Junges Ehepaar: Haus mit Einliegerwohnung, Kaufpreis voll finanziert bei sehr guter Bonität
Ein Haus mit Einliegerwohnung bietet gleich mehrere Vorteile. Die hohe Beleihung trug hier, weil zwei unbefristete Einkommen, die vermietete Einliegerwohnung und die Nebenkosten aus Eigenmitteln zusammenkamen — ein Hebel, den Banken nur bei sehr guter Bonität einräumen.
Kann bei einem Haus mit Einliegerwohnung auch die Modernisierung mitfinanziert werden?
Ja, wenn die Maßnahmen vor dem Kauf feststehen und nachvollziehbar kalkuliert werden, kann auch die Modernisierung häufig Teil der Gesamtfinanzierung sein. Im Praxisfall wurden 100 Prozent von Kaufpreis (525.000 Euro) und Modernisierung (52.000 Euro) finanziert, die Nebenkosten zahlte das Ehepaar aus Eigenmitteln. Eine so hohe Beleihung räumen Banken nur bei sehr guter Bonität ein.
Eckdaten
Kaufpreis: 525.000 €
Modernisierung: 52.000 €
Gesamtinvestition: 577.000 €
Erwerbsnebenkosten: 49.900 € (10 %)
Eigenkapital: 49.900 € (vollständig für die Erwerbsnebenkosten)
Finanzierungsbedarf: 577.000 € (100 % von Kaufpreis und Modernisierung)
Beleihung: 100 %
Anonymisierte Fallangaben · keine Zusage für andere Vorhaben. · Rahmen dieses Falls: gesichertes Haushaltseinkommen, Nebenkosten aus Eigenmitteln
Typischer, anonymisierter Praxisfall. Personen, Orte und einzelne Finanzierungsdaten wurden zum Schutz der Privatsphäre angepasst. Der Ablauf entspricht einer typischen Beratungssituation bei Baufinanzierungen für selbstgenutzte Immobilien.
Welche Zahlen ergeben 577.000 € für Kauf und Modernisierung?
Ein junges Ehepaar mit wenig Eigenkapital kaufte ein Haus mit Einliegerwohnung. Kaufpreis 525.000 €, Modernisierung 52.000 €, Finanzierungsbedarf 577.000 € als 100 % von Kaufpreis und Modernisierung, Eigenkapital 49.900 €.
Mehr Wohnraum und zusätzliche Einnahmen unter einem Dach: Die Hauptwohnung dient als eigenes Zuhause, während die separate Wohnung zusätzliche Mieteinnahmen ermöglichen kann. Genau dieses Konzept überzeugte ein junges Ehepaar, das nur über wenig Eigenkapital verfügte, aber über ein sicheres Einkommen und langfristige berufliche Perspektiven.
Wer kaufte das Haus mit vermieteter Einliegerwohnung?
Beide Käufer waren Anfang 30 und unbefristet beschäftigt. Das gemeinsame monatliche Nettoeinkommen betrug 6.480 Euro.
Nach längerer Suche fanden sie ein Einfamilienhaus mit einer separaten Einliegerwohnung im Untergeschoss. Die Wohnung war bereits vermietet und erzielte eine monatliche Kaltmiete von 780 Euro.
Vor dem Einzug sollten die Hauptwohnung sowie die Heizungsanlage modernisiert werden.
Finanzierungsübersicht
- Kaufpreis: 525.000 Euro
- Modernisierung: 52.000 Euro
- Gesamtinvestition: 577.000 Euro
- Erwerbsnebenkosten: 49.900 Euro
- Eigenkapital: 49.900 Euro (vollständig für die Erwerbsnebenkosten)
- Finanzierungsbedarf: 577.000 Euro (100 % von Kaufpreis und Modernisierung)
Warum sollten Mieteinnahmen erhalten und Kauf und Modernisierung in einem Schritt finanziert werden?
Das Eigenkapital deckte die Erwerbsnebenkosten; Kaufpreis und Modernisierung sollten über die Beleihung laufen — möglich nur, weil Einkommen und Haushaltsrechnung das trugen. Gleichzeitig wollten die Käufer die vermietete Einliegerwohnung erhalten und die Mieteinnahmen zur langfristigen Entlastung der Haushaltsrechnung nutzen.
Die Finanzierung sollte deshalb sowohl den Kaufpreis als auch sämtliche Modernisierungskosten vollständig abdecken.
Zwei feste Gehälter und die laufende Miete in der Rechnung: Die Immobilie überzeugte durch ihren guten Gesamtzustand und die dauerhaft vermietete Einliegerwohnung.
Die stabile Einkommenssituation der Käufer sowie die zusätzlichen Mieteinnahmen verbesserten die wirtschaftliche Gesamtsituation. Sämtliche Modernisierungskosten wurden bereits vor dem Notartermin anhand konkreter Angebote kalkuliert.
Was umfasste die Finanzierung?
Es wurde eine Finanzierung aufgebaut, die 100 % des Kaufpreises sowie 100 % der geplanten Modernisierungskosten umfasste.
Die Erwerbsnebenkosten wurden vollständig aus Eigenmitteln bezahlt. Dadurch standen unmittelbar nach der Eigentumsumschreibung sämtliche Mittel für die Renovierung zur Verfügung und eine spätere Nachfinanzierung war nicht erforderlich.
Einzug in die Hauptwohnung, die Miete läuft weiter: Nach Abschluss der Modernisierung zog das Ehepaar in die Hauptwohnung ein. Die vermietete Einliegerwohnung blieb bestehen und trägt bis heute zur Finanzierung der Immobilie bei.
Durch die vollständige Finanzierung von Kaufpreis und Modernisierung konnte das gesamte Projekt ohne finanzielle Unterbrechungen umgesetzt werden.
Erleichtern Mieteinnahmen aus dem eigenen Haus mit Einliegerwohnung den Weg ins Eigenheim?
Ein Haus mit Einliegerwohnung kann den Weg ins Eigenheim erleichtern. Entscheidend ist eine Finanzierung, die den gesamten Investitionsbedarf berücksichtigt und vorhandene Mieteinnahmen sinnvoll in die Gesamtbetrachtung einbezieht.
Eigennutzung und Mieteinnahme unter einem Dach: Eine Immobilie mit Einliegerwohnung verbindet Eigennutzung und zusätzliche Einnahmen. Wird der Kaufpreis gemeinsam mit den Modernisierungskosten vollständig finanziert, entsteht ein tragfähiges Finanzierungskonzept, das langfristig Sicherheit und Flexibilität bietet.
Neben KfW 261 für die energetische Sanierung wurden Deutsche Bank, Commerzbank, ING und DKB in den Vergleich einbezogen — bundesweit aus über 650 Banken.
Häufige Fragen
Kann auch die Modernisierung vollständig mitfinanziert werden?
Ja. Wenn die Maßnahmen vor dem Kauf feststehen und nachvollziehbar kalkuliert werden, können sie häufig Bestandteil der Gesamtfinanzierung sein.
Sind Mieteinnahmen bei der Finanzierung relevant?
Sie können – abhängig von der individuellen Situation und den Finanzierungsvoraussetzungen – in die Gesamtbetrachtung einfließen.
Ist eine 100-%-Finanzierung von Kaufpreis und Modernisierung möglich?
Unter den passenden Voraussetzungen kann sowohl der Kaufpreis als auch der geplante Modernisierungsaufwand vollständig finanziert werden.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
Jede Baufinanzierung ist ein Einzelfall. In einem kostenlosen Erstgespräch erklären wir Ihnen, was machbar ist und welche Bank dazu passt. Eine Ablehnung hat drei mögliche Gründe: Bonität, Eigenkapital oder die Kreditrichtlinie der Bank. Bonität und Eigenkapital sind vorgegeben; wir prüfen, welche Bankrichtlinie zu Ihrer Situation passt. Wann keine Baufinanzierung
Anonymisierter Einzelfall, keine Zusage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
Für eine Immobilienfinanzierung kommen die meisten Banken erst ab einem Haushaltsnetto von rund 3.500 € pro Monat auf eine tragfähige Rechnung — bei Paaren zählt das gemeinsame Einkommen.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.