Blog: CRR III 2026 — Was Steuerausländer bei Bankprüfungen wissen müssen
Warum Immobilienkredite für Auslandsdeutsche schwieriger wurden, welche Banken noch finanzieren und wie Sie sich optimal vorbereiten — aus der Praxis.
„Die Bank hat abgelehnt — ohne mir zu erklären warum.“ Das höre ich 2026 häufiger als je zuvor. Meistens steckt dasselbe dahinter: CRR III, die neue EU-Kapitalregulierung für Banken, und ihre Konsequenzen für Kreditnehmer mit Auslandswohnsitz.
Was CRR III ist — und warum es Sie betrifft
Die Capital Requirements Regulation III ist das neue EU-Regelwerk für Banken-Eigenkapital, das seit 2024 schrittweise eingeführt wird und 2026 von der Bankenaufsicht intensiv geprüft wird. Kurz gesagt: Jeder Kredit kostet die Bank mehr eigenes Kapital als früher. Und nicht alle Kredite gleich viel — Steuerausländer gelten regulatorisch als höheres Risiko.
Konkrete Konsequenz: Banken, die früher Steuerausländer mit EU-Wohnsitz und Euro-Einkommen problemlos finanziert haben, schränken diese Gruppe 2026 ein oder verlangen deutlich mehr Eigenkapital. Nicht weil Sie schlechter bonitiert sind — sondern weil das Kredit-Risikogewicht gestiegen ist.
Was sich konkret geändert hat — Praxis 2026
Aus meiner täglichen Arbeit mit Anfragen aus dem europäischen Ausland, den VAE und der Schweiz:
- Mehr Unterlagen, längere Prüfung: Was 2021 in 2 Wochen entschieden wurde, dauert heute 4–8 Wochen. Einkommensnachweise müssen übersetzt und beglaubigt sein, ausländische Gehaltsabrechnungen werden oft dreifach geprüft.
- Strengere Wohnsitz-Logik: Banken, die früher jeden EU-Wohnsitz akzeptiert haben, verlangen heute Euro-Einkommen als zusätzliche Bedingung. Wer in Schweden, Dänemark oder Polen verdient, findet kaum noch einen deutschen Finanzierer.
- Wandlungsrecht als Ausschlusskriterium: Seit der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2016) haben Kreditnehmer in Non-Euro-Ländern das Recht, ihre Fremdwährungsschuld in die lokale Währung umzuwandeln. Viele Banken weichen diesem Risiko aus, indem sie diese Gruppe ganz ablehnen.
- VAE: Entspannung seit 2025: Die EU hat die Vereinigten Arabischen Emirate im Juni 2025 von der Risikoliste gestrichen. Das verbessert die Situation für Deutschland-Käufer mit VAE-Wohnsitz merklich. Mehr Banken als 2024 sind bereit zu finanzieren.
Welche Konstellationen 2026 gut funktionieren
✅ Gut finanzierbar: EU-Wohnsitz + Euro-Einkommen (Deutschland, Österreich, Spanien, Frankreich, Niederlande, Belgien), Schweiz (Grenzgänger-Regelung), VAE seit 2025, hohe Eigenkapitalquote (30 %+).
⚠️ Schwierig: Non-Euro EU-Länder (Schweden, Polen, Tschechien), USA/Kanada, asiatische Märkte — brauchen spezialisierten Vermittler.
❌ Kaum noch möglich bei deutschen Standardbanken: Nicht-EU außerhalb VAE/CH, kombiniert mit geringem Eigenkapital.
Wie Sie sich optimal vorbereiten
Was heute den Unterschied macht: nicht die Bank finden, die sagt „ja“ — sondern die Anfrage so aufbereiten, dass Banken nicht sagen müssen „wir brauchen mehr Informationen“.
Ich strukturiere die Einreichung so, dass alle regulatorischen Fragen im ersten Anlauf beantwortet werden:
- Einkommensnachweise letzten 3 Jahre (beglaubigte Übersetzung falls nötig)
- Vollständige Objektunterlagen inkl. Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Energieausweis
- Klare Eigenkapital-Herkunft (Kontoauszüge 3 Monate)
- Für Kapitalanleger: Mietvertrag oder Mietpreisgutachten
Über mein Netzwerk von 500+ Banken und spezialisierten Instituten finde ich auch für komplexe Auslandssituationen die richtige Lösung — meistens schneller als eine direkte Bankanfrage.
Olga Nikushkina
Baufinanzierungsspezialistin · §34i · Seit 2016
Häufige Fragen
Was ist CRR III und warum macht es Kredite schwieriger?
Können Steuerausländer 2026 noch eine Immobilie in Deutschland finanzieren?
Was ist mit den VAE seit 2025?
Finanzierungsanalyse anfragen
Unverbindliche Erstberatung kostenlos — Provision wird von der Bank gezahlt. Ich prüfe 500+ Banken plus alle Landesförderungen für Ihre Konstellation.