Objektwechsels, findet mit einer kürzeren Bindung häufig die passendere Balance zwischen Zins und Flexibilität.

Wie sich die Zinserwartung auf die Wahl der Bindung auswirken kann

Die Entscheidung für eine bestimmte Zinsbindungsdauer lässt sich nicht auf eine reine Zinsprognose stützen – niemand kann die Zinsentwicklung über zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre verlässlich vorhersagen –, wohl aber auf die persönliche Risikobereitschaft und den Planungshorizont. Wer maximale Planungssicherheit über die gesamte Darlehenslaufzeit möchte, etwa weil das monatliche Budget knapp kalkuliert ist, profitiert von einer langen Zinsbindung, auch wenn sie in der Regel einen leicht höheren Zinssatz kostet als eine kurze. Wer dagegen finanziell Spielraum hat und bereit ist, ein gewisses Zinsänderungsrisiko zu tragen, kann mit einer kürzeren Bindung häufig günstiger fahren – muss dann aber auch mit einer möglicherweise höheren Rate bei der Anschlussfinanzierung rechnen können. Eine gemischte Strategie, etwa ein Teil des Darlehens kurz und ein Teil lang gebunden, lässt sich bei manchen Bankpartnern ebenfalls umsetzen.

Das Kündigungsrecht, das jede lange Bindung relativiert

Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung darf ein Immobiliardarlehen mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, ohne Vorfälligkeitsentschädigung — dieses Recht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist zwingend und lässt sich vertraglich nicht abbedingen. Eine fünfzehn- oder zwanzigjährige Bindung ist damit für den Darlehensnehmer eine einseitige Absicherung: Steigen die Zinsen, bleibt die Bindung; fallen sie, steht nach zehn Jahren der Ausstieg offen. Das ändert die Bewertung des Aufschlags für lange Bindungen erheblich. Der zweite Punkt: Die zehn Jahre laufen ab vollständiger Auszahlung, nicht ab Vertragsschluss — bei einem Neubau mit Auszahlung in Raten verschiebt sich der Stichtag entsprechend nach hinten.

KfW-Fördercheck: welches Programm zu Ihrem Vorhaben passt