Praxis · Fallbeispiele

Blog: Schwierige Finanzierungen — Wie Olga findet, was Banken ablehnen

Q: Hausbank hat abgelehnt — gibt es noch Chancen?

Meistens ja. Eine Hausbank-Absage ist keine universelle Bewertung — sie ist die Entscheidung dieses einen Instituts mit seinen Standardkriterien. Andere Banken haben andere Modelle. Mein Job ist, die Bank zu finden, deren Modell zu Ihrer Situation passt.

Selbstständige, Steuerausländer, schwankendes Einkommen, Auslandswohnsitz — drei echte Fälle und wie sie gelöst wurden.

Die häufigste Nachricht, die ich bekomme, lautet: „Unsere Hausbank hat abgelehnt. Können Sie helfen?“ Meistens kann ich. Hier erkläre ich warum — und was ich anders mache.

Was Banken als „schwierig" einstufen

Banken arbeiten mit Prüfmodellen, die auf den Durchschnittskunden ausgelegt sind: Angestellter, deutsches Einkommen, inländischer Wohnsitz, festes Gehalt. Wer aus diesem Muster fällt, bekommt oft eine Absage — nicht weil die Bonität schlecht ist, sondern weil das Modell die Situation nicht verarbeiten kann.

Die häufigsten Konstellationen, die ich bearbeite:

Selbstständige und Freiberufler — hohes Einkommen, aber schwankend. Banken schauen auf die letzten 3 Steuerbescheide und nehmen oft den Durchschnitt oder das schlechteste Jahr.
Steuerausländer mit Auslandswohnsitz — EU oder Nicht-EU, Wandlungsrecht, fehlendes deutsches SCHUFA-Äquivalent.
Fremdwährungseinkommen — Gehalt in CHF, GBP, USD, AED. Viele Banken wenden pauschal 20–30 % Abschlag an.
Grenzgänger — Wohnsitz DE, Arbeitgeber CH/AT/FR. Rechtlich komplex, wenige Banken kennen sich aus.
Mehrere Bestandsfinanzierungen — wer bereits Immobilien finanziert hat, gilt als höheres Risiko, selbst wenn die Cashflows positiv sind.
Kurze Beschäftigung — unter 2 Jahren beim aktuellen Arbeitgeber, Probezeit, befristeter Vertrag.

Mein Ansatz: Einreichung vor Anfrage

Der entscheidende Unterschied zwischen einem guten und schlechten Ergebnis liegt nicht in den Zahlen — sondern darin, wie die Geschichte erzählt wird. Banken sehen täglich hunderte Anträge. Wer gut aufbereitet einreicht, bekommt eine Entscheidung. Wer Lücken lässt, bekommt Rückfragen — oder die Ablehnung bevor das erste Gespräch stattgefunden hat.

Was ich vor jeder Einreichung mache:

Vollständiges Einkommensbild aufbauen — nicht nur Gehaltszettel, sondern Gesamtvermögenssituation
Für Selbstständige: Ergebnisse der letzten 3 Jahre + aktuelle BWA + Auftragsbestätigungen
Für Auslandseinkommen: Umrechnungsmethodik vorab mit der Bank klären
Objektunterlagen komplett — Grundbuch, Teilungserklärung, Energieausweis, Mietvertrag
Bank zur Anfrage aussuchen, die für diese Konstellation offen ist — nicht alle anfragen

Drei echte Fälle

Fall 1 · Selbstständige

IT-Beraterin · Hamburg

Schwankendes Einkommen, drei Absagen

Jahresgewinn: 180.000 € (J1), 95.000 € (J2 — Projektpause), 210.000 € (J3). Drei Banken abgelehnt weil Jahr 2 zu schwach.

Lösung: Nachweis der Auftragspipeline + Erklärungsschreiben zur Pause + Einreichung bei zwei spezialisierten Instituten, die Freiberufler systematisch anders bewerten.

Ergebnis: Finanzierung bei 3,85 % für 350.000 €, 20 Jahre.

Fall 2 · Steuerausländer Dubai

Auslandsdeutscher · AED

VAE-Wohnsitz nach Streichung von Risikoliste

Kaufpreis 480.000 €, Eigenkapital 180.000 €. Standardbanken lehnen UAE-Wohnsitz ab. Seit der EU-Streichung der VAE von der Risikoliste (Juni 2025) gibt es mehr Optionen.

Lösung: Drei Banken, die seit 2025 VAE-Kunden finanzieren, Einkommensnachweis in EUR umgerechnet mit offiziellem Kurs + 3-Monatsdurchschnitt.

Ergebnis: Finanzierung bei 4,1 % durchgekommen.

Fall 3 · Grenzgänger Basel

Wohnsitz Freiburg · CHF

Grenzgänger-Recht falsch geprüft

CHF-Gehalt, Wandlungsrecht-Problematik ausgeschlossen, weil Wohnsitz Deutschland (kein Non-Euro-Länder-Problem). Aber viele Banken kennen das Grenzgänger-Steuerrecht nicht und prüfen falsch.

Lösung: Nur Banken, die Grenzgänger-Fälle kennen.

Ergebnis: Finanzierung bei 3,72 % für 280.000 €.

Was ich nicht kann

Ich bin ehrlich, wenn eine Finanzierung realistisch nicht machbar ist — schlechte SCHUFA, zu wenig Eigenkapital für das Objekt, Einkommensnachweise, die nicht vorliegen. Aber „die Hausbank hat abgelehnt“ ist kein Urteil. Es ist der Anfang der Suche.

Olga Nikushkina
Baufinanzierungsspezialistin · §34i · Seit 2016

FAQ zu diesem Artikel

Häufige Fragen

Kann ich als Selbstständiger eine Baufinanzierung bekommen?

Ja — aber die Bank wählen und die Unterlagen richtig aufbereiten ist entscheidend. Drei Jahre Selbstständigkeit und vollständige Steuernachweise sind die Mindestanforderung. Ich kenne die Banken, die Selbstständige systematisch gut behandeln.

Hausbank hat abgelehnt — gibt es noch Chancen?

Meistens ja. Eine Hausbank-Absage ist keine universelle Bewertung — sie ist die Entscheidung dieses einen Instituts mit seinen Standardkriterien. Andere Banken haben andere Modelle. Mein Job ist, die Bank zu finden, deren Modell zu Ihrer Situation passt.

Wie lange dauert eine schwierige Finanzierung?

Erfahrungswert: 4–8 Wochen vom ersten Gespräch bis zur Zusage. Bei einfachen Fällen 2–4 Wochen, bei komplexen (Auslandswohnsitz + Selbstständigkeit) auch mal 10–12 Wochen. Wichtig: vollständige Unterlagen zu Beginn — das spart die meiste Zeit.

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