Beschränkt steuerpflichtig — was CRR III 2026 für Sie bedeutet
Warum der Bankenkreis für Auslandsdeutsche enger wurde, welche Banken noch finanzieren und wie Sie sich bei der Bankprüfung optimal vorbereiten — aus der Praxis. Meistens steckt hinter einer Absage CRR III, die neue EU-Kapitalregulierung für Banken.
Warum wird der Bankenkreis für Steuerausländer 2026 enger, und welche Banken finanzieren noch?
Der Bankenkreis wird 2026 enger, weil die neue EU-Kapitalregulierung für Banken jeden Kredit mehr eigenes Kapital kostet und Steuerausländer regulatorisch als höheres Risiko gelten. Gut finanzierbar sind EU-Wohnsitz mit Euro-Einkommen, die Schweiz und die VAE seit 2025. Einen engeren Bankenkreis haben Nicht-Euro-EU-Länder, USA/Kanada und Asien.
Welche Konstellationen 2026 gut funktionieren
„Die Bank hat abgelehnt — ohne mir zu erklären warum.“ Das höre ich 2026 häufiger als je zuvor.
Meistens steckt dasselbe dahinter: CRR III, die neue EU-Kapitalregulierung für Banken, und ihre Konsequenzen für Kreditnehmer mit Auslandswohnsitz.
Was CRR III ist — und warum es Sie betrifft
Die Capital Requirements Regulation III ist das neue EU-Regelwerk für Banken-Eigenkapital, das seit 2024 schrittweise eingeführt wird und 2026 von der Bankenaufsicht intensiv geprüft wird. Kurz gesagt: Jeder Kredit kostet die Bank mehr eigenes Kapital als früher. Und nicht alle Kredite gleich viel — Steuerausländer gelten regulatorisch als höheres Risiko.
Konkrete Konsequenz: Banken, die früher Steuerausländer mit EU-Wohnsitz und Euro-Einkommen problemlos finanziert haben, schränken diese Gruppe 2026 ein oder verlangen deutlich mehr Eigenkapital. Nicht weil Sie schlechter bonitiert sind — sondern weil das Kredit-Risikogewicht gestiegen ist.
Was sich konkret geändert hat — Praxis 2026
Aus unserer täglichen Arbeit mit Anfragen aus dem europäischen Ausland, den VAE und der Schweiz:
Mehr Unterlagen, längere Prüfung: Was 2021 in 2 Wochen entschieden wurde, dauert heute 4–8 Wochen. Einkommensnachweise müssen übersetzt und beglaubigt sein, ausländische Gehaltsabrechnungen werden oft dreifach geprüft. Strengere Wohnsitz-Logik: Banken, die früher jeden EU-Wohnsitz akzeptiert haben, verlangen heute Euro-Einkommen als zusätzliche Bedingung.
Wer in Schweden, Dänemark oder Polen verdient, findet kaum noch einen deutschen Finanzierer. Fremdwährung als Ausschlusskriterium: Viele Häuser bilden Einkommen außerhalb des Euro in ihrer Kreditrichtlinie gar nicht ab und lehnen die Gruppe pauschal ab — andere rechnen es mit einem Sicherheitsabschlag an.
Entschieden wird das im Regelwerk der einzelnen Bank, nicht am Einzelfall. VAE: Entspannung seit 2025: Die EU hat die Vereinigten Arabischen Emirate im Juni 2025 von der Risikoliste gestrichen. Das verbessert die Situation für Deutschland-Käufer mit VAE-Wohnsitz merklich. Mehr Banken als 2024 sind bereit zu finanzieren.
Steuerausländer 2026: Welche Wohnsitzländer sind gut finanzierbar, welche kaum?
Gut finanzierbar sind EU-Wohnsitz mit Euro-Einkommen, die Schweiz und die VAE seit 2025, einen engeren Bankenkreis haben Non-Euro EU-Länder, USA/Kanada und asiatische Märkte.
- ✓ Gut finanzierbar: EU-Wohnsitz + Euro-Einkommen (Deutschland, Österreich, Spanien, Frankreich, Niederlande, Belgien), Schweiz (Grenzgänger-Regelung), VAE seit 2025, hohe Eigenkapitalquote (30 %+).
- Engerer Bankenkreis: Non-Euro EU-Länder (Schweden, Polen, Tschechien), USA/Kanada, asiatische Märkte — brauchen spezialisierten Vermittler.
- ✗ Kaum noch möglich bei deutschen Standardbanken: Nicht-EU außerhalb VAE/CH, kombiniert mit geringem Eigenkapital.
Wie Sie sich optimal vorbereiten
Was heute den Unterschied macht: nicht die Bank finden, die sagt „ja“ — sondern die Finanzierungsanfrage so aufbereiten, dass Banken nicht sagen müssen „wir brauchen mehr Informationen“.
Wir strukturieren die Einreichung so, dass alle regulatorischen Fragen im ersten Anlauf beantwortet werden:
Einkommensnachweise der letzten 3 Jahre (beglaubigte Übersetzung falls nötig); Vollständige Objektunterlagen inkl. Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Energieausweis; Klare Eigenkapital-Herkunft (Kontoauszüge 3 Monate); Für Kapitalanleger: Mietvertrag oder Mietpreisgutachten.
Über unser Netzwerk von 650+ Banken und spezialisierten Instituten finden wir auch für Fälle mit mehreren Auslandsbezügen die richtige Lösung — meistens schneller als eine direkte Bankanfrage.
Olga Nikushkina
Baufinanzierungsspezialistin · §34i · Seit 2016
Häufige Fragen
Was wird geprüft, wenn ich als Steuerausländer eine Baufinanzierung anfrage?
Geprüft werden mehr Unterlagen und länger als früher: Die Entscheidung dauert heute 4–8 Wochen. Einkommensnachweise müssen übersetzt und beglaubigt sein, und viele Banken verlangen Euro-Einkommen oder rechnen Fremdwährung mit Sicherheitsabschlag an. Üblich sind Einkommensnachweise der letzten 3 Jahre, vollständige Objektunterlagen und die Eigenkapital-Herkunft mit Kontoauszügen von 3 Monaten.
Können Steuerausländer 2026 noch eine Immobilie in Deutschland finanzieren?
Ja — aber die Auswahl an Banken ist kleiner als vor 2023. Mit EU-Wohnsitz, Euro-Einkommen und guter Bonität funktioniert es bei spezialisierten Instituten gut. Wir kennen die Banken, die diese Konstellation aktiv finanzieren.
Wie lange dauert die Bankprüfung für Steuerausländer 2026?
Was 2021 in 2 Wochen entschieden wurde, dauert heute 4–8 Wochen. Einkommensnachweise müssen übersetzt und beglaubigt sein, ausländische Gehaltsabrechnungen werden oft dreifach geprüft.
Finanzierungsanalyse anfragen
Unverbindliche Erstberatung kostenlos — Provision zahlt in der Regel die Bank. Wir prüfen 650+ Banken plus alle Landesförderungen für Ihre Konstellation.
Weiterführende Seiten
Steuerausländer
Steuerausländer sind Personen mit Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt im Ausland, die in Deutschland nur beschränkt steuerpflichtig sind (§ 1 Abs. 4 EStG).
Mieteinkünfte nach dem Wegzug: Was regelt das Doppelbesteuerungsabkommen?
Mieteinkünfte aus Deutschland bleiben nach dem Wegzug nach dem Belegenheitsprinzip grundsätzlich in Deutschland steuerpflichtig, auch bei Auslandswohnsitz.
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.