Immobilie kaufen ohne Anreise: was aus dem Ausland geht und wo die Grenzen liegen
Die Beurkundung ist der eine Schritt, den das Gesetz nicht erlässt. Alles drumherum — Legitimation, Unterlagen, Unterschriften — hat Wege, die von Ihrem Wohnort aus funktionieren.
Kann man eine Immobilie kaufen ohne Anreise, und was muss persönlich beim Notar erfolgen?
Eine Immobilie ohne Anreise zu kaufen geht weitgehend. Der Kaufvertrag muss aber immer notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB), daran ändert keine Vollmacht etwas. Ein Bevollmächtigter kann für Sie beim Notar erscheinen, die Vollmacht muss in aller Regel notariell beglaubigt sein. Die Legitimation für die Bank läuft meist per Videoident.
Welcher Schritt muss immer zum Notar?
Der Kaufvertrag über ein Grundstück muss immer notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Eine Vollmacht ändert nur, wer beim Notar sitzt, denn ein Bevollmächtigter kann für Sie erscheinen.
- Kann ich kaufen, ohne in Deutschland zu sein? Ja, über eine Vollmacht. Der Kaufvertrag selbst muss notariell beurkundet werden — das entfällt nie (§ 311b Abs. 1 BGB).
- Wer beglaubigt meine Unterschrift im Ausland? Die deutschen Auslandsvertretungen im Rahmen ihrer Zuständigkeit. Ob die für Sie zuständige Vertretung die konkrete Beglaubigung vornimmt, ist von Land zu Land verschieden.
- Wofür braucht die Bank Sie persönlich? Für die Legitimation. Sie läuft meist per Videoident; das Geldwäschegesetz lässt ein Verfahren mit gleichwertigem Sicherheitsniveau zu (§ 13 Abs. 1 Nr. 2 GwG). Legitimation aus dem Ausland.
- Wer macht das? Perini Finance & Property — Erlaubnis nach § 34i GewO, über 650 Banken im Vergleich. Wir kennen die Häuser, deren Kreditrichtlinie den Wohnsitz im Ausland vorsieht, und begleiten den Ablauf von der Vollmacht bis zur Auszahlung.
- Kann ich eine Immobilie ohne Anreise nach Deutschland kaufen? Eine Immobilie ohne Anreise zu kaufen geht weitgehend — aber nicht bei jedem Schritt. Der Kaufvertrag über ein Grundstück ist ohne notarielle Beurkundung unwirksam, daran ändert keine Vollmacht etwas.
Was die Vollmacht ändert, ist die Frage, wer beim Notar sitzt: Ein Bevollmächtigter kann für Sie erscheinen.
Entscheidend ist die Form der Unterlagen.
Die Vollmacht muss in aller Regel notariell beglaubigt sein, und eine im Ausland erteilte Beglaubigung zählt in Deutschland erst, wenn sie legalisiert ist — mit Apostille nach dem Haager Übereinkommen, sonst über die konsularische Legalisation.
Das dauert je nach Land Wochen und gehört deshalb an den Anfang, nicht ans Ende. Die Legitimation für die Bank ist eine zweite, davon getrennte Sache und läuft meist per Videoident.
Vollmacht vorher oder Genehmigung hinterher: Welche zwei Wege gibt es?
Entweder handelt ein Vertreter mit einer notariell beglaubigten Vollmacht, über deren Form der Notar entscheidet. Oder er unterschreibt ohne Vollmacht und Sie genehmigen den Vertrag danach (§ 177 Abs. 1 BGB), ebenfalls beglaubigt.
Die Vollmacht: über die Form entscheidet der Notar: Welche Form die Vollmacht haben muss, entscheidet der beurkundende Notar, und zwar bevor irgendetwas unterschrieben wird. In der Praxis ist es eine notariell beglaubigte Vollmacht. Lassen Sie sich den Wortlaut vom Notar geben, statt einen eigenen Entwurf zu schicken.
Oder: später unterschreiben, durch Genehmigung: Ein Vertreter kann beim Notartermin unterschreiben, ohne in diesem Moment bevollmächtigt zu sein; Sie genehmigen den Vertrag danach (§ 177 Abs. 1 BGB).
Die Genehmigung ist an die Form des Vertrags nicht gebunden (§ 182 Abs. 2 BGB), aber das Grundbuchamt trägt nur ein, was öffentlich beglaubigt vorliegt (§ 29 Abs. 1 GBO) — also wird auch die Genehmigung beglaubigt, bei der deutschen Auslandsvertretung oder bei einem Notar vor Ort mit Apostille.
Dieser Weg hilft, wenn der Termin steht, bevor die Vollmacht fertig ist.
Online-Notartermin: Ersetzt er die Reise?
Nein. Die Bundesnotarkammer schreibt auf ihrer eigenen Seite, dass die Online-Verfahren den Immobilienkauf nicht erfassen.
Für den Immobilienkauf nicht: Die Bundesnotarkammer schreibt auf ihrer eigenen Seite, dass die Online-Verfahren den Immobilienkauf nicht erfassen. Die Frage lautet also nicht online oder persönlich, sondern welchen der beiden Wege oben Sie gehen.
Wer beglaubigt Ihre Unterschrift im Ausland?
Ihre Unterschrift beglaubigt die deutsche Auslandsvertretung oder ein örtlicher Notar; die Beglaubigung durch einen örtlichen Notar genügt erst, wenn sie mit Apostille oder konsularischer Legalisation versehen ist.
Beglaubigung bei der deutschen Auslandsvertretung: Die deutschen Auslandsvertretungen beglaubigen Unterschriften im Rahmen ihrer Zuständigkeit. Ob die für Sie zuständige Vertretung die konkrete Beglaubigung vornimmt und wie lange es bis zum Termin dauert, ist von Land zu Land verschieden. Die Länderseite der Vertretung ist die erste Adresse, nicht die letzte.
Apostille oder konsularische Legalisation: Eine Beglaubigung durch einen Notar vor Ort genügt erst, wenn sie legalisiert ist: mit Apostille bei Vertragsstaaten des Haager Übereinkommens vom 5. Oktober 1961, sonst über die konsularische Legalisation. Der zweite Weg läuft über die deutsche Auslandsvertretung und dauert deutlich länger. Wer das erst nach der Beglaubigung erfährt, verliert Wochen.
Wofür braucht die Bank Sie persönlich?
Die Bank legitimiert Sie getrennt vom Notar. Üblich ist Videoident; das Geldwäschegesetz lässt ein Verfahren mit gleichwertigem Sicherheitsniveau ausdrücklich zu (§ 13 Abs. 1 Nr. 2 GwG). Ob Ihr Ausweisdokument vom Prüfsystem erkannt wird, ist eine technische Frage — und eine, die man früh klärt. Welche Wege welches Haus akzeptiert, steht im Wiki: Legitimation aus dem Ausland.
- Was wir nicht als Weg anbieten: Die Beurkundung des Kaufvertrags im Ausland. Sie ist streitig, und auf Streitiges baut man keinen Immobilienkauf. Wer Ihnen das als einfache Lösung anbietet, verschiebt das Risiko zu Ihnen.
- Womit man früh anfängt, und warum: Vollmacht und Legalisation sind die beiden Schritte mit einer Wartezeit, die Sie nicht verkürzen können: ein Termin bei der Auslandsvertretung und eine Apostille von einer ausländischen Behörde. Beide sind auf den amtlichen Seiten ausdrücklich als von Land zu Land verschieden bezeichnet. Was die Bank von Ihnen braucht, läuft daneben her — die Unterlagenliste steht in der Checkliste für Steuerausländer.
- Passt Ihr Vorhaben grundsätzlich? Wir suchen die passende Bank für Ihren Fall. Wir versuchen nicht, eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung möglich zu machen. Und wenn Ihr Vorhaben nicht funktioniert, sagen wir Ihnen das genauso offen wie bei einer möglichen Finanzierung.
Nicht die Frage „Wie viel verdienen Sie?“ entscheidet allein. Entscheidend ist, wie viel Finanzierung Ihr Einkommen dauerhaft tragen kann — nach Abzug aller laufenden Verpflichtungen. Ein Haushalt mit 6.000 € netto und 500 € laufenden Raten hat einen völlig anderen Spielraum als einer mit 3.000 € netto und denselben Raten. Deshalb rechnen wir zuerst und suchen erst danach die Bank.
Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Prüfen Sie vorab in zwei Minuten, ob Ihr Vorhaben in der richtigen Größenordnung liegt: Finanzierungsampel · Haushaltsrechnung · Wann keine Baufinanzierung funktioniert
Häufige Fragen
Muss der Notar in der Stadt der Immobilie sitzen?
Nein. Jeder deutsche Notar kann beurkunden; in der Praxis wird meist einer in der Nähe des Objekts gewählt, weil Grundbuchamt und Unterlagen dort liegen.
Kann mein Ehepartner für mich unterschreiben?
Nur mit einer Vollmacht in der Form, die der Notar verlangt. Die Ehe allein begründet diese Vertretungsmacht nicht.
Wie lange dauert eine Apostille?
Je nach Land von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen. Anfangen, bevor ein Notartermin steht, nicht danach.
Muss ich für die Bank anreisen?
Meistens nicht. Videoident akzeptieren viele deutsche Banken; einige bestehen weiter auf einem Termin in Deutschland, und das gehört in die Bankenauswahl. Ausführlich: Legitimation aus dem Ausland.
Finanzierungsanfrage aus dem Ausland
Unverbindliche Erstberatung kostenlos — die Provision zahlt in der Regel die Bank. Wir prüfen über 650 Banken für Ihre Konstellation und sagen Ihnen, welcher der beiden Wege zu Ihrem Notartermin passt.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
