Senior-Darlehen

Was 'erstrangig' im Sicherheitenrang bedeutet

Bei einer Immobilienfinanzierung, die aus mehreren Kapitalquellen zusammengesetzt ist, wird im Grundbuch eine Rangfolge der Sicherheiten festgelegt — das Senior-Darlehen steht dabei an erster Stelle. Muss die Immobilie im Verlustfall verwertet werden, wird zuerst der Senior-Kapitalgeber aus dem Erlös bedient, erst danach nachrangige Kapitalgeber wie Mezzanine- oder Nachrangdarlehensgeber (siehe Mezzanine-Kapital, Nachrangdarlehen).

Warum der Senior-Anteil meist am günstigsten ist

Weil das Ausfallrisiko für den Senior-Kapitalgeber am geringsten ist, verlangt er im Gegenzug auch den niedrigsten Zins — der Senior-Teil bildet deshalb bei den meisten Immobilienfinanzierungen den größten, aber zugleich günstigsten Baustein der Gesamtstruktur. Je höher der Senior-Anteil an der Gesamtfinanzierung, desto günstiger fällt tendenziell die durchschnittliche Verzinsung der gesamten Kapitalstruktur aus.

Wie sich der Senior-Anteil optimieren lässt

Ein möglichst großer Senior-Anteil senkt die Gesamtkosten, ist aber durch den maximalen Beleihungsauslauf begrenzt, den die Senior-Bank akzeptiert (siehe Beleihungsauslauf (LTV)) — darüber hinausgehender Kapitalbedarf muss über nachrangige, teurere Bausteine oder zusätzliches Eigenkapital gedeckt werden. Die passende Balance zwischen Senior- und nachrangigem Anteil ist damit ein zentraler Hebel für die Gesamtkosten einer größeren Finanzierung.

Wie sich der Senior-Anteil bei einer Zwangsverwertung auswirkt

Der erstrangige Sicherheitenrang zeigt seine praktische Bedeutung besonders im Verwertungsfall: Käme es zu einer Zwangsversteigerung, würde der Erlös zuerst zur Deckung des Senior-Darlehens verwendet, erst danach – falls überhaupt noch etwas übrig bleibt – für nachrangige Positionen wie Mezzanine- oder Nachrangkapital. Diese Rangfolge ist der zentrale Grund für den niedrigeren Zinssatz des Senior-Anteils: Das Ausfallrisiko ist für den Kapitalgeber spürbar geringer als bei nachrangigen Positionen. Für den Kreditnehmer bedeutet das in der Praxis, dass sich eine Finanzierungsstruktur mit mehreren Kapitalgebern gezielt optimieren lässt: Ein möglichst hoher Senior-Anteil zum günstigsten Zins, ergänzt um genau so viel Nachrang- oder Mezzanine-Kapital, wie für die Gesamtfinanzierung noch nötig ist – statt die gesamte Summe zu einem einheitlichen, höheren Mischzins zu finanzieren. Diese Strukturierung ist eine der zentralen Aufgaben bei größeren Projektfinanzierungen.

Was der erste Rang im Fall des Falles wirklich wert ist

Der Vorrang gilt für den Verwertungserlös, nicht für die Verwertungsdauer — und die entscheidet über den Betrag. Bei einer Zwangsversteigerung liegt der Erlös regelmäßig unter dem Verkehrswert, und Verfahrenskosten sowie öffentliche Lasten werden vorweg befriedigt, noch vor dem erstrangigen Gläubiger. Der erste Rang schützt also zuverlässig gegen nachrangige Gläubiger, nicht gegen einen niedrigen Erlös. Der zweite Punkt betrifft die Praxis: Weil das so ist, kalkulieren Senior-Kapitalgeber ihren Anteil deutlich unterhalb des Marktwerts — der günstige Zins ist die Folge einer vorsichtigen Bemessung, nicht einer großzügigen. Wer den Senior-Anteil ausreizen will, verschiebt genau diese Vorsicht und zahlt sie im Zins.

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