Grundstück finanzieren: Wie bekommen Sie einen Kredit für ein Baugrundstück?
Ein Grundstück zu finanzieren ist keine kleine Baufinanzierung, sondern ein eigener Fall. Ein Kredit für ein Grundstück oder Baugrundstück ist für Banken die unbequemere Sicherheit — das merkt man an Eigenkapital und Zins. Das gilt auch, wenn Sie Bauland finanzieren.
Was ist bei der Finanzierung eines Grundstücks anders als beim fertigen Haus?
Ein Grundstück braucht mehr Eigenkapital als das fertige Haus, weil unbebautes Land als Sicherheit schwächer ist. Banken geben einen niedrigeren Beleihungsauslauf. Zusammen mit dem Bauvorhaben fahren Sie meist günstiger, weil die Bank das fertige Objekt bewertet. Voraussetzung ist ein hinreichend konkretes Bauvorhaben.
Warum läuft ein Kredit für ein Grundstück anders?
Ein unbebautes Grundstück erzeugt keinen Ertrag und lässt sich schlechter verwerten als ein fertiges Haus. Banken verlangen deshalb mehr Eigenkapital und geben einen niedrigeren Beleihungsauslauf.
- Ein Grundstück braucht mehr Eigenkapital als das fertige Haus: Weil unbebautes Land als Sicherheit schwächer ist, geben Banken einen niedrigeren Beleihungsauslauf. Wie viel genau, hängt von Lage, Baurecht und Bonität ab.
- Bauland mit Baurecht ist finanzierbar, Bauerwartungsland kaum: Bauland mit gesichertem Baurecht ist der finanzierbare Fall. Bauerwartungsland finanzieren Banken kaum, weil sein Wert von einer künftigen Verwaltungsentscheidung abhängt.
- Grundstück und Haus zusammen sind meist günstiger: Bei einer Gesamtfinanzierung bewertet die Bank das fertige Objekt, wodurch der Beleihungsauslauf sinkt. Voraussetzung ist ein hinreichend konkretes Bauvorhaben zum Zeitpunkt der Anfrage.
- Wie kann ich ein Grundstück finanzieren, auf dem noch kein Haus steht? Ein Grundstück ohne Haus darauf finanzieren Sie mit mehr Eigenkapital und einem niedrigeren Beleihungsauslauf als eine Baufinanzierung — für Banken ist es die unbequemere Variante.
Der Grund liegt in der Sicherheit: Ein unbebautes Grundstück lässt sich schlechter verwerten als ein Haus, und es erzeugt keinen Ertrag.
Entsprechend verlangen Banken beim Kredit für ein Grundstück in der Regel mehr Eigenkapital und geben einen niedrigeren Beleihungsauslauf als beim fertigen Objekt.
Entscheidend ist, ob es sich um Bauland mit gesichertem Baurecht handelt oder um Bauerwartungsland — das sind zwei völlig verschiedene Fälle.
Wer ohnehin bauen will, fährt oft besser, wenn Grundstückskauf und Bauvorhaben in einer Finanzierung zusammengefasst werden, statt zweimal getrennt anzufragen.
Eine frühe, sorgfältige Klärung dieser Frage direkt bei der Bank spart bei der späteren Bebauung viel unnötigen Abstimmungsaufwand.
Zwei Eigenschaften machen den Unterschied. Ein unbebautes Grundstück erzeugt keinen Ertrag — es lässt sich nicht vermieten und spart keine Miete. Und es lässt sich schlechter verwerten als ein fertiges Haus, weil der Käuferkreis kleiner ist.
Beides führt dazu, dass Banken bei der Grundstücksfinanzierung vorsichtiger rechnen: mehr Eigenkapital, niedrigerer Beleihungsauslauf, oft kürzere Laufzeiten als bei der klassischen Baufinanzierung. Das ist kein Misstrauen, sondern die Bewertung der Sicherheit.
Bauland ist nicht gleich Bauerwartungsland
Dieser Punkt entscheidet mehr als jeder andere über die Finanzierbarkeit:
Bauland mit gesichertem Baurecht — erschlossen, im Bebauungsplan als Baufläche ausgewiesen. Das ist der finanzierbare Fall. Bauerwartungsland — Flächen, bei denen eine künftige Bebaubarkeit wahrscheinlich, aber nicht gesichert ist. Banken finanzieren das kaum, weil der Wert von einer Verwaltungsentscheidung abhängt. Rohbauland — als Bauland ausgewiesen, aber noch nicht erschlossen. Rohbauland liegt dazwischen und ist im Einzelfall zu klären: Erschließungskosten können erheblich sein und sind einzuplanen.
Wer ein Baugrundstück finanzieren will, sollte diese Einordnung vor dem Kaufangebot kennen — nicht danach.
Getrennt kaufen oder zusammen finanzieren?
Wer ohnehin bauen will, hat zwei Wege. Zwei getrennte Finanzierungen — erst das Grundstück, später der Bau — sind flexibel, aber in Summe meist teurer: Sie fragen zweimal an, zahlen zweimal Grundbuchkosten für die Eintragung und bekommen für den reinen Grundstückskredit die schlechteren Konditionen.
Eine Gesamtfinanzierung aus Grundstück und Bauvorhaben bewertet die Bank am fertigen Objekt. Das verbessert den Beleihungsauslauf deutlich, weil der spätere Hauswert in die Rechnung eingeht. Voraussetzung ist, dass das Bauvorhaben zum Zeitpunkt der Anfrage schon konkret genug ist.
Die Entscheidung hängt am Zeitplan: Wer in absehbarer Zeit baut, sollte zusammen finanzieren. Wer ein Grundstück sichert, ohne einen Bautermin zu haben, braucht die getrennte Lösung — und sollte den höheren Eigenkapitalanteil einplanen.
Was kommt beim Grundstückskauf dazu?
Die Kaufnebenkosten fallen genauso an wie beim Hauskauf: Notar und Grundbuch sowie die Grunderwerbsteuer des jeweiligen Bundeslandes. Sie werden auch hier nicht mitfinanziert.
Dazu kommen beim Grundstück Posten, die beim fertigen Haus entfallen: Erschließungsbeiträge, falls noch nicht erschlossen, Vermessung, gegebenenfalls Baugrunduntersuchung und Abbruchkosten bei Altbestand. Diese Positionen gehören in die Kalkulation, bevor die Finanzierung steht — sie sind der häufigste Grund, warum später eine Nachfinanzierung nötig wird.
Grundstückskredit: Was verlangt die Bank an Sicherheit?
Die Bank verlangt mehr Eigenkapital und gibt einen niedrigeren Beleihungsauslauf als beim fertigen Haus, oft bei kürzeren Laufzeiten. Der Grund: Ein unbebautes Grundstück erzeugt keinen Ertrag und lässt sich schlechter verwerten. Finanzierbar ist vor allem Bauland mit gesichertem Baurecht.
Notarkosten beim Grunderwerb: Was kommt zum Kaufpreis dazu? Die Kaufnebenkosten fallen wie beim Hauskauf an: Notar und Grundbuch sowie die Grunderwerbsteuer des jeweiligen Bundeslandes. Sie werden auch hier nicht mitfinanziert. Beim Grundstück kommen Erschließungsbeiträge, Vermessung, gegebenenfalls Baugrunduntersuchung und Abbruchkosten bei Altbestand dazu.
Häufige Fragen
Grundstücksfinanzierung: Ab wann verlangt die Bank ein konkretes Bauvorhaben?
Bei einer Gesamtfinanzierung aus Grundstück und Bauvorhaben muss das Bauvorhaben schon zum Zeitpunkt der Anfrage hinreichend konkret sein. Nur dann bewertet die Bank das fertige Objekt, was den Beleihungsauslauf verbessert. Wer ein Grundstück ohne Bautermin sichert, braucht die getrennte Lösung und sollte mehr Eigenkapital einplanen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Grundstück?
Mehr als beim fertigen Haus. Weil unbebautes Land als Sicherheit schwächer ist, geben Banken einen niedrigeren Beleihungsauslauf. Wie viel genau, hängt von Lage, Baurecht und Ihrer Bonität ab — pauschale Angaben helfen hier nicht weiter.
Was ist der Unterschied zwischen Bauland und Bauerwartungsland?
Bauland hat gesichertes Baurecht und ist erschlossen oder erschließbar. Bauerwartungsland ist Fläche, bei der eine Bebaubarkeit wahrscheinlich, aber nicht gesichert ist. Banken finanzieren Bauerwartungsland kaum, weil sein Wert an einer Verwaltungsentscheidung hängt.
Kann ich ein Grundstück ohne Bauabsicht finanzieren?
Möglich, aber teurer und mit deutlich mehr Eigenkapital. Ohne Bauabsicht fehlt der Bank die Perspektive auf ein werthaltiges Objekt — sie finanziert dann reine Bodenfläche.
Fällt Grunderwerbsteuer auch beim Grundstück an?
Ja, in voller Höhe nach dem Satz des Bundeslandes, in dem das Grundstück liegt. Wird das Haus später von einem Bauträger auf demselben Vertrag errichtet, kann die Steuer unter Umständen auch auf die Bauleistung anfallen — das ist vor der Vertragsgestaltung zu klären.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.