Hauskauf mit hoher Beleihung: Eigenkapital planen und Erfahrungen aus der Vermittlung nutzen
Eine Finanzierung des vollen Kaufpreises setzt ein sicheres Einkommen, eine tragbare Rate und Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln voraus. Wenn diese drei Bedingungen erfüllt sind, kommen mehrere Banken infrage. Hier finden Sie die Regeln und passende Praxisberichte aus unserer Baufinanzierungsvermittlung.
Muss ich die Kaufnebenkosten wirklich selbst tragen?
In aller Regel ja, denn die Kaufnebenkosten schaffen keinen beleihbaren Gegenwert, deshalb finanziert sie kaum eine Bank mit. Wer sie aufbringt, ist im Bereich der 100-%-Kaufpreisfinanzierung, und die ist bei stabilem Einkommen bei mehreren Häusern darstellbar. Bei Neubau und Sanierung erkennen viele Banken Eigenleistung bis zu einer Obergrenze als Eigenkapital an.
Brauche ich ohne 20 Prozent Eigenkapital gar nicht erst anzufangen?
Viele Interessenten gehen davon aus, ohne 20 Prozent Eigenkapital keine Immobilie kaufen zu können. So pauschal stimmt das nicht. Der entscheidende Punkt ist häufig nicht Ihr Eigenkapitalanteil am Kaufpreis, sondern die Deckung der Kaufnebenkosten.
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler kosten je nach Bundesland zusammen rund 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Diese Ausgaben schaffen keinen Gegenwert, den die Bank beleihen könnte. Praktisch keine Bank finanziert sie deshalb mit. Sie müssen aus eigenen Mitteln gedeckt werden. Diese Schwelle ist häufig entscheidender als ein fehlender Eigenkapitalanteil am Kaufpreis.
Wenn Sie die Nebenkosten aufbringen, kommt bereits eine 100-%-Kaufpreisfinanzierung infrage. Voraussetzung sind ein stabiles Einkommen, ein unbefristeter Vertrag und eine nachvollziehbar bewertbare Immobilie. Mehrere Banken finanzieren solche Vorhaben, sodass sich ihre Angebote vergleichen lassen.
Wo entstehen die Mehrkosten einer hohen Beleihung?
Banken staffeln die Konditionen nach dem Beleihungsauslauf, also dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Schon knapp oberhalb einer Schwelle kann der Zinssatz deutlich steigen. Eine höhere Tilgung und die Prüfung einer längeren Zinsbindung helfen, das Anschlussrisiko abzusichern.
Mit höherem Beleihungsauslauf steigt der Zinsaufschlag. Die Erhöhung verläuft jedoch nicht gleichmäßig, sondern in Stufen. Wenige Tausend Euro können ausreichen, um unter einer solchen Grenze zu bleiben und über die Laufzeit ein Vielfaches davon zu sparen. Setzen Sie verfügbares Eigenkapital deshalb gezielt an diesen Schwellen ein, statt es gleichmäßig zu verteilen.
Noch wichtiger als der Zinsaufschlag ist die Restschuld. Ohne Eigenkapital bleibt am Ende der Zinsbindung mehr Darlehen offen. Diesen Betrag müssen Sie zu heute unbekannten Konditionen weiterfinanzieren. Daraus folgen zwei Punkte, die wichtiger sind als die reine Zinsverhandlung:
- Höhere Anfangstilgung: Bei hoher Beleihung sichert eine Tilgung deutlich über einem Prozent das Risiko der späteren Anschlussfinanzierung ab.
- Längere Zinsbindung prüfen: Sie kostet einen Aufschlag, verschiebt das Anschlussrisiko aber auf einen Zeitpunkt mit deutlich kleinerer Restschuld.
Was zählt außer Geld auf dem Konto als Eigenkapital?
Neben Geld auf dem Konto können ein abbezahltes Grundstück, Bausparguthaben, ein Arbeitgeberdarlehen und ein nachrangiges Familiendarlehen ohne feste Rückzahlung zählen. Bei Neubauten erkennen viele Banken außerdem Eigenleistung bis zu einer Obergrenze an.
Lassen Sie auch weniger offensichtliche Eigenkapitalbausteine prüfen: ein abbezahltes Grundstück, Bausparguthaben, Arbeitgeberdarlehen oder ein nachrangiges Privatdarlehen aus der Familie ohne feste Rückzahlungsverpflichtung. Bei Neubauten werten viele Banken Eigenleistung bis zu einer Obergrenze als Eigenkapital. Welche Positionen für Ihren Fall zählen, klären wir vor der Anfrage.
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Häufig gestellte Fragen
Wie hoch sollte die Tilgung bei hoher Beleihung sein?
Höher als die klassische Standardtilgung. Bei geringem Eigenkapital ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung das eigentliche Risiko — und eine höhere Anfangstilgung und Sondertilgungen vermindern sie unmittelbar. Was tragbar ist, rechnen wir gemeinsam durch.
Zählt Eigenleistung als Eigenkapital?
Viele Banken erkennen Eigenleistung bei Neubau und Sanierung bis zu einer Obergrenze als Eigenkapital an. Die Arbeiten müssen realistisch bemessen und fachlich erbringbar sein. Auch Bausparguthaben, ein abbezahltes Grundstück oder ein Arbeitgeberdarlehen können als Eigenkapital zählen.
Was kostet die Beratung?
Die Erstberatung ist kostenlos. Bei erfolgreicher Vermittlung zahlt die finanzierende Bank unsere Vergütung. Wir vermitteln nach §34i GewO.
Wie viel Eigenkapital braucht man beim Hauskauf mindestens?
Mindestens die Kaufnebenkosten — je nach Bundesland rund 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Diese Summe wird im Regelfall aus Eigenmitteln gedeckt, weil sie keinen zusätzlichen beleihbaren Gegenwert schafft. Wer sie aufbringt, bewegt sich bereits im Bereich der 100-%-Kaufpreisfinanzierung, die bei stabilem Einkommen und unbefristetem Vertrag bei mehreren Häusern darstellbar ist. Das ist kein pauschaler Finanzierungsausschluss: Einzelne Banken können Kaufnebenkosten bei sehr guter Bonität mitfinanzieren. Bei förderfähigem selbst genutztem Wohneigentum kann außerdem KfW 124 Nebenkosten abdecken. Voraussetzungen, Tragfähigkeit und Zusage sind im Einzelfall zu prüfen.
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Rahmen dieses Falls: gesichertes Haushaltseinkommen, Nebenkosten aus Eigenmitteln · Anonymisierter Einzelfall, keine Zusage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
Für eine Immobilienfinanzierung kommen die meisten Banken erst ab einem Haushaltsnetto von rund 3.500 € pro Monat auf eine tragfähige Rechnung — bei Paaren zählt das gemeinsame Einkommen.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.