Sondertilgung: Restschuld senken und Rechte bei Bank- und KfW-Darlehen prüfen
Mit einer Sondertilgung zahlen Sie zusätzlich zur vereinbarten Rate einen Teil des Kredits zurück. Viele Verträge erlauben dafür jährlich einen festen kostenfreien Anteil. Jede genutzte Zahlung senkt die Restschuld schneller als der reguläre Tilgungsplan.
Was bringt eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung senkt Ihre Restschuld schneller als der planmäßige Tilgungsverlauf und spart über die Laufzeit Zinsen. Viele Verträge erlauben jährlich einen bestimmten Anteil ohne Vorfälligkeitsentschädigung, häufig zwischen 5 und 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme. Je früher Sie sondertilgen, desto mehr Gesamtkosten sparen Sie. Ein umfangreicheres Recht kostet meist einen leicht höheren Sollzins.
Welches Sondertilgungsrecht sollten Sie im Vertrag vereinbaren?
Häufig können Sie jährlich 5 bis 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung zusätzlich zurückzahlen. Fehlt eine entsprechende Vertragsvereinbarung, verlangt die Bank bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung in der Regel eine Entschädigung für die entgangene Zinslaufzeit.
- Recht und Zins gemeinsam abwägen: Ein umfangreicheres Sondertilgungsrecht kostet meist einen etwas höheren Sollzins als ein Vertrag ohne dieses Recht. Erwarten Sie realistisch Bonuszahlungen, eine Erbschaft oder andere unregelmäßige Zuflüsse, können die zusätzlichen Rückzahlungen trotzdem die Gesamtzinskosten deutlich senken.
- Kleinere Restschuld beim Anschluss: Jede Sondertilgung senkt die Schulden schneller als geplant. Das verbessert in der Regel Ihre Verhandlungsposition bei der Anschlussfinanzierung und reduziert die absoluten Zinskosten, unabhängig vom späteren Marktzins.
- Früh zurückzahlen spart mehr: Je früher Sie sondertilgen, desto länger fallen auf diesen Betrag keine Zinsen mehr an. Dieselbe Zahlung spart im ersten Jahr deshalb mehr Gesamtkosten als kurz vor Ende der Zinsbindung.
Nicht genutzte Sondertilgungsrechte verfallen in der Regel am Jahresende. Meist können Sie sie nicht ins Folgejahr übertragen. Stimmen Sie erwartete Bonus- oder Erbschaftszahlungen daher möglichst mit Ihrem Sondertilgungsjahr ab.
Wie sich Sondertilgungsrechte bei mehreren Darlehen verteilen: Wer eine Finanzierung aus mehreren Darlehen zusammensetzt — etwa Bankdarlehen plus KfW-Mittel —, hat die Sondertilgungsrechte nicht addiert, sondern verteilt: Jedes Recht bezieht sich nur auf das eigene Darlehen, und die Bank bestimmt nicht, wohin eine Zahlung fließt.
Dieselbe Zahlung spart beim teureren Bankdarlehen mehr als beim niedrig verzinsten Förderdarlehen. Nachträglich lässt sich der Betrag nicht einem anderen Darlehen zuordnen. Ungenutzte Rechte verfallen zudem fast immer jährlich und lassen sich nicht ansparen.
Wenn Sie in einigen Jahren eine größere Summe zurückzahlen möchten, benötigen Sie eine entsprechend hohe jährliche Quote. Kleine ungenutzte Jahresrechte lassen sich dafür nicht zusammenzählen.
Sondertilgung im Darlehensvertrag: der ausführliche Ratgeber
Der Ratgeber erläutert die Verhandlung des Sondertilgungsrechts, mögliche Kosten und das Zusammenspiel mehrerer Rechte.
Welche Unterschiede gelten zwischen Bankdarlehen und KfW-Kredit?
Bei Bankdarlehen lassen sich häufig jährlich 5 bis 10 % der Darlehenssumme ohne zusätzliche Kosten sondertilgen. Beim KfW-Kredit 124 sind Sondertilgungen während der Zinsbindung dagegen ausgeschlossen.
Prüfen Sie bei mehreren Darlehen genau, wo eine Sondertilgung zulässig ist und welchem Kredit sie zugeordnet wird. Beim teureren Bankdarlehen ist ihr Einsatz meist sinnvoller als bei einem niedrig verzinsten KfW-Kredit. Voraussetzung bleibt das jeweilige Vertragsrecht.
Mehrere Darlehen: Für welchen Kredit gilt das Sondertilgungsrecht?
Sondertilgungsrechte gelten getrennt für die einzelnen Darlehen, etwa Bankkredit und KfW-Mittel. Sie werden nicht zu einem gemeinsamen Rahmen addiert.
Jedes Recht betrifft nur das zugehörige Darlehen. Die Bank bestimmt nicht, wohin Ihre Zahlung fließt. Nachträglich kann sie nicht umgewidmet werden. Ungenutzte Rechte verfallen fast immer zum Jahresende.
Wie hoch ist der kostenfreie jährliche Sondertilgungsrahmen?
Die meisten Banken bieten jährlich 5 bis 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme als Sondertilgung ohne zusätzliche Kosten an.
Höhere Quoten sind teilweise gegen einen etwas höheren Zins möglich. Ohne vertraglich vereinbartes Recht berechnet die Bank für außerplanmäßige Rückzahlungen in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Anfänglicher Tilgungssatz →
Der anfängliche Tilgungssatz legt fest, welcher Anteil der Darlehenssumme pro Jahr zurückgezahlt wird.
Richtig gewählte Tilgung verkürzt Laufzeit und spart Zinsen, ohne die Rate zu überfordern.
Anschlussfinanzierung →
Die Anschlussfinanzierung ist die Finanzierung der nach Ablauf der Zinsbindung verbleibenden Restschuld.
Eine rechtzeitig geplante Anschlussfinanzierung kann über die Restlaufzeit erhebliche Summen sparen.
Annuitätendarlehen →
Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Baufinanzierung: Sie zahlen über die gesamte Zinsbindung eine konstante Monatsrate.
Planbare, konstante Rate als Grundlage jeder soliden Baufinanzierung.
Häufige Fragen
Verfallen nicht genutzte Sondertilgungsrechte am Jahresende?
In der Regel ja. Meist lassen sich ungenutzte Rechte nicht ins Folgejahr übertragen. Planen Sie Bonuszahlungen oder eine erwartete Erbschaft deshalb möglichst passend zum vereinbarten Sondertilgungsjahr.
Kostet ein Sondertilgungsrecht einen höheren Sollzins?
Ein umfangreicheres Sondertilgungsrecht kostet meist einen leicht höheren Sollzins gegenüber einem Vertrag ohne dieses Recht. Wer realistisch mit Bonuszahlungen, einer möglichen Erbschaft oder anderen unregelmäßigen Zuflüssen rechnet, kann mit diesem Recht die Gesamtzinskosten über die Laufzeit deutlich senken.
Spart eine frühe Sondertilgung mehr Zinsen als eine späte?
Ja. Eine frühe Zahlung reduziert länger die Restschuld, auf die Zinsen anfallen. Derselbe Betrag spart im ersten Jahr mehr Gesamtkosten als kurz vor Ende der Zinsbindung.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
