Sondertilgung

Wie Sondertilgungsrechte typischerweise vereinbart werden

Üblich sind Regelungen, die jährlich einen bestimmten Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme (häufig zwischen 5 und 10 %) ohne Vorfälligkeitsentschädigung zur Sondertilgung erlauben. Wird dieses Recht nicht vertraglich vereinbart, verlangt die Bank bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung, die den Zinsvorteil der Bank für die entgangene Zinslaufzeit ausgleicht.

Warum sich das Recht bereits beim Vertragsabschluss lohnt

Ein umfangreicheres Sondertilgungsrecht kostet meist einen leicht höheren Sollzins gegenüber einem Vertrag ohne dieses Recht — wer aber realistisch mit Bonuszahlungen, einer möglichen Erbschaft oder anderen unregelmäßigen Zuflüssen rechnet, kann mit diesem Recht die Gesamtzinskosten über die Laufzeit deutlich senken, auch wenn der nominale Sollzins minimal höher liegt.

Wie sich Sondertilgungen auf die Anschlussfinanzierung auswirken

Jede genutzte Sondertilgung reduziert die Restschuld schneller als der planmäßige Tilgungsverlauf — das wirkt sich direkt auf die Position bei der späteren Anschlussfinanzierung aus (siehe Anschlussfinanzierung): eine kleinere Restschuld bedeutet in der Regel eine bessere Verhandlungsposition und niedrigere absolute Zinskosten, unabhängig vom dann geltenden Marktzins.

Wie sich Sondertilgungen auf die Restschuld und Laufzeit auswirken

Eine Sondertilgung wirkt sich stärker aus, je früher sie in der Laufzeit erfolgt, weil dadurch über die verbleibende Zinsbindung weniger Zinsen auf die getilgte Summe anfallen – eine Sondertilgung im ersten Jahr spart also mehr Gesamtkosten als dieselbe Summe kurz vor Ablauf der Zinsbindung. Üblich ist bei den meisten Banken ein Sondertilgungsrecht von bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ohne zusätzliche Kosten; höhere Sätze lassen sich teils gegen einen leicht höheren Zinssatz vereinbaren. Wichtig für die Planung: Nicht genutzte Sondertilgungsrechte verfallen in der Regel am Jahresende und lassen sich meist nicht ins Folgejahr übertragen – wer beispielsweise eine Bonuszahlung oder Erbschaft erwartet, sollte den Zeitpunkt der Auszahlung möglichst mit dem eigenen Sondertilgungsjahr abstimmen, statt das Recht ungenutzt verstreichen zu lassen.

Wie sich mehrere Sondertilgungsrechte gegenseitig aufheben

Wer eine Finanzierung aus mehreren Darlehen zusammensetzt — etwa Bankdarlehen plus KfW-Mittel —, hat die Sondertilgungsrechte nicht addiert, sondern verteilt: Jedes Recht bezieht sich nur auf das eigene Darlehen, und die Bank bestimmt nicht, wohin eine Zahlung fließt. Eine Sondertilgung auf das ohnehin niedrig verzinste Förderdarlehen bringt weniger als dieselbe Summe auf das teurere Bankdarlehen, und der Betrag lässt sich nachträglich nicht umwidmen. Der zweite Punkt: Ungenutzte Rechte verfallen fast immer jährlich und lassen sich nicht ansparen. Wer plant, in einigen Jahren eine größere Summe einzusetzen, braucht dafür eine entsprechend hohe jährliche Quote — nicht die Summe mehrerer kleiner.

KfW-Fördercheck: welches Programm zu Ihrem Vorhaben passt