Bezahlte Villa in Spanien beleihen: 6 Mio. € für einen Zukauf, ohne Verkauf
Ein Unternehmer aus Deutschland hat seine Villa auf Mallorca vor Jahren bar bezahlt. Jetzt will er in Spanien eine weitere Immobilie kaufen, ohne die Villa zu verkaufen und ohne sein Depot anzufassen. Dieser Praxisbericht rechnet an einem Beispiel durch, was die Beleihung kostet und welche Bedingungen gelten.
Kann ich eine bezahlte Immobilie in Spanien beleihen, statt sie zu verkaufen?
Ja, bei mindestens zwei von rund zwanzig angefragten Instituten. Im Beispiel wird eine lastenfreie Villa mit 12 Mio. € Wert zu 50 % beliehen, das ergibt 6 Mio. € Kapital. Bei nur Zinsen und 2,4 bis 3,0 % sind das 144.000 bis 180.000 € im Jahr. Das Kapital muss in Spanien verwendet und nachgewiesen werden.
Eckdaten auf einen Blick
- Wert der Villa laut Tasación (Beispiel): 12.000.000 €
- Beleihung: 50 %
- Darlehen, endfällig: 6.000.000 €
- Zinsen im Jahr bei 2,4 bis 3,0 %: 144.000 bis 180.000 €
Beispielrechnung · keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben.
Der Fall: Villa bar bezahlt, Zukauf in Spanien geplant
Die Villa auf Mallorca war vor Jahren ohne Darlehen gekauft worden. Jetzt bietet sich in Spanien eine weitere Immobilie an, und der Eigentümer möchte dafür weder verkaufen noch das Depot angreifen.
Der Eigentümer lebt in Deutschland und führt eine Unternehmensgruppe. Die Villa ist sein größter einzelner Vermögenswert. Ein Verkauf hätte Steuer, Provision und die künftige Wertsteigerung gekostet, und er nutzt sie selbst.
Gesucht war ein Darlehen auf den Bestand, das die Villa im Eigentum lässt und den Zukauf finanziert.
Anonymisierte Fallangabe · keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · §34i GewO
Beispielrechnung: 12 Mio. € Wert, 50 % Beleihung, 6 Mio. € Darlehen
Bei einem angenommenen Wert von 12 Mio. € und einer Beleihung von 50 % beträgt das Darlehen 6 Mio. €. Es ist endfällig, es werden nur Zinsen gezahlt.
Beispielrechnung, kein Kundenfall mit echten Zahlen: Wert der Villa laut Tasación: 12.000.000 €; Beleihung: 50 %; Darlehen: 6.000.000 €; Tilgung während der Laufzeit: 0 € (endfällig).
Zinsen: Bei 2,4 % sind das 144.000 € im Jahr oder 12.000 € im Monat, bei 3,0 % sind es 180.000 € im Jahr oder 15.000 € im Monat. Wo der Zins im Einzelfall liegt, hängt von Bonität, Beleihung und Bank ab. Der Zins ist an den Euribor gekoppelt und variabel.
Nebenkosten kommen dazu: Für die Bestellung der Hypothek fallen Notar, Grundbuch, Bewertung und die Steuer auf die Urkunde an.
Warum nur 50 % und nicht 70 %? Beim Kauf sind marktüblich bis 70 % der Tasación möglich. Beim Bestand beleihen nur mindestens zwei von rund zwanzig Instituten, in der Regel bis 50 % der Tasación.
Bedingungen: lastenfrei und Verwendung in Spanien nachgewiesen
Die Villa muss lastenfrei sein oder die Restschuld wird mit abgelöst. Das Kapital muss in Spanien verwendet und nachgewiesen werden.
Zulässig sind Kauf, Renovierung oder Neubau in Spanien, hier der Kaufvertrag des Zukaufs. Die Mittel dürfen Spanien nicht verlassen. Alle Bedingungen stehen auf der Seite Immobilie in Spanien beleihen.
Die Vermögensteuer in Spanien sinkt durch ein später aufgenommenes Darlehen nicht. Die Rechnung dazu steht auf perini.es, Vermögensteuer Mallorca, keine Steuerberatung.
Wenn das Kapital in die Unternehmensgruppe fließen soll
Eine freie Verwendung ist bei der Beleihung von Bestand in Spanien nicht Teil dieser Struktur. Dafür gibt es andere Wege.
Eine Immobilie in Deutschland lässt sich ohne Zweckbindung beleihen, siehe Haus beleihen: Kapitalbeschaffung ohne Zweckbindung.
Ein Wertpapierdepot lässt sich beleihen, ohne zu verkaufen, siehe Lombardkredit.
Welcher Weg passt, hängt davon ab, was in Spanien steht, was in Deutschland und was im Depot liegt. Das klären wir im Erstgespräch, bevor ein Antrag gestellt wird.
Häufige Fragen
Wie viel lässt sich auf eine bezahlte Immobilie in Spanien beleihen?
In der Regel bis zu 50 % der Tasación, bei mindestens zwei von rund zwanzig angefragten Instituten. Im Beispiel sind das bei 12 Mio. € Wert 6 Mio. € Darlehen.
Wofür darf das Kapital aus der Beleihung verwendet werden?
Es muss in Spanien verwendet und nachgewiesen werden, etwa für den Kauf einer weiteren Immobilie, eine Renovierung oder einen Neubau. Eine freie Verwendung ist nicht Teil dieser Struktur.
Was kostet die Beleihung im Beispiel?
Ein endfälliges Darlehen von 6 Mio. € kostet bei 2,4 bis 3,0 % zwischen 144.000 und 180.000 € Zinsen im Jahr, dazu kommen die Nebenkosten der Hypothek. Der Zins ist variabel.
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Anonymisierter Einzelfall mit Beispielrechnung, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
