Annuitätendarlehen

Wie sich die konstante Rate zusammensetzt

Die Höhe der Annuität ergibt sich aus Darlehenssumme, Sollzins und anfänglichem Tilgungssatz und bleibt für die gesamte vereinbarte Zinsbindung unverändert — anders als bei manchen anderen Kreditformen mit variabler oder abnehmender Rate. Diese Konstanz macht das Annuitätendarlehen besonders gut planbar für die private Haushaltsrechnung.

Warum es sich vom Volltilgerdarlehen unterscheidet

Beim klassischen Annuitätendarlehen ist eine Restschuld am Ende der Zinsbindung normal und einkalkuliert — sie wird dann über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert. Beim Volltilgerdarlehen wird die Annuität dagegen so bemessen, dass am Ende der Laufzeit keine Restschuld mehr übrig bleibt (siehe Volltilgerdarlehen) — beide sind Varianten desselben Grundprinzips, unterscheiden sich aber im Zieldatum der vollständigen Rückzahlung.

Was das Annuitätendarlehen von anderen Darlehensformen abgrenzt

Im Gegensatz zu einem endfälligen Darlehen, bei dem während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt werden und die gesamte Tilgung erst am Ende in einer Summe fällig wird, sorgt das Annuitätendarlehen für eine kontinuierliche Entschuldung von Beginn an. Diese Struktur ist der Grund, warum es für die private Wohnimmobilienfinanzierung der weit überwiegende Standard ist, während endfällige Konstruktionen eher bei speziellen Anlagestrategien vorkommen.

Wie sich das Annuitätendarlehen von einem Bauspardarlehen unterscheidet

Anders als beim Bausparvertrag, bei dem erst eine Ansparphase mit anschließender, oft niedrigerer Darlehensphase durchlaufen wird, steht beim Annuitätendarlehen die volle Darlehenssumme von Beginn an zur Verfügung, und Zins sowie Tilgung laufen von Anfang an parallel innerhalb der konstanten Rate. Das macht das Annuitätendarlehen zur Standardform für die klassische Immobilienfinanzierung, während der Bausparvertrag eher als ergänzender Baustein zur Zinssicherung für eine spätere Phase dient. Auch im Vergleich zu einem Volltilgerdarlehen unterscheidet sich das Annuitätendarlehen dadurch, dass am Ende der Zinsbindung typischerweise eine Restschuld verbleibt, die über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden muss – eine planbare, aber nicht in jedem Fall gewünschte Eigenschaft. Welche der drei Formen im Einzelfall passt, hängt von der gewünschten Planungssicherheit, der Flexibilität und dem Zeithorizont der Finanzierung ab.

Was am Ende der Zinsbindung übrig bleibt

Der eigentliche Gegenstand der Planung ist nicht die Rate, sondern die Restschuld — und die steht bei Vertragsschluss fest. Sie ergibt sich aus Darlehenssumme, Zinssatz, Anfangstilgung und Bindungsdauer, und sie ist die Summe, für die zu unbekannten Konditionen eine Anschlussfinanzierung gefunden werden muss. Zwei Angebote mit gleicher Rate können hier weit auseinanderliegen. Der zweite Punkt betrifft die Belastbarkeit dieser Zahl: Sinnvoll ist, die Anschlussrate mit einem deutlich höheren Zinssatz durchzurechnen als dem heutigen, und zu prüfen, ob sie dann noch tragbar ist. Wer das nicht tut, plant zehn Jahre sicher und die folgenden zwanzig auf gut Glück.

Annuitätendarlehen Berechnung — die Formel, die jeder Annuitätendarlehen Rechner benutzt

Die Annuitätendarlehen-Berechnung setzt drei Größen zusammen: Darlehensbetrag, Sollzins und anfänglicher Tilgungssatz. Die Jahresrate ist der Darlehensbetrag multipliziert mit der Summe aus Zins- und Tilgungssatz; geteilt durch zwölf ergibt das die Monatsrate. Innerhalb dieser konstanten Rate wird der Zinsanteil in jedem Monat aus der aktuellen Restschuld gerechnet — sinkt die Restschuld, sinkt der Zinsanteil, und exakt derselbe Betrag wandert in die Tilgung. Daraus entsteht die beschleunigte Rückzahlung gegen Ende der Laufzeit. Rechnerisch nachvollziehen lässt sich das im Tilgungsrechner: Er zeigt für jedes Jahr Restschuld, Zins- und Tilgungsanteil und macht sichtbar, wie stark schon ein halber Prozentpunkt mehr Anfangstilgung die Restschuld am Ende der Zinsbindung verändert.

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