Bauträgerfinanzierung

Bauträger: wie sich die Finanzierungsphasen unterscheiden

Anders als bei der klassischen Privatfinanzierung eines Bestandsobjekts erfolgt die Auszahlung bei einer Bauträgerfinanzierung in mehreren Etappen entsprechend dem Baufortschritt — von der Grundstücksankaufsphase über die eigentliche Bauphase bis zur Fertigstellung und dem Verkauf der einzelnen Einheiten. Jede Phase trägt ein eigenes Risikoprofil, das die finanzierende Bank oder der Debt-Fonds separat bewertet.

Warum nicht jede Hausbank solche Projekte finanziert

Bauträgerprojekte erfordern spezialisiertes Know-how in der Bewertung von Grundstücken, Baukostenkalkulationen und der Vermarktungsprognose der fertigen Einheiten — viele Regionalbanken haben dafür keine internen Kapazitäten oder scheuen das im Vergleich zu Privatfinanzierungen höhere Projektrisiko. Deshalb kommen bei größeren Bauträgerprojekten häufig spezialisierte Banken oder Debt-Fonds zum Zug, die sich auf genau diese Finanzierungsform konzentriert haben.

Was 'erstrangig besichert' bedeutet

Ein erstrangig besichertes Darlehen bedeutet, dass die finanzierende Bank oder der Fonds im Fall eines Zahlungsausfalls vorrangig aus der Verwertung des Grundstücks oder der Immobilie bedient wird, noch vor nachrangigen Kapitalgebern (siehe Nachrangdarlehen und Mezzanine-Kapital). Diese Position im Sicherheitenrang bestimmt maßgeblich, zu welchen Konditionen ein Kapitalgeber überhaupt bereit ist, ein Projekt zu finanzieren.

Was die Zahlungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung regeln

Die Zahlungen an den Bauträger erfolgen nicht frei verhandelbar, sondern nach einem gesetzlich vorgegebenen Ratenplan der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), der sich am tatsächlichen Baufortschritt orientiert – etwa eine erste Rate nach Baubeginn, weitere nach Rohbaufertigstellung, Dach- und Zimmererarbeiten und so fort. Diese gestaffelten Raten schützen den Käufer davor, das gesamte Kapital vor Fertigstellung auf einmal zu zahlen, bedeuten für die Finanzierung aber auch, dass die Bank die Darlehenssumme nicht auf einmal, sondern gestaffelt entsprechend dem Baufortschritt auszahlt. Für die Bereitstellungszinsplanung ist das relevant: Da nicht die volle Summe sofort abgerufen wird, fallen Bereitstellungszinsen anfangs nur auf den bereits ausgezahlten Teil an, steigen aber mit jeder weiteren Rate. Käufer sollten den MaBV-Zahlungsplan vor Vertragsabschluss mit dem eigenen Finanzierungsplan abgleichen, um keine Deckungslücke bei einer Rate zu riskieren.

Wann die erste Rate fällig wird — und wo eine Lücke entsteht

Der Bauträger darf Zahlungen nicht frei verlangen: Die MaBV bindet sie an einen festen Katalog von Bautenständen und begrenzt die Anzahl der Raten. Die erste Rate wird zudem erst fällig, wenn der Vertrag rechtswirksam, die Auflassungsvormerkung eingetragen und die Freistellung von Grundpfandrechten des Bauträgers gesichert ist. Wer früher zahlt — weil es im Vertrag so steht oder weil darum gebeten wird —, gibt eine Sicherung auf, die ihm zusteht. Der zweite Punkt betrifft die Bank: Sie zahlt gegen Bautenstandsbestätigung, nicht gegen Rechnung. Weichen Zahlungsplan des Bauträgers und Auszahlungslogik der Bank voneinander ab, entsteht eine Lücke, die der Käufer zwischenfinanzieren muss.

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