Nachrangdarlehen
Ein Nachrangdarlehen wird im Insolvenz- oder Verwertungsfall erst nach allen vorrangigen Gläubigern bedient — ein höheres Risiko für den Kapitalgeber, das sich in der Regel in einem entsprechend höheren Zins niederschlägt, und rechtlich als Vermögensanlage eingestuft wird.
Was die Nachrangabrede konkret bedeutet
Die Nachrangabrede legt vertraglich fest, dass der Nachrangdarlehensgeber im Verwertungsfall erst dann bedient wird, wenn alle vorrangigen Gläubiger — allen voran der Senior-Kapitalgeber — vollständig befriedigt sind (siehe Senior-Darlehen). Reicht der Verwertungserlös dafür nicht aus, geht der Nachrangdarlehensgeber ganz oder teilweise leer aus — ein reales Risiko, das im Zins entsprechend eingepreist wird.
Wo Nachrangdarlehen typischerweise eingesetzt werden
Nachrangdarlehen kommen häufig zum Einsatz, um die Lücke zwischen dem vom Senior-Kapitalgeber finanzierten Anteil und dem tatsächlichen Kapitalbedarf zu schließen — ähnlich wie Mezzanine-Kapital, aber häufig einfacher strukturiert und mit klareren, standardisierten Vertragsbedingungen als eine komplexere Mezzanine-Konstruktion.
Warum die regulatorische Einordnung wichtig ist
Nachrangdarlehen gelten als Vermögensanlage im Sinne des Vermögensanlagengesetzes — die Vermittlung ist nach §34f GewO erlaubnispflichtig, ein anderer regulatorischer Rahmen als bei klassischen grundpfandrechtlich besicherten Immobiliendarlehen. Wer als Kapitalgeber oder Vermittler mit Nachrangdarlehen arbeitet, muss diese Lizenzanforderung im Blick behalten, sonst drohen rechtliche Konsequenzen unabhängig von der wirtschaftlichen Sinnhaftigkeit des Geschäfts.
Verwandte Begriffe im Glossar
Mezzanine-Kapital
Nachrangiger Finanzierungsbaustein zwischen Senior-Darlehen und Eigenkapital, der die Eigenkapitallücke schließt und von Banken teilweise als wirtschaftliches Eigenkapital gewertet wird. Als Vermögensanlage ist die Vermittlung erlaubnispflichtig (§34f GewO).
Senior-Darlehen
Der erstrangig besicherte, größte und günstigste Baustein einer Immobilienfinanzierung. Im Verlustfall wird er vor allen nachrangigen Bausteinen bedient.
Projektfinanzierung
Finanzierung eines konkreten Immobilienprojekts, bei der vor allem die Tragfähigkeit des Projekts selbst – Kosten, Werte, Vorverkauf, Vorvermietung – über die Vergabe entscheidet, nicht allein die Bonität des Entwicklers.