Was macht ein Hypothekenmakler?
Er kennt die Kreditrichtlinien vieler Banken und sucht das Haus, dessen Richtlinie zu Ihrem Fall passt. Nicht die beste Bank — die passende.
Vermittlung · Wie wir arbeiten
Hypothekenmakler: was er macht, was er kostet, wann er sich lohnt
Die Hausbank prüft Ihren Fall gegen genau eine Kreditrichtlinie: ihre eigene. Ein Nein sagt deshalb nichts darüber, ob eine andere Bank denselben Fall zeichnet.
Was macht ein Hypothekenmakler, was die Hausbank nicht macht?
Die Hausbank prüft Ihren Fall gegen genau eine Kreditrichtlinie: ihre eigene. Passt er nicht hinein, ist das Ergebnis ein Nein — und das Nein sagt nichts darüber, ob eine andere Bank denselben Fall zeichnet. Ein Hypothekenmakler dreht das um: Er kennt die Richtlinien vieler Häuser und sucht das Haus, dessen Richtlinie zu Ihrem Fall passt. Das ist die eigentliche Arbeit, nicht der Zehntelprozentpunkt im Zinsvergleich. Zugelassen ist er als Immobiliardarlehensvermittler nach Paragraf 34i Gewerbeordnung, eingetragen im Vermittlerregister, und er haftet für seine Beratung. Bezahlt wird er in der Regel von der Bank, die den Vertrag schreibt — für Sie entstehen dadurch keine Vorabkosten. Wer eine glatte Standardfinanzierung braucht, ein unbefristetes deutsches Gehalt bezieht und bei seiner Bank gut aufgehoben ist, braucht ihn nicht. Der Makler trägt dort, wo ein Merkmal des Falls quer zum Raster liegt: Wohnsitz im Ausland, Einkommen in fremder Währung, Grenzgänger, eine Objektart, die nicht jedes Haus bewertet.
Kurz beantwortet
Hypothekenmakler in drei Punkten
Was kostet er?
In der Regel zahlt die Bank, die den Vertrag schreibt. Für Sie entstehen keine Vorabkosten.
Wann lohnt er sich nicht?
Bei einer glatten Standardfinanzierung mit unbefristetem deutschen Gehalt, wenn die eigene Bank ein gutes Angebot macht.
Was ein Hypothekenmakler macht, was die Hausbank nicht macht
Eine Bank hat eine Kreditrichtlinie. Darin steht, welche Einkommensarten sie anerkennt, welche Wohnsitze, welche Beschäftigungsverhältnisse, welche Objektarten und bis zu welchem Beleihungsauslauf. Ihr Berater kann davon nicht abweichen — er kann Ihren Fall nur gegen dieses eine Raster halten.
Ein Hypothekenmakler arbeitet andersherum: Er liest Ihren Fall, erkennt das Merkmal, das quer liegt, und sucht die Häuser, deren Richtlinie genau dieses Merkmal trägt. Wie viele Banken angebunden sind, ist dabei zweitrangig. Entscheidend ist, ob unter ihnen das eine Haus ist, das Ihren Fall zeichnet.
Kosten
Was ein Hypothekenmakler kostet
In der Regel nichts — die Vergütung zahlt die Bank, die den Vertrag schreibt. Für Sie entstehen keine Vorabkosten und keine Gebühr für die Prüfung. Das ist der übliche Weg in der Immobiliardarlehensvermittlung in Deutschland.
Wo im Einzelfall eine andere Vergütung vereinbart wird, steht sie vor der Arbeit schriftlich fest — nicht danach. Ausführlich steht das unter Vergütung der Vermittlung.
Finanzierungsvermittler, Makler, Berater — was die Begriffe bedeuten
Die Begriffe werden durcheinander benutzt. Rechtlich zählt eine Unterscheidung: Wer Immobiliardarlehen an Verbraucher vermittelt, braucht die Erlaubnis nach Paragraf 34i Gewerbeordnung. Wer nur Immobilien vermittelt, arbeitet nach Paragraf 34c. Beides ist im Vermittlerregister öffentlich einsehbar.
Ein Finanzierungsvermittler ohne 34i darf Immobiliardarlehen an Verbraucher nicht vermitteln — das ist der Punkt, an dem sich die Begriffe trennen.
Baufinanzierungsberater: wo der Unterschied zum Bankberater liegt
Ein Bankberater ist Angestellter seines Hauses. Er berät zum Produkt seiner Bank und wird daran gemessen. Ein freier Baufinanzierungsberater ist an kein Haus gebunden und haftet selbst für seine Beratung — dafür braucht er die Erlaubnis nach Paragraf 34i, eine Berufshaftpflichtversicherung und den Sachkundenachweis.
Der Unterschied zeigt sich nicht im Zinsvergleich, sondern in dem Moment, in dem ein Fall nicht ins Raster passt. Welche Häuser das sind, steht unter Banken im Vergleich.
Paragraf 34i GewO: was die Zulassung bedeutet
Die Erlaubnis nach Paragraf 34i setzt Sachkunde, geordnete Vermögensverhältnisse und eine Berufshaftpflichtversicherung voraus. Sie wird von der zuständigen Stelle erteilt und im Vermittlerregister eingetragen; die Eintragung lässt sich online prüfen.
Daran hängt die Beratungshaftung: Der Vermittler haftet für das, was er berät und dokumentiert. Das ist der Unterschied zu einem Vergleichsportal, das nur Konditionen anzeigt. Olga Nikushkina hält die Erlaubnis nach Paragraf 34i GewO und nach Paragraf 34c GewO.
Ehrlich gesagt
Wann sich der Weg über einen Hypothekenmakler nicht lohnt
Wenn der Fall glatt ist. Unbefristetes deutsches Gehalt, deutscher Wohnsitz, Standardobjekt, solides Eigenkapital, und die eigene Bank macht ein gutes Angebot — dann ist der Weg dorthin kurz und das Ergebnis in Ordnung.
Der Makler trägt dort, wo ein Merkmal quer liegt: Wohnsitz im Ausland, Einkommen in fremder Währung, Grenzgänger, Selbstständigkeit mit erklärungsbedürftigen Bilanzen, oder eine Objektart, die nicht jedes Haus bewertet. Und er trägt nicht, wenn die Rechnung wirtschaftlich nicht aufgeht — eine nicht tragfähige Finanzierung löst auch die zwanzigste Bank nicht.
Häufige Fragen
Fragen zum Hypothekenmakler
Kostet mich der Hypothekenmakler etwas?
In der Regel nicht. Die Vergütung zahlt die Bank, die den Vertrag schreibt; Vorabkosten entstehen für Sie nicht. Was im Einzelfall gilt, steht unter Vergütung der Vermittlung.
Ist ein Makler besser als meine Hausbank?
Nicht grundsätzlich. Er ist dann besser, wenn Ihr Fall nicht in das Raster Ihrer Hausbank passt — und genau das erfahren Sie dort meist nur als Nein ohne Begründung.
Woran erkenne ich einen zugelassenen Vermittler?
An der Erlaubnis nach Paragraf 34i Gewerbeordnung und an der Eintragung im Vermittlerregister. Beides ist öffentlich prüfbar.
Bekomme ich über einen Makler eine Zusage?
Nein. Vermittelt wird; entschieden wird von der Bank nach ihrer eigenen Prüfung.
Wie viele Banken braucht es?
Die Zahl ist nicht der Punkt. Es braucht das eine Haus, dessen Kreditrichtlinie zu Ihrem Fall passt.
Bevor Sie anfragen
Passt Ihr Vorhaben grundsätzlich?
Wir suchen die passende Bank für Ihren Fall. Wir versuchen nicht, eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung möglich zu machen. Und wenn Ihr Vorhaben nicht funktioniert, sagen wir Ihnen das genauso offen wie bei einer möglichen Finanzierung.
Nicht die Frage „Wie viel verdienen Sie?" entscheidet allein. Entscheidend ist, wie viel Finanzierung Ihr Einkommen dauerhaft tragen kann — nach Abzug aller laufenden Verpflichtungen. Ein Haushalt mit 6.000 € netto und 500 € laufenden Raten hat einen völlig anderen Spielraum als einer mit 3.000 € netto und denselben Raten. Deshalb rechnen wir zuerst, und suchen erst danach die Bank.
Sehr gute Ausgangslage
Stabiles Einkommen · ausreichender Spielraum nach allen Verpflichtungen · gute Bonität · Eigenkapital vorhanden oder sinnvoll einsetzbar · konkrete Immobilie oder realistisches Budget.
Interessant bei besonderer Konstellation
Wohnsitz oder Einkommen im Ausland · Fremdwährung · Selbstständigkeit oder Bilanz statt Lohnzettel · variable Vergütung · Arzt-Einkommen · Objekt, das nicht jede Bank nimmt · Ablehnung der Hausbank aus einem dieser Gründe.
Nicht lösbar bei
Dauerhaft zu geringem Einkommen · bereits hoher monatlicher Verschuldung · fehlendem Spielraum nach der Haushaltsrechnung · Kaufpreis ohne realistisches Verhältnis zum Einkommen · fehlenden Mitteln für die Kaufnebenkosten (8–15 % je Bundesland) · problematischer Bonität.
Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Prüfen Sie vorab in zwei Minuten, ob Ihr Vorhaben in der richtigen Größenordnung liegt: Finanzierungsampel · Haushaltsrechnung · Wann keine Baufinanzierung funktioniert
Ihren Fall besprechen — kostenlos und unverbindlich
Perini Finance & Property vermittelt Immobiliardarlehen nach Paragraf 34i GewO. Wir sagen Ihnen, welche Kreditrichtlinie zu Ihrem Fall passt — und wenn keine passt, sagen wir auch das.