Senior-Darlehen
Das Senior-Darlehen ist der erstrangig besicherte, meist größte und günstigste Baustein einer Immobilienfinanzierung — im Verlustfall wird es vor allen nachrangigen Finanzierungsbausteinen bedient.
Was 'erstrangig' im Sicherheitenrang bedeutet
Bei einer Immobilienfinanzierung, die aus mehreren Kapitalquellen zusammengesetzt ist, wird im Grundbuch eine Rangfolge der Sicherheiten festgelegt — das Senior-Darlehen steht dabei an erster Stelle. Muss die Immobilie im Verlustfall verwertet werden, wird zuerst der Senior-Kapitalgeber aus dem Erlös bedient, erst danach nachrangige Kapitalgeber wie Mezzanine- oder Nachrangdarlehensgeber (siehe Mezzanine-Kapital, Nachrangdarlehen).
Warum der Senior-Anteil meist am günstigsten ist
Weil das Ausfallrisiko für den Senior-Kapitalgeber am geringsten ist, verlangt er im Gegenzug auch den niedrigsten Zins — der Senior-Teil bildet deshalb bei den meisten Immobilienfinanzierungen den größten, aber zugleich günstigsten Baustein der Gesamtstruktur. Je höher der Senior-Anteil an der Gesamtfinanzierung, desto günstiger fällt tendenziell die durchschnittliche Verzinsung der gesamten Kapitalstruktur aus.
Wie sich der Senior-Anteil optimieren lässt
Ein möglichst großer Senior-Anteil senkt die Gesamtkosten, ist aber durch den maximalen Beleihungsauslauf begrenzt, den die Senior-Bank akzeptiert (siehe Beleihungsauslauf (LTV)) — darüber hinausgehender Kapitalbedarf muss über nachrangige, teurere Bausteine oder zusätzliches Eigenkapital gedeckt werden. Die passende Balance zwischen Senior- und nachrangigem Anteil ist damit ein zentraler Hebel für die Gesamtkosten einer größeren Finanzierung.
Verwandte Begriffe im Glossar
Beleihungsauslauf (LTV)
Der Beleihungsauslauf (englisch Loan-to-Value, LTV) beschreibt das Verhältnis von Darlehenssumme zum Wert der Immobilie. Je niedriger der LTV, desto geringer das Risiko für die Bank und tendenziell günstiger die Kondition.
Mezzanine-Kapital
Nachrangiger Finanzierungsbaustein zwischen Senior-Darlehen und Eigenkapital, der die Eigenkapitallücke schließt und von Banken teilweise als wirtschaftliches Eigenkapital gewertet wird. Als Vermögensanlage ist die Vermittlung erlaubnispflichtig (§34f GewO).
Nachrangdarlehen
Darlehen mit Nachrangabrede: Im Insolvenzfall wird es erst nach allen vorrangigen Gläubigern bedient. Es gilt als Vermögensanlage; die Vermittlung ist nach §34f GewO erlaubnispflichtig.