Kapitalbeschaffung ab 150.000 €: Haus beleihen per Kredit mit Immobilie als Sicherheit oder Grundschulddarlehen ohne Zweckbindung – welche Kapitalbeschaffungslösungen passen
Ihr Haus als Sicherheit für einen Kredit einzusetzen, ohne den Verwendungszweck nachweisen zu müssen: Das ist ein Grundschulddarlehen ohne Zweckbindung. Die Bank trägt eine Grundschuld ein, Sie bekommen freies Kapital, meist zu Konditionen weit unter einem Ratenkredit. Im Alltag heißt das: die Immobilie oder das Haus beleihen, also einen Kredit mit der Immobilie als Sicherheit aufnehmen. Wer einen Kredit gegen Grundschuld oder einen Kredit ohne Zweckbindung sucht, meint meist genau dieses Grundschulddarlehen. Bei sehr guter Bonität und bestehender Restschuld geht es auch im Nachrang, das nennt man Nachbeleihung.
Kapitalbeschaffung per Kredit: Bis zu welchem Anteil beleihen Banken ohne Zweckbindung?
Bei Kapitalbeschaffungslösungen ohne Zweckbindung beleihen einige wenige Banken eine Wohnimmobilie bis 80 % des Beleihungswerts. Der Beleihungswert liegt regelmäßig unter dem Verkehrswert. Die Darlehenssumme sollte bei rund 150.000 Euro oder darüber liegen. Der Regelfall ist die abbezahlte Immobilie, bei sehr guter Bonität geht es auch im Nachrang.
Was heißt „ohne Zweckbindung“ — und was nicht?
Ohne Zweckbindung heißt, dass das Kapital nicht an einen Immobilienkauf gebunden ist. Das stellen nur einige wenige Banken dar, die meisten Häuser beleihen nur bei wohnwirtschaftlicher Verwendung.
- Kann ich meine Immobilie beleihen, ohne den Zweck nachzuweisen? Ja — einige wenige Banken beleihen eine Wohnimmobilie, ohne dass das Kapital an einen Immobilienkauf gebunden ist. Darstellbar sind je nach Fall freie Liquidität, Modernisierung oder die Ablösung teurer Kredite. Die meisten Häuser beleihen nur bei wohnwirtschaftlicher Verwendung.
- Wie viel Kapital ist möglich — und ab welcher Summe? Bis 80 Prozent des Beleihungswerts, auch bei zweckfreier Verwendung. Der Beleihungswert liegt regelmäßig unter dem Verkehrswert. Die Darlehenssumme sollte bei rund 150.000 Euro oder darüber liegen — darunter trägt die Struktur meist nicht. Wie der Beleihungswert entsteht.
- Lastenfrei im Regelfall, im Nachrang bei sehr guter Bonität: Der Regelfall ist die abbezahlte Immobilie. Bei sehr guter Bonität ist die Beleihung auch im Nachrang möglich, ebenfalls bis 80 Prozent des Beleihungswerts. Vermittelt wird auf Immobilien in Deutschland unter § 34i GewO.
Ist Kapitalbeschaffung mit der Immobilie auch ohne Immobilien-Verwendungszweck möglich? In vielen Fällen ja — Kapitalbeschaffung mit der Immobilie ist auch ohne Bindung an einen Immobilienkauf möglich.
Wir kennen die wenigen Häuser, die das darstellen.
Praktisch heißt das: Sie beleihen vorhandenes, lastenfreies oder gering belastetes Eigentum und verwenden das Kapital frei — für eine Beteiligung, eine Modernisierung, einen Ausgleich unter Miterben oder als Eigenkapital für einen späteren Kauf.
Die Bewertung folgt dabei denselben Regeln wie bei einem Kauf: Es zählt der Beleihungswert der Immobilie, nicht Ihr Verwendungszweck.
Da nur wenige Institute diese Konstellation anbieten, ist die Auswahl der Bank hier wichtiger als die Verhandlung über den Zinssatz.
Kapitalbeschaffung ist in Deutschland nicht zwingend an eine Immobilienfinanzierung gebunden. Aber der Markt dafür ist klein.
Der Normalfall am Schalter: Beliehen wird, wenn gekauft, gebaut oder modernisiert wird — wohnwirtschaftliche Verwendung, am liebsten im Inland. Fällt dieses Feld im Formular weg, fällt bei den meisten Häusern der ganze Vorgang weg. Nicht weil die Sicherheit schwach wäre — sondern weil die Kreditrichtlinie den Fall nicht vorsieht.
Einige wenige Banken stellen es anders dar: Eine Wohnimmobilie wird beliehen, und die Verwendung des Kapitals ist nicht an einen Immobilienkauf gebunden. In der Praxis sehen wir verschiedene Zwecke — freie Liquidität, Modernisierung, die Ablösung teurer Kredite. Welche Verwendung im Einzelfall darstellbar ist, klären wir vorab — bevor irgendwo ein Antrag gestellt wird.
Kapitalbeschaffung mit Immobilie als Sicherheit: Welche Eckwerte gelten für den Kredit ohne Zweckbindung?
Möglich sind bis 80 % des Beleihungswerts ab einer Darlehenssumme von rund 150.000 €. Im Regelfall ist die Immobilie lastenfrei, bei sehr guter Bonität geht es auch im Nachrang.
Bis 80 % des Beleihungswerts: Auch bei zweckfreier Verwendung. Gerechnet wird auf den Beleihungswert — der liegt regelmäßig unter dem Verkehrswert. Wer mit dem Marktwert von heute rechnet, plant zu hoch.
Ab rund 150.000 €: Unterhalb dieser Darlehenssumme trägt die Struktur in der Regel nicht. Wer weniger braucht, ist mit anderen Wegen meist besser bedient — auch das sagen wir ehrlich.
Abgrenzung: Was gilt, wenn doch ein Immobilienkauf dahintersteht?
Soll das Kapital in einen Immobilienkauf im Ausland fließen, ist das ein eigener, eingespielter Weg — mit derselben Beleihungsgrenze, aber einer anderen Erzählung gegenüber der Bank und der spanischen oder portugiesischen Finanzierung obendrauf: Deutsche Immobilie beleihen, Kauf im Ausland finanzieren.
Soll das Kapital in ein Immobilienvorhaben in einem anderen europäischen Land fließen, ist das ein eigener Weg mit eigenen Eckwerten: lastenfreie Immobilie beleihen, Kauf im europäischen Ausland — in der Regel bis 50 Prozent der Bankbewertung, ab rund 1,5 Mio. Euro. Die Sicherheit kann dort auch eine deutsche Immobilie sein; es ist aber ein anderes Produkt als die Kapitalbeschaffung auf dieser Seite.
Kredit zur Kapitalbeschaffung: Wann lohnt er sich gegenüber einem Ratenkredit?
Er lohnt sich meist ab einer Darlehenssumme von rund 150.000 Euro, denn die Konditionen liegen meist weit unter einem Ratenkredit.
Hypothekenbeleihung im Nachrang: Wann ist sie bei sehr guter Bonität möglich?
Möglich ist das bei sehr guter Bonität, wenn die Immobilie nicht lastenfrei ist; die Grenze liegt ebenfalls bei 80 Prozent des Beleihungswerts.
Gedacht ist es für gering belastetes Eigentum, normalerweise wird lastenfrei beliehen. Auch hier gilt eine Darlehenssumme ab rund 150.000 Euro.
Häufige Fragen
Haus beleihen für einen Kredit: Welche Banken tun das ohne Zweckbindung?
Nur einige wenige Banken beleihen eine Wohnimmobilie ohne Zweckbindung; die meisten Häuser beleihen nur bei wohnwirtschaftlicher Verwendung. Wir kennen die wenigen Häuser, die das darstellen. Welche Verwendung im Einzelfall darstellbar ist, klären wir vorab, bevor irgendwo ein Antrag gestellt wird.
Muss ich der Bank sagen, wofür das Geld ist?
Die Verwendung wird genannt — aber sie ist bei diesen Häusern nicht an einen Immobilienkauf gebunden. In der Praxis darstellbar sind verschiedene Zwecke: freie Liquidität, Modernisierung, die Ablösung teurer Kredite. Was im Einzelfall trägt, klären wir vor dem Antrag.
Wie hoch kann beliehen werden?
Bis 80 Prozent des Beleihungswerts — auch bei zweckfreier Verwendung. Der Beleihungswert liegt regelmäßig unter dem Verkehrswert; das gehört in die Planung.
Muss die Immobilie lastenfrei sein?
Normalerweise ja — der Regelfall ist die abbezahlte Immobilie. Bei sehr guter Bonität ist die Beleihung auch im Nachrang möglich, ebenfalls bis 80 Prozent des Beleihungswerts.
Gibt es eine Mindestsumme?
Ja — die Darlehenssumme sollte bei rund 150.000 Euro oder darüber liegen. Darunter trägt die Struktur in der Regel nicht.
Warum sagt meine Hausbank dazu Nein?
Weil ihre Kreditrichtlinie den Fall nicht vorsieht — die meisten Häuser beleihen nur mit wohnwirtschaftlicher Verwendung. Das Nein ist eine Aussage über das gefragte Institut, nicht über Ihren Fall. Wir kennen die wenigen Häuser, die es darstellen.
Kann man auf ein bereits bezahltes Haus eine Hypothek aufnehmen?
Ja. Eine schuldenfreie Immobilie ist die beste Ausgangslage für eine Kapitalbeschaffung: Die Bank trägt eine neue Grundschuld ein und zahlt Ihnen den Betrag frei verfügbar aus. Der Zins liegt meist deutlich unter einem Ratenkredit, weil die Immobilie als Sicherheit dient.
Wie hoch kann man eine Hypothek auf ein Haus aufnehmen?
Maßgeblich ist nicht der Kaufpreis, sondern der Beleihungswert — und der liegt in der Regel unter dem Marktwert. Wie viel davon eine Bank ausschöpft, hängt von Objekt, Nutzung und Bonität ab; bei Wohnsitz im Ausland hängt die Grenze stärker am Einkommen — die Spanne liegt bei 60–100 %.
Beleihungswert und Beleihungsgrenze: Wovon hängt die Kapitalbeschaffung ab?
Maßgeblich ist nicht der Kaufpreis, sondern der Beleihungswert. Beliehen wird bis 80 % davon, das ist die Beleihungsgrenze. Der Beleihungswert liegt regelmäßig unter dem Verkehrswert.
Immobilie beleihen ohne Zweckbindung: Wie funktioniert das?
Die Bank trägt eine Grundschuld auf Ihre Immobilie ein und zahlt Ihnen das Kapital frei verfügbar aus, ohne dass es an einen Immobilienkauf gebunden ist. Beliehen wird bis 80 % des Beleihungswerts, ab einer Darlehenssumme von rund 150.000 €. Das stellen nur einige wenige Banken dar, wir kennen sie.
Kredit mit Immobilie als Sicherheit: Welche Voraussetzungen gelten?
Normalerweise ist die Immobilie lastenfrei, bei sehr guter Bonität geht es auch im Nachrang. Die Darlehenssumme sollte bei rund 150.000 € oder darüber liegen, beliehen wird bis 80 % des Beleihungswerts. Vermittelt wird auf Immobilien in Deutschland nach § 34i GewO.
Sagen Sie uns, was die Immobilie wert ist — und wofür das Kapital gedacht ist
Mit dem groben Wert, einer eventuellen Restschuld und dem Verwendungswunsch sagen wir Ihnen, ob die Struktur trägt. Bevor Sie irgendwo einen Antrag stellen.
Hinweis zur Reichweite: Die Kapitalbeschaffung vermitteln wir auf Immobilien in Deutschland, unter § 34i GewO. Konkrete Institute nennen wir aus Wettbewerbsgründen erst im Mandat.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
