Ehepaar mit Kind kernsaniert Haus von 1965: 360.000 € Kaufpreis und 30 % Sanierung in einem Darlehen
Viele Kaufinteressenten schließen ältere Immobilien von vornherein aus, statt sie kernsanieren zu lassen. Das Haus war seit Jahrzehnten kaum modernisiert, Dach, Fenster, Heizung, Elektrik und Sanitärinstallationen mussten erneuert werden.
Warum wurden Kaufpreis und Sanierung beim Haus Baujahr 1965 gemeinsam finanziert?
Kaufpreis und Sanierung wurden gemeinsam finanziert, damit sämtliche Arbeiten ohne Unterbrechung durchgeführt werden konnten und keine spätere Nachfinanzierung erforderlich wurde. Bei 360.000 Euro Kaufpreis und 108.000 Euro Kernsanierung standen alle Mittel unmittelbar nach der Eigentumsumschreibung zur Verfügung. Zusätzlich vereinbarten die Käufer Sondertilgungen, damit spätere Gehaltssteigerungen flexibel genutzt werden können.
Eckdaten
Kaufpreis: 360.000 €
Kernsanierung (30 %): 108.000 €
Gesamtinvestition: 468.000 €
Erwerbsnebenkosten: 34.200 € (10 %)
Eigenkapital: 74.200 €
Finanzierungsbedarf: 428.000 €
Beleihung: 91 %
Anonymisierte Fallangaben · keine Zusage für andere Vorhaben. · Rahmen dieses Falls: gesichertes Haushaltseinkommen, Nebenkosten aus Eigenmitteln
Typischer, anonymisierter Praxisfall. Personen, Orte und einzelne Finanzierungsdaten wurden zum Schutz der Privatsphäre angepasst. Der Ablauf entspricht einer typischen Beratungssituation bei Baufinanzierungen für selbstgenutzte Immobilien.
Welche Eckdaten hatte der Kauf mit 360.000 € Kaufpreis und 108.000 € Kernsanierung?
Aus einem sanierungsbedürftigen Haus aus den 1960er-Jahren wurde ein modernes Eigenheim, weil die Sanierung von Anfang an geplant und finanziert war. Kaufpreis 360.000 €, Finanzierungsbedarf 428.000 €, Eigenkapital 74.200 €.
Aus einem sanierungsbedürftigen Haus wurde das Zuhause für die nächsten Jahrzehnte: Dabei bieten gerade Häuser aus den 1960er-Jahren häufig großzügige Grundstücke, massive Bauweise und hervorragende Wohnlagen. Wer die Sanierung von Anfang an richtig plant und finanziert, kann daraus ein modernes Eigenheim schaffen.
Welches Haus fand die Familie?
Ein Ehepaar mit einem Kind suchte ein freistehendes Einfamilienhaus mit viel Garten. Nach langer Suche fanden sie ein Haus aus dem Jahr 1965 in einer ruhigen Sackgasse.
Die Immobilie war seit Jahrzehnten kaum modernisiert worden. Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Sanitärinstallationen sowie große Teile des Innenausbaus mussten erneuert werden.
Die Käufer wollten sämtliche Arbeiten unmittelbar nach dem Erwerb durchführen, um anschließend ohne weitere Baustellen einziehen zu können.
Finanzierungsübersicht
- Kaufpreis: 360.000 Euro
- Kernsanierung (30 %): 108.000 Euro
- Gesamtinvestition: 468.000 Euro
- Erwerbsnebenkosten: 34.200 Euro
- Eigenkapital: 74.200 Euro
- Finanzierungsbedarf: 428.000 Euro
Warum alles auf einmal sanieren statt Gewerk für Gewerk über Jahre?
Eine Kernsanierung in dieser Größenordnung erfordert eine sorgfältige Planung. Gleichzeitig wollten die Käufer vermeiden, zunächst einzuziehen und anschließend über mehrere Jahre einzelne Gewerke nach und nach umzusetzen.
Das Ziel war deshalb eine Finanzierung, die den gesamten Investitionsbedarf bereits am ersten Tag abdeckt.
Massive Bauweise, gute Lage, Sanierungsliste mit Angeboten belegt: Gemeinsam mit den Käufern wurden sämtliche Sanierungsmaßnahmen detailliert geplant und anhand konkreter Angebote kalkuliert.
Geplant waren unter anderem:
- komplette Erneuerung der Heizungsanlage
- neue Fenster
- Dachdämmung
- vollständige Elektroinstallation
- neue Wasser- und Abwasserleitungen
- zwei neue Badezimmer
- neue Bodenbeläge
- Malerarbeiten
- Innentüren
- energetische Einzelmaßnahmen
Die Immobilie überzeugte trotz ihres Alters durch eine massive Bauweise und eine ausgezeichnete Wohnlage. Nach Abschluss der Arbeiten entsprach das Haus nahezu einem Neubau.
Wie wurde das Darlehen über 428.000 € aufgebaut?
Kaufpreis und sämtliche Sanierungskosten wurden gemeinsam finanziert, mit langfristiger Sollzinsbindung und vereinbarten Sondertilgungen, damit spätere Gehaltssteigerungen genutzt werden können.
Dadurch standen alle Mittel unmittelbar nach der Eigentumsumschreibung zur Verfügung. Die Sanierung konnte in einem durchgehenden Bauablauf umgesetzt werden.
Neben einer langfristigen Sollzinsbindung wurden Sondertilgungen vereinbart, sodass spätere Gehaltssteigerungen flexibel genutzt werden können.
Kernsanierung nach acht Monaten fertig, Verbrauch deutlich niedriger: Rund acht Monate nach Beginn der Bauarbeiten war die Kernsanierung abgeschlossen.
Aus einem energetisch veralteten Gebäude entstand ein modernes Familienhaus mit zeitgemäßer Technik, deutlich geringerem Energieverbrauch und erheblich höherem Wohnkomfort.
Da sämtliche Arbeiten bereits in der ursprünglichen Finanzierung berücksichtigt worden waren, blieb die Finanzierung während der gesamten Bauphase übersichtlich und planbar.
Sollte eine Kernsanierung Stück für Stück finanziert werden?
Eine Kernsanierung sollte niemals Stück für Stück finanziert werden. Wer bereits vor dem Kauf alle Maßnahmen realistisch kalkuliert und vollständig in die Finanzierung integriert, schafft Planungssicherheit und vermeidet teure Zwischenlösungen.
Gerade ältere Häuser können dadurch wirtschaftlich äußerst interessante Alternativen zu einem Neubau sein.
Baujahr 1965 vom ersten Tag an komplett durchgerechnet: Ein Haus aus dem Baujahr 1965 muss kein Sanierungsrisiko sein. Mit einer sorgfältigen Planung und einer Finanzierung, die Kaufpreis und sämtliche Sanierungskosten gemeinsam berücksichtigt, entsteht aus einer älteren Immobilie ein modernes Zuhause mit langfristigem Wert und hoher Wohnqualität.
Neben KfW 261 für die energetische Sanierung wurden ING, Deutsche Bank, Commerzbank und DKB verglichen — bundesweit aus über 650 Banken.
Häufige Fragen
Warum wurden alle Sanierungskosten sofort mitfinanziert?
Damit sämtliche Arbeiten ohne Unterbrechung durchgeführt werden konnten und keine spätere Nachfinanzierung erforderlich wurde.
Welche Maßnahmen zählen zu einer Kernsanierung?
Je nach Objekt gehören dazu häufig Heizung, Dach, Fenster, Elektrik, Sanitär, Dämmung sowie der komplette Innenausbau.
Lohnt sich eine Kernsanierung wirtschaftlich?
Wenn Kaufpreis, Lage und Bausubstanz stimmen, kann eine kernsanierte Bestandsimmobilie eine sehr attraktive Alternative zum Neubau sein.
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Für eine Immobilienfinanzierung kommen die meisten Banken erst ab einem Haushaltsnetto von rund 3.500 € pro Monat auf eine tragfähige Rechnung — bei Paaren zählt das gemeinsame Einkommen.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.