Nachfinanzierung — wenn beim Hausbau das Geld nicht reicht
Baukosten steigen, Nachträge kommen dazu, der Boden macht Probleme: Ein Haus nachfinanzieren zu müssen ist häufiger als man denkt. Ob Sie es Nachfinanzierung Kredit, „Haus nachfinanzieren", Hausbau Nachfinanzierung oder schlicht „Hauskredit erhöhen" nennen — entscheidend ist, wann Sie damit zur Bank gehen, nicht ob.
Was tun, wenn beim Hausbau das Geld nicht reicht?
Dann brauchen Sie eine Nachfinanzierung — ein zusätzliches Darlehen für Kosten, die in der ursprünglichen Finanzierung nicht enthalten waren. Das ist häufiger als man denkt und kein Zeichen schlechter Planung: Baukostensteigerungen, Nachträge des Bauunternehmers, Bodenverhältnisse, die sich erst beim Aushub zeigen. Der entscheidende Punkt ist die Reihenfolge. Wer vor dem Engpass zur Bank geht, verhandelt aus einer normalen Position heraus. Wer wartet, bis Rechnungen offen sind, verhandelt unter Druck — und zahlt dafür. Zweitens gilt: Die Erstbank hat den ersten Rang im Grundbuch. Eine Nachfinanzierung liegt im Rang dahinter und ist deshalb teurer; ob sie bei der bestehenden Bank oder woanders günstiger ist, muss gerechnet werden. Wer ein Haus nachfinanzieren will, sollte außerdem prüfen, ob nicht ein bereits bewilligtes Förderdarlehen noch abrufbar ist.
Warum eine Nachfinanzierung kein Planungsfehler ist
Die Vorstellung, eine Hausbau-Nachfinanzierung sei das Eingeständnis schlechter Planung, hält sich hartnäckig — und stimmt selten. Die häufigsten Ursachen liegen außerhalb dessen, was sich am Anfang seriös kalkulieren lässt:
- Baukostensteigerung zwischen Kalkulation und Ausführung, besonders bei langen Vorlaufzeiten.
- Nachträge des Bauunternehmers für Leistungen, die im ursprünglichen Vertrag nicht enthalten waren.
- Bodenverhältnisse, die sich erst beim Aushub zeigen — Fels, Grundwasser, Altlasten.
- Auflagen der Behörde, die im Baugenehmigungsverfahren dazukommen.
- Eigenleistungen, die sich als nicht leistbar herausstellen und vergeben werden müssen.
Wer ein Haus nachfinanzieren muss, befindet sich damit in guter Gesellschaft. Problematisch wird es nicht durch die Nachfinanzierung selbst, sondern durch den Zeitpunkt.
Vor dem Engpass, nicht danach
Es gibt einen Unterschied zwischen zwei Gesprächen mit derselben Bank. Im ersten sagen Sie: „Die Kosten laufen absehbar 40.000 € über Plan, ich möchte das jetzt regeln." Im zweiten sagen Sie: „Ich habe offene Rechnungen und der Bauunternehmer stellt die Arbeiten ein."
Beide Gespräche führen vielleicht zum selben Darlehen — aber nicht zu denselben Konditionen und nicht zur selben Geschwindigkeit. Im zweiten Fall verhandeln Sie unter Druck, und die Bank weiß das. Ein angehaltener Bau kostet zusätzlich: Bereitstellungszinsen laufen weiter, das Gewerk muss neu terminiert werden, im Winter kommt Frostschutz dazu.
Die Regel lautet deshalb: Sobald sich abzeichnet, dass es knapp wird, gehört das auf den Tisch. Nicht wenn es sicher ist — wenn es sich abzeichnet.
Warum eine Nachfinanzierung teurer ist
Der Grund steht im Grundbuch. Die erste Bank hat den ersten Rang; ihre Grundschuld wird im Verwertungsfall zuerst bedient. Eine Nachfinanzierung liegt im Rang dahinter und trägt damit ein höheres Risiko — das schlägt sich im Zins nieder.
Daraus folgen zwei Wege, die sich rechnen lassen:
- Aufstockung bei der bestehenden Bank. Bequem, oft schnell — aber die Bank weiß, dass Sie kaum wechseln werden, und preist entsprechend.
- Nachrangdarlehen bei einer anderen Bank. Aufwendiger, verlangt die Zustimmung zur Rangfolge, kann aber günstiger sein.
Was im Einzelfall besser ist, hängt an Restschuld, Beleihungsauslauf und Zinsbindung des Erstdarlehens. Das ist eine Rechnung, keine Glaubensfrage.
Drei Dinge, bevor Sie ein neues Darlehen aufnehmen
- Ist ein bewilligtes Förderdarlehen noch abrufbar? KfW-Mittel werden oft nicht vollständig ausgeschöpft. Ein noch offener Teil ist günstiger als jede Nachfinanzierung.
- Gibt es einen ungenutzten Sondertilgungs- oder Bereitstellungsrahmen? Manchmal steckt die Lösung im bestehenden Vertrag.
- Sind die Mehrkosten wirklich Mehrkosten? Nachträge des Bauunternehmers sind nicht automatisch berechtigt. Eine Prüfung vor der Finanzierung kann günstiger sein als das Darlehen.
Nachfinanzierung mit Wohnsitz im Ausland
Bei Steuerausländern ist die Nachfinanzierung der schwierigere Fall — weil der Bankenkreis von vornherein enger ist und ein Nachrangdarlehen die Auswahl weiter verkleinert. Umso wichtiger ist hier die frühe Ansprache: Wer die Bank kennt, die den Erstfall gemacht hat, kennt meist auch die, die den zweiten Rang übernimmt.
Häufige Fragen
Was ist eine Nachfinanzierung genau?
Wann sollte ich eine Nachfinanzierung beantragen?
Muss ich zur selben Bank gehen?
Wird eine Nachfinanzierung häufig abgelehnt?
Kann ich Eigenleistung nachträglich in Geld umwandeln?
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