Kreditvermittler Immobilien und Hypothekenberater: Hypothekenmakler, Finanzierungsvermittler und Baufinanzierungsberater für Immobilien – was Beratung und Vermittlung der Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung kosten und wann sich ein unabhängiger Berater lohnt
Die Hausbank prüft Ihren Fall gegen genau eine Kreditrichtlinie: ihre eigene. Ein Nein sagt deshalb nichts darüber, ob eine andere Bank denselben Fall zeichnet. Ein Finanzierungsvermittler prüft ihn dagegen gegen die Richtlinien vieler Häuser.
Makler für Baufinanzierung: Was macht er, was kostet er und wann lohnt er sich?
Er vermittelt Immobilienkredite und sucht das Haus, dessen Kreditrichtlinie zu Ihrem Fall passt. In der Regel zahlt die Bank die Vergütung, für Sie entstehen keine Vorabkosten. Er lohnt sich, wenn ein Merkmal quer zum Raster liegt, etwa Wohnsitz im Ausland oder Einkommen in fremder Währung, bei einer glatten Standardfinanzierung dagegen nicht.
Hypothekenmakler: Warum prüft er viele Kreditrichtlinien statt einer?
Ein Hypothekenmakler prüft Ihren Fall gegen die Kreditrichtlinien vieler Banken und sucht das Haus, dessen Richtlinie zu Ihrem Fall passt. Die Hausbank kann ihn nur an ihrer eigenen Richtlinie messen.
Beratung Baufinanzierung: Was macht ein Hypothekenmakler, was die Hausbank nicht macht? Ein Hypothekenmakler prüft Ihren Fall gegen die Kreditrichtlinien vieler Banken, die Hausbank nur gegen eine: ihre eigene. Passt er nicht hinein, ist das Ergebnis ein Nein — und das Nein sagt nichts darüber, ob eine andere Bank denselben Fall zeichnet.
Ein Hypothekenmakler dreht das um: Er kennt die Richtlinien vieler Häuser und sucht das Haus, dessen Richtlinie zu Ihrem Fall passt. Das ist die eigentliche Arbeit, nicht der Zehntelprozentpunkt im Zinsvergleich. Zugelassen ist er als Immobiliardarlehensvermittler nach Paragraf 34i Gewerbeordnung, eingetragen im Vermittlerregister, und er haftet für seine Beratung.
Wer eine glatte Standardfinanzierung braucht, ein unbefristetes deutsches Gehalt bezieht und bei seiner Bank gut aufgehoben ist, braucht ihn nicht. Der Makler lohnt sich dort, wo ein Merkmal des Falls quer zum Raster liegt: Wohnsitz im Ausland, Einkommen in fremder Währung, Grenzgänger, eine Objektart, die nicht jedes Haus bewertet.
Was kostet er? In der Regel zahlt die Bank, die den Vertrag schreibt. Für Sie entstehen keine Vorabkosten. Vergütung der Vermittlung.
Eine Bank hat eine Kreditrichtlinie. Darin steht, welche Einkommensarten sie anerkennt, welche Wohnsitze, welche Beschäftigungsverhältnisse, welche Objektarten und bis zu welchem Beleihungsauslauf. Ihr Berater kann davon nicht abweichen — er kann Ihren Fall nur gegen dieses eine Raster halten.
Ein Hypothekenmakler arbeitet andersherum: Er liest Ihren Fall, erkennt das Merkmal, das quer liegt, und sucht die Häuser, deren Richtlinie genau dieses Merkmal trägt. Wie viele Banken angebunden sind, ist dabei zweitrangig. Entscheidend ist, ob unter ihnen das eine Haus ist, das Ihren Fall zeichnet.
Was kostet ein Hypothekenmakler als Berater für die Immobilienfinanzierung?
In der Regel nichts — die Vergütung zahlt die Bank, die den Vertrag schreibt. Für Sie entstehen keine Vorabkosten und keine Gebühr für die Prüfung. Das ist der übliche Weg in der Immobiliardarlehensvermittlung in Deutschland.
Wo im Einzelfall eine andere Vergütung vereinbart wird, steht sie vor der Arbeit schriftlich fest — nicht danach. Ausführlich steht das unter Vergütung der Vermittlung.
Finanzierungsvermittler, Makler, Berater: Was bedeuten die Begriffe?
Die Begriffe werden durcheinander benutzt. Rechtlich zählt eine Unterscheidung: Wer Immobiliardarlehen an Verbraucher vermittelt, braucht die Erlaubnis nach Paragraf 34i Gewerbeordnung. Wer nur Immobilien vermittelt, arbeitet nach Paragraf 34c. Beides ist im Vermittlerregister öffentlich einsehbar.
Ein Finanzierungsvermittler ohne 34i darf Immobiliardarlehen an Verbraucher nicht vermitteln — das ist der Punkt, an dem sich die Begriffe trennen.
Sie sind Makler, Bauträger oder Versicherungsvermittler? Kooperation mit einem Finanzierungsvermittler für Immobilien.
Baufinanzierungsberater: wo der Unterschied zum Bankberater liegt: Ein Bankberater ist Angestellter seines Hauses. Er berät zum Produkt seiner Bank und wird daran gemessen. Ein freier Baufinanzierungsberater ist an kein Haus gebunden und haftet selbst für seine Beratung — dafür braucht er die Erlaubnis nach Paragraf 34i, eine Berufshaftpflichtversicherung und den Sachkundenachweis.
Der Unterschied zeigt sich nicht im Zinsvergleich, sondern in dem Moment, in dem ein Fall nicht ins Raster passt. Welche Häuser das sind, steht unter Banken im Vergleich.
Paragraf 34i GewO: was die Zulassung bedeutet: Die Erlaubnis nach Paragraf 34i setzt Sachkunde, geordnete Vermögensverhältnisse und eine Berufshaftpflichtversicherung voraus. Sie wird von der zuständigen Stelle erteilt und im Vermittlerregister eingetragen; die Eintragung lässt sich online prüfen.
Daran hängt die Beratungshaftung: Der Vermittler haftet für das, was er berät und dokumentiert. Das ist der Unterschied zu einem Vergleichsportal, das nur Konditionen anzeigt. Olga Nikushkina hält die Erlaubnis nach Paragraf 34i GewO und nach Paragraf 34c GewO.
Wann sich der Weg über einen Hypothekenmakler nicht lohnt: Wenn der Fall glatt ist. Unbefristetes deutsches Gehalt, deutscher Wohnsitz, Standardobjekt, solides Eigenkapital, und die eigene Bank macht ein gutes Angebot — dann ist der Weg dorthin kurz und das Ergebnis in Ordnung.
Der Makler trägt dort, wo ein Merkmal quer liegt: Wohnsitz im Ausland, Einkommen in fremder Währung, Grenzgänger, Selbstständigkeit mit erklärungsbedürftigen Bilanzen oder eine Objektart, die nicht jedes Haus bewertet. Und er trägt nicht, wenn die Rechnung wirtschaftlich nicht aufgeht — eine nicht tragfähige Finanzierung löst auch die zwanzigste Bank nicht.
Was passiert, wenn Ihr Vorhaben grundsätzlich nicht passt?
Wir suchen die passende Bank für Ihren Fall. Wir versuchen nicht, eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung möglich zu machen. Und wenn Ihr Vorhaben nicht funktioniert, sagen wir Ihnen das genauso offen wie bei einer möglichen Finanzierung.
Nicht die Frage „Wie viel verdienen Sie?“ entscheidet allein. Entscheidend ist, wie viel Finanzierung Ihr Einkommen dauerhaft tragen kann — nach Abzug aller laufenden Verpflichtungen. Ein Haushalt mit 6.000 € netto und 500 € laufenden Raten hat einen völlig anderen Spielraum als einer mit 3.000 € netto und denselben Raten. Deshalb rechnen wir zuerst und suchen erst danach die Bank.
Sehr gute Ausgangslage: Stabiles Einkommen · ausreichender Spielraum nach allen Verpflichtungen · gute Bonität · Eigenkapital vorhanden oder sinnvoll einsetzbar · konkrete Immobilie oder realistisches Budget.
Interessant bei besonderer Konstellation: Wohnsitz oder Einkommen im Ausland · Fremdwährung · Selbstständigkeit oder Bilanz statt Lohnzettel · variable Vergütung · Arzt-Einkommen · Objekt, das nicht jede Bank nimmt · Ablehnung der Hausbank aus einem dieser Gründe.
Nicht lösbar bei: Dauerhaft zu geringem Einkommen · bereits hoher monatlicher Verschuldung · fehlendem Spielraum nach der Haushaltsrechnung · Kaufpreis ohne realistisches Verhältnis zum Einkommen · fehlenden Mitteln für die Kaufnebenkosten (8–15 % je Bundesland) · problematischer Bonität.
Eine Ausgangslage, die nicht in jede Kreditrichtlinie passt, ist kein Ausschluss. Eine wirtschaftlich nicht tragfähige Finanzierung können wir aber nicht lösen. Prüfen Sie vorab in zwei Minuten, ob Ihr Vorhaben in der richtigen Größenordnung liegt: Finanzierungsampel · Haushaltsrechnung · Wann keine Baufinanzierung funktioniert
Berater für Immobilienfinanzierung: Wann lohnt sich die Suche nach dem passenden Haus?
Die Suche lohnt sich, wenn ein Merkmal des Falls quer zum Raster liegt: Wohnsitz im Ausland, Einkommen in fremder Währung, Grenzgänger oder eine Objektart, die nicht jedes Haus bewertet. Bei einer glatten Standardfinanzierung mit unbefristetem deutschem Gehalt und gutem Angebot der eigenen Bank lohnt sie sich nicht.
Ein Vermittler für die Baufinanzierung erkennt das Merkmal, das quer liegt, und sucht die Häuser, deren Richtlinie es trägt.
Ein Immobilienkreditvermittler braucht die Erlaubnis nach Paragraf 34i Gewerbeordnung; Olga Nikushkina hält die Erlaubnis nach Paragraf 34i und 34c GewO.
Häufige Fragen
Wann braucht man einen Baufinanzierungsberater statt der Hausbank?
Dann, wenn ein Merkmal Ihres Falls quer zum Raster der Hausbank liegt, etwa Wohnsitz im Ausland oder Einkommen in fremder Währung. Ein freier Berater ist an kein Haus gebunden und haftet selbst für seine Beratung. Wer eine glatte Standardfinanzierung braucht und bei seiner Bank gut aufgehoben ist, braucht ihn nicht.
Ist ein Baufinanzierungsmakler dasselbe wie ein Berater?
Die Begriffe werden durcheinander benutzt; rechtlich zählt eine Unterscheidung. Wer Immobiliardarlehen an Verbraucher vermittelt, braucht die Erlaubnis nach Paragraf 34i, wer nur Immobilien vermittelt, arbeitet nach Paragraf 34c. Ein freier Baufinanzierungsberater braucht außerdem Berufshaftpflichtversicherung und Sachkundenachweis.
Kostet mich der Hypothekenmakler etwas?
In der Regel nicht. Die Vergütung zahlt die Bank, die den Vertrag schreibt; Vorabkosten entstehen für Sie nicht. Was im Einzelfall gilt, steht unter Vergütung der Vermittlung.
Ist ein Makler besser als meine Hausbank?
Nicht grundsätzlich. Er ist dann besser, wenn Ihr Fall nicht in das Raster Ihrer Hausbank passt — und genau das erfahren Sie dort meist nur als Nein ohne Begründung.
Woran erkenne ich einen zugelassenen Vermittler?
An der Erlaubnis nach Paragraf 34i Gewerbeordnung und an der Eintragung im Vermittlerregister. Beides ist öffentlich prüfbar.
Bekomme ich über einen Makler eine Zusage?
Nein. Vermittelt wird; entschieden wird von der Bank nach ihrer eigenen Prüfung.
Wie viele Banken braucht es?
Die Zahl ist nicht der Punkt. Es braucht das eine Haus, dessen Kreditrichtlinie zu Ihrem Fall passt.
Berater für Immobilienfinanzierung (Hypothekenberater): Was macht er, und wann lohnt er sich?
Ein Berater für Immobilienfinanzierung — auch Hypothekenberater genannt — prüft Ihren Fall gegen die Kreditrichtlinien vieler Banken statt nur einer und sucht das Haus, das zu Ihrer Konstellation passt. Er lohnt sich, wenn ein Merkmal quer zum Standardraster liegt, etwa Auslandswohnsitz oder Fremdwährungseinkommen; bei einer glatten Standardfinanzierung reicht oft die Hausbank.
Kreditvermittler für Immobilien oder Baufinanzierung: Was ist seine Aufgabe?
Ein Kreditvermittler für Immobilien oder Baufinanzierung vermittelt den Immobilienkredit zwischen Ihnen und der passenden Bank; entschieden wird am Ende von der Bank selbst nach ihrer eigenen Prüfung. Zugelassen ist er als Immobiliardarlehensvermittler nach Paragraf 34i Gewerbeordnung und im Vermittlerregister eingetragen.
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Perini Finance & Property vermittelt Immobiliardarlehen nach Paragraf 34i GewO. Wir sagen Ihnen, welche Kreditrichtlinie zu Ihrem Fall passt — und wenn keine passt, sagen wir auch das.
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Antworten auf die häufigsten Fragen zur Baufinanzierung: Kosten, KfW-Förderung und Anschlussfinanzierung.
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
