Zinsbindung wählen: Sollzins sichern, Risiken abwägen und Anschluss planen
Während der Zinsbindung bleibt Ihr vereinbarter Sollzins unverändert, auch wenn sich die Marktzinsen bewegen. Das schafft Planungssicherheit. Am Ende der Bindung wird das Zinsänderungsrisiko relevant: Ist das Darlehen noch nicht vollständig getilgt, benötigen Sie eine neue Finanzierung für die Restschuld.
Was bedeutet „Zinsbindung“?
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der vereinbarte Sollzins fest gilt. Eine kürzere Bindung ist meist günstiger im Sollzins, überträgt das Risiko steigender Zinsen aber früher auf Sie. Eine längere kostet in der Regel einen leichten Zinsaufschlag und bietet über einen längeren Zeitraum planbare Raten. Welche Laufzeit passt, hängt von Ihrem Sicherheitsbedürfnis ab.
Kurze oder lange Zinsbindung: Was spricht wofür?
Eine kürzere Bindung bietet meist einen günstigeren Sollzins. Dafür tragen Sie bei der früher nötigen Anschlussfinanzierung das Risiko gestiegener Zinsen. Eine längere Bindung kostet in der Regel einen leichten Zinsaufschlag und sichert dafür länger feste Raten. Wägen Sie Ihr Sicherheitsbedürfnis und die erwartete Zinsentwicklung gegeneinander ab.
- Anschlussfinanzierung vorbereiten: Bleibt am Ende der Zinsbindung eine Restschuld, müssen Sie diese neu finanzieren. Sie können bei derselben Bank verlängern (Prolongation) oder zu einer anderen Bank wechseln. Wer frühzeitig plant, kann durch einen Bankwechsel oder ein Forward-Darlehen häufig bessere Konditionen erreichen als bei einer Entscheidung unter Zeitdruck.
- Bindung an Ihre Pläne anpassen: Wollen Sie die Immobilie sehr lange halten, passt häufig eine lange Zinsbindung. Ein Volltilgerdarlehen zahlt die gesamte Schuld bis zum Ende der Bindung zurück. Planen Sie dagegen kurz- bis mittelfristig, etwa wegen eines absehbaren Objektwechsels, kann eine kürzere Bindung Zinskosten und Flexibilität besser verbinden.
- Zinsprognosen haben Grenzen: Niemand kann die Zinsentwicklung über zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre zuverlässig vorhersagen. Stützen Sie die Wahl der Bindungsdauer deshalb nicht allein auf eine Prognose, sondern auf Ihre Risikobereitschaft und Ihren Planungshorizont.
Eine lange Zinsbindung bietet mehr Planungssicherheit über die Darlehenslaufzeit, etwa bei knapp bemessenem Monatsbudget. Dafür ist in der Regel ein etwas höherer Zinssatz als bei einer kurzen Bindung zu zahlen.
Mit ausreichendem finanziellem Spielraum und der Bereitschaft, Zinsänderungsrisiken zu tragen, kann eine kürzere Bindung günstiger sein. Sie müssen dann aber auch eine möglicherweise höhere Rate bei der Anschlussfinanzierung tragen können.
Manche Bankpartner ermöglichen auch eine Kombination: Ein Teil des Darlehens wird kurz, ein anderer lang gebunden.
Das Kündigungsrecht, das jede lange Bindung relativiert: Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung darf ein Immobiliardarlehen mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, ohne Vorfälligkeitsentschädigung — dieses Recht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist zwingend und lässt sich vertraglich nicht abbedingen.
Bei einer fünfzehn- oder zwanzigjährigen Bindung sind Sie dadurch einseitig abgesichert: Steigen die Zinsen, gilt der vereinbarte Zins weiter. Fallen sie, können Sie nach zehn Jahren aussteigen. Dieses Recht ist bei der Bewertung des Aufschlags für lange Bindungen wichtig.
Beachten Sie den Fristbeginn: Die zehn Jahre zählen ab vollständiger Auszahlung, nicht ab Vertragsschluss. Bei einem Neubau mit schrittweiser Auszahlung liegt der Stichtag entsprechend später.
Wie lange bleibt der vereinbarte Sollzins unverändert?
Der Sollzins gilt für die Dauer der Zinsbindung fest.
Die Zinsbindung schafft über Jahre Planungssicherheit. An ihrem Ende entsteht für eine noch vorhandene Restschuld ein Zinsänderungsrisiko, weil diese neu finanziert werden muss.
Warum reicht eine Zinsprognose für die Wahl der Bindung nicht aus?
Niemand kann die Zinsentwicklung über zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre verlässlich vorhersagen.
Entscheidend sind Ihre Risikobereitschaft und Ihr Planungshorizont. Für maximale Planungssicherheit, etwa bei knappem Budget, ist eine lange Bindung vorteilhaft. Sie kostet in der Regel einen leicht höheren Zinssatz.
Forward-Darlehen: Wie sichern Sie den Anschlusszins frühzeitig?
Mit einem Forward-Darlehen vereinbaren Sie den Zins der künftigen Anschlussfinanzierung bereits Jahre vor deren Beginn verbindlich mit der Bank.
Wer das Ende der Zinsbindung frühzeitig plant, kann durch einen Bankwechsel oder ein Forward-Darlehen oft bessere Konditionen erzielen als bei einer Entscheidung unter Zeitdruck.
Wann kann eine kürzere Zinsbindung günstiger sein?
Wenn Sie finanziellen Spielraum haben und ein gewisses Zinsänderungsrisiko tragen möchten. Eine später möglicherweise höhere Anschlussrate muss dann ebenfalls in Ihr Budget passen.
Eine kürzere Bindung ist häufig günstiger, wenn Sie ausreichend finanziellen Spielraum haben und Zinsänderungsrisiken akzeptieren. Planen Sie dafür auch eine möglicherweise höhere Rate bei der Anschlussfinanzierung ein.
Anschlussfinanzierung →
Die Anschlussfinanzierung ist die Finanzierung der nach Ablauf der Zinsbindung verbleibenden Restschuld.
Eine rechtzeitig geplante Anschlussfinanzierung kann über die Restlaufzeit erhebliche Summen sparen.
Forward-Darlehen →
Ein Forward-Darlehen sichert heute schon den Zins für eine erst in der Zukunft nötige Anschlussfinanzierung.
Wer in den kommenden Jahren eine Anschlussfinanzierung braucht, kann sich mit einem Forward-Darlehen schon heute den Zins sichern.
Volltilgerdarlehen →
Ein Volltilgerdarlehen wird bis zum Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt.
Ein Volltilgerdarlehen bietet Planungssicherheit ohne Anschlussfinanzierung. Es passt, wenn Sie eine höhere Monatsrate tragen können und am Ende der Zinsbindung schuldenfrei sein möchten.
Häufige Fragen
Sollzinsen beim Kredit: Kürzere oder längere Bindung?
Eine kürzere Bindung passt eher zu einem kurz- bis mittelfristigen Planungshorizont, eine längere zum Wunsch nach festen, planbaren Raten. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung darf ein Immobiliardarlehen mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Das relativiert den Aufschlag für lange Bindungen.
Kann ich ein Darlehen mit langer Zinsbindung nach zehn Jahren kündigen?
Ja. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung darf ein Immobiliardarlehen mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Recht aus § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann der Vertrag nicht ausschließen, weder zu Ihren Lasten noch sonst.
Kann ich bei der Zinsbindung einen Teil des Darlehens kurz und einen Teil lang binden?
Ja, manche Bankpartner bieten eine solche Aufteilung an. Sie können dann einen Teil des Darlehens kurz und einen anderen lang binden.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
