Bauträgerfinanzierung
Die Bauträgerfinanzierung deckt die Entwicklung und Errichtung von Immobilien durch einen Bauträger ab — vom Grundstücksankauf über die Bauphase bis zur Veräußerung der fertigen Einheiten, üblicherweise als erstrangig besichertes Darlehen über Banken oder spezialisierte Debt-Fonds.
Wie sich die Finanzierungsphasen unterscheiden
Anders als bei der klassischen Privatfinanzierung eines Bestandsobjekts erfolgt die Auszahlung bei einer Bauträgerfinanzierung in mehreren Etappen entsprechend dem Baufortschritt — von der Grundstücksankaufsphase über die eigentliche Bauphase bis zur Fertigstellung und dem Verkauf der einzelnen Einheiten. Jede Phase trägt ein eigenes Risikoprofil, das die finanzierende Bank oder der Debt-Fonds separat bewertet.
Warum nicht jede Hausbank solche Projekte finanziert
Bauträgerprojekte erfordern spezialisiertes Know-how in der Bewertung von Grundstücken, Baukostenkalkulationen und der Vermarktungsprognose der fertigen Einheiten — viele Regionalbanken haben dafür keine internen Kapazitäten oder scheuen das im Vergleich zu Privatfinanzierungen höhere Projektrisiko. Deshalb kommen bei größeren Bauträgerprojekten häufig spezialisierte Banken oder Debt-Fonds zum Zug, die sich auf genau diese Finanzierungsform konzentriert haben.
Was 'erstrangig besichert' bedeutet
Ein erstrangig besichertes Darlehen bedeutet, dass die finanzierende Bank oder der Fonds im Fall eines Zahlungsausfalls vorrangig aus der Verwertung des Grundstücks oder der Immobilie bedient wird, noch vor nachrangigen Kapitalgebern (siehe Nachrangdarlehen und Mezzanine-Kapital). Diese Position im Sicherheitenrang bestimmt maßgeblich, zu welchen Konditionen ein Kapitalgeber überhaupt bereit ist, ein Projekt zu finanzieren.
Verwandte Begriffe im Glossar
Projektfinanzierung
Finanzierung eines konkreten Immobilienprojekts, bei der vor allem die Tragfähigkeit des Projekts selbst – Kosten, Werte, Vorverkauf, Vorvermietung – über die Vergabe entscheidet, nicht allein die Bonität des Entwicklers.
Nachrangdarlehen
Darlehen mit Nachrangabrede: Im Insolvenzfall wird es erst nach allen vorrangigen Gläubigern bedient. Es gilt als Vermögensanlage; die Vermittlung ist nach §34f GewO erlaubnispflichtig.
Mezzanine-Kapital
Nachrangiger Finanzierungsbaustein zwischen Senior-Darlehen und Eigenkapital, der die Eigenkapitallücke schließt und von Banken teilweise als wirtschaftliches Eigenkapital gewertet wird. Als Vermögensanlage ist die Vermittlung erlaubnispflichtig (§34f GewO).