Arzt im Ausland und Immobilie in Deutschland: Welche Bank finanziert das?
Sie arbeiten als Arzt in der Schweiz, in Dubai, in Großbritannien oder den USA und wollen in Deutschland kaufen oder anschlussfinanzieren? Dann kennen Sie die Absagen schon. Wir haben uns genau auf diese Fälle spezialisiert und wissen, welche Banken trotz Auslandswohnsitz und Fremdwährungseinkommen finanzieren. Ein Kredit für Deutsche im Ausland ist kein Standardfall, bei Ärztinnen und Ärzten kommen oft befristete Verträge und Fremdwährung hinzu.
Über wie viele Institute bekommen Sie als Arzt im Ausland eine Immobilie finanziert?
Als Arzt im Ausland bekommen Sie eine Immobilie in Deutschland über rund 6 bis 10 Institute finanziert, die Steuerausländer und Auslandsbezug in unserer Vermittlungspraxis strukturell abbilden. Welche davon passt, hängt vom Wohnsitzland, der Einkommenswährung und dem Objekt ab. Wir vergleichen dafür über 650 Banken und fragen gezielt diesen kleinen Kreis an. Eine Zusage ist das nicht, die Prüfung macht die jeweilige Bank.
Warum finanzieren nur wenige Banken Steuerausländer?
In der Vermittlungspraxis bilden nur rund 6 bis 10 Institute Steuerausländer strukturell ab, und einzelne Institute setzen wegen des höheren Bearbeitungsaufwands einen Aufschlag an.
Bekomme ich als Arzt mit Wohnsitz im Ausland eine Finanzierung in Deutschland? Ja. In der Vermittlungspraxis bilden rund 6 bis 10 Institute Steuerausländer strukturell ab. Wir vergleichen über 650 Banken und kennen diesen kleinen Kreis — kostenlos, die Provision zahlt in der Regel die Bank. Finanzierung für Ärzte.
Wohnsitz im Ausland heißt meist nicht höhere Zinsen: Einzelne Institute setzen wegen des höheren Bearbeitungsaufwands einen Aufschlag an — wir steuern Sie zu den günstigen. Kaufen mit Wohnsitz im Ausland.
Was die Bank rechtlich prüfen muss: Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Bank Einkommen, Ausgaben und weitere Umstände eingehend prüfen und darf sich nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen (§ 505b BGB). Sie darf den Vertrag nur abschließen, wenn wahrscheinlich ist, dass Sie vertragsgemäß zahlen (§ 18a Abs. 1 KWG). Bei Auslandseinkommen heißt das: Die Bank muss ausländische Nachweise verstehen und prüfen können. Wo der Prozess das nicht vorsieht, kommt die Absage, ohne dass Ihr Einkommen bewertet wurde.
Der kleine Kreis von Banken, der Steuerausländer finanziert
Seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2016) finanzieren viele Banken Steuerausländer nur eingeschränkt. Gründe sind interne Länderlisten, Zustellbarkeit und Prüfaufwand. Manche Häuser nehmen Fremdwährungseinkommen nicht an — andere schon. Fremdwährungseinkommen: welche Bank rechnet damit.
Arzt im Ausland: Scheitert die Finanzierung einer Immobilie in Deutschland an der Bonität? Als Arzt im Ausland scheitern Sie mit der Finanzierung einer Immobilie in Deutschland selten an der Bonität — fast immer am Prozess.
Nach der Ärztestatistik der Bundesärztekammer verließen 2024 insgesamt 2.197 Ärztinnen und Ärzte Deutschland, davon 1.279 mit deutscher Staatsangehörigkeit. 675 gingen in die Schweiz, die damit das populärste Zielland blieb, 331 nach Österreich und 550 in andere EU-Staaten. Viele wollen hier trotzdem eine Immobilie halten oder erwerben — als Altersruhesitz, Kapitalanlage oder Rückkehroption.
Seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die in Deutschland seit dem 21. März 2016 gilt, finanzieren viele Häuser sogenannte Steuerausländer nur noch eingeschränkt, teils nur bei Wohnsitz innerhalb der EU.
Dazu kommt der Mehraufwand mit ausländischen Einkommensnachweisen, ausländischer Besteuerung, Aufenthaltsstatus und Legitimation ohne PostIdent. Für eine Standardfiliale ist das ein Fall, den ihr Prozess nicht vorsieht — nicht einer, den sie geprüft und verneint hätte.
Deshalb sagt eine Absage wenig über die Finanzierbarkeit.
Es gibt einen festen, kleinen Kreis von Instituten, die genau diese Konstellationen abbilden; Wohnsitz Schweiz etwa ist dort deutlich einfacher als sein Ruf. Die Aufgabe ist die Bankenauswahl, nicht das Nachverhandeln der Absage.
Wir bewegen uns in diesem Spezialsegment seit Jahren und kennen die wenigen Banken, die hier souverän arbeiten.
Seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (gültig seit 2016) sind viele Banken dazu übergegangen, sogenannte Steuerausländer nur noch eingeschränkt zu finanzieren — teils nur, wenn der Wohnsitz innerhalb der EU liegt und das Gehalt in Euro gezahlt wird. Die Gründe stehen in den Kreditrichtlinien der Häuser: interne Länderlisten, Zustellbarkeit und Prüfaufwand — und die Einkommenswährung.
Einkommen in Fremdwährung: Manche Häuser nehmen Fremdwährungseinkommen nicht an — andere schon, und welche Währungen auf der Liste stehen, unterscheidet sich von Bank zu Bank. Wo es angenommen wird, wird es umgerechnet und mit einem Sicherheitsabschlag angesetzt, nicht voll. Wer weiß, welche Häuser das im Prozess abgebildet haben, spart sich die Absagen der übrigen.
Währung und Wechselkurs: Zahlen Sie die Rate in Euro, verdienen aber in Franken, Dollar oder Pfund, tragen Sie das Wechselkursrisiko. Verliert Ihre Einkommenswährung gegenüber dem Euro an Wert, steigt die Belastung in Ihrer Währung. Bei Darlehen in einer Währung, die nicht die Landeswährung des Darlehensnehmers ist, kann der Darlehensnehmer die Umwandlung verlangen, wenn die Rate durch den Wechselkurs um mehr als 20 Prozent über dem Wert bei Vertragsschluss liegt (§ 503 BGB); im Vertrag kann auch die Währung als Landeswährung gelten, in der Sie überwiegend verdienen. Das betrifft Darlehen in Fremdwährung, nicht die Rechnung mit Einkommen in Fremdwährung; es bleibt eine Frage des einzelnen Vertrags.
Wichtig zu wissen: Wer in der Schweiz lebt und arbeitet, hat es oft leichter als gedacht — die Schweiz gehört nicht zur EU, und es gibt einen festen Kreis von Banken, die Wohnsitz Schweiz und Einkommen in Franken akzeptieren. Voraussetzung ist in aller Regel ein grundbuchlich besichertes Immobiliardarlehen (klassische Baufinanzierung mit Grundschuld auf der deutschen Immobilie). Mehr zu dieser Konstellation unter Grenzgänger Deutschland-Schweiz.
Wie klein dieser Kreis tatsächlich ist: In unserer Vermittlungspraxis sind es rund 6 bis 10 Institute mit Erfahrung im internationalen Geschäft, die Steuerausländer und Auslandsbezug überhaupt strukturell abbilden. Welche davon passt, hängt vom Wohnsitzland, der Einkommenswährung und dem Objekt ab.
Auslandskredite für Deutsche: Was heißt das für Ärzte? Gemeint ist hier der Immobilienkredit für Deutsche, die im Ausland leben und arbeiten, aber in Deutschland kaufen. Er läuft über ein in Deutschland besichertes Darlehen; der Kaufvertrag wird in Deutschland notariell beurkundet (§ 311b Abs. 1 BGB). Liegt Ihre Immobilie in Spanien oder Portugal, gilt eine andere Rechtslage, dafür gibt es unsere Seite perini.es.
Legitimation ohne Anreise: Banken müssen ihren Vertragspartner identifizieren und den Zweck der Geschäftsbeziehung abklären (§ 10 Abs. 1 Geldwäschegesetz). Wie das bei Wohnsitz im Ausland abläuft, legt die Bank im Rahmen dieser Pflichten fest und ist von Haus zu Haus verschieden. Ein Konto in Deutschland erleichtert die Abwicklung, siehe deutsches Konto ohne Wohnsitz und Immobilie kaufen ohne Anreise.
Welche Konstellationen vermitteln wir?
Wir vermitteln Konstellationen mit Wohnsitz in der Schweiz, in den VAE und Dubai, in UK, USA und Kanada sowie im EU-Ausland, dazu Anschlussfinanzierungen.
- Wohnsitz Schweiz: Einkommen in CHF, Grenzgänger oder dauerhaft ansässig — ein bewährtes Spezialgebiet.
- VAE / Dubai: Einkommen in Fremdwährung, oft als Klinikarzt, in der Regel ohne deutschen Einkommensteuerbescheid. Anspruchsvoll, aber machbar; die Bank braucht andere Nachweise, etwa Arbeitsvertrag, Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge. Wohnsitz VAE und Dubai.
- UK, USA, Kanada: Fremdwährung in GBP oder USD — wir kennen die Banken, die das prüfen.
EU-Ausland
Skandinavien, Niederlande, Österreich und mehr — je nach Bank unterschiedlich handhabbar.
Anschlussfinanzierung: Bestehende deutsche Finanzierung, inzwischen Wohnsitz im Ausland? Auch das lösen wir.
Kapitalanlage für Steuerausländer: Vermietete Immobilie in Deutschland trotz Wohnsitz im Ausland.
Bei bestehenden Darlehen mit gebundenem Zinssatz haben Sie nach zehn Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wer ins Ausland zieht, sollte den Termin kennen, bevor die Zinsbindung endet, und früh klären, ob die bisherige Bank den neuen Wohnsitz weiter akzeptiert.
Wie finden wir für Ärzte im Ausland die passende Bank?
Wir fragen nicht breit an, sondern gezielt den kleinen Kreis von Banken, der Wohnsitz und Einkommen im Ausland annimmt — ausgewählt aus über 650 Banken.
Diese Spezialisierung ist der Kern von Perini Finance & Property — lange bevor wir den ärztlichen Markt gezielt angesprochen haben. Beratung erfolgt auf Deutsch, Englisch und Russisch. Und wenn Ihre Immobilie nicht in Deutschland, sondern in Spanien oder Portugal liegt, hilft Ihnen unsere Schwesterseite weiter: perini.es für Finanzierungen in Spanien und Portugal.
Ablauf in drei Schritten: Erst klären wir Wohnsitzland, Einkommenswährung, Aufenthaltsstatus und Objekt. Dann prüfen wir, welche Institute diese Kombination abbilden, bevor irgendwo eine Anfrage erfasst wird. Zuletzt stellen wir die Unterlagen so zusammen, dass die Bank sie ohne Rückfragen lesen kann. Die Unterlagenliste für Ärzte steht in der Checkliste Baufinanzierung für Ärzte.
Stand und Quelle. Angaben nach der Ärztestatistik der Bundesärztekammer zum 31.12.2024, §§ 489, 503, 505b und 311b BGB, § 18a KWG, § 10 GwG, den Berichten zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (in Kraft seit 21.03.2016), geprüft am 04.10.2026. Die Zahl von rund 6 bis 10 Instituten ist eine Angabe aus unserer Vermittlungspraxis und keine Marktstatistik. Finanzierungsberatung, keine Rechts- oder Steuerberatung (§ 1 StBerG, RDG), ohne Gewähr. Maßgeblich ist die zum Antragszeitpunkt gültige Rechtslage. Es gibt keine verbindliche Zusage.
Häufige Fragen
Kredit für Ärzte mit Wohnsitz im Ausland: Welche Bank nimmt den Fall an?
In unserer Vermittlungspraxis nehmen rund 6 bis 10 Institute Fälle mit Wohnsitz im Ausland an. Welche Bank passt, hängt vom Wohnsitzland, der Einkommenswährung und dem Objekt ab. Wir kennen diesen kleinen Kreis und fragen gezielt dort an.
Ich bin Arzt im Ausland: Welche Bank finanziert mir eine Immobilie in Deutschland?
Finanziert wird in der Regel über den kleinen Kreis von rund 6 bis 10 Instituten, die Auslandsbezug in der Praxis abbilden. Bei Wohnsitz Schweiz und Einkommen in Franken gibt es einen festen Kreis von Banken, die das akzeptieren. Voraussetzung ist in aller Regel ein grundbuchlich besichertes Immobiliardarlehen.
Immobilienkredit aus dem Ausland: Welche Banken kommen für Ärzte infrage?
Infrage kommen Institute mit Erfahrung im internationalen Geschäft, die Steuerausländer strukturell abbilden. Manche Häuser nehmen Fremdwährungseinkommen nicht an, andere schon, und die Währungen unterscheiden sich von Bank zu Bank. Wo es angenommen wird, wird es umgerechnet und mit Sicherheitsabschlag angesetzt.
Kredit für Deutsche im Ausland: Gilt das auch für Ärzte mit Auslandsstation?
Ja, auch Ärztinnen und Ärzte mit befristeter Auslandsstation können eine Immobilie in Deutschland finanzieren. Die Bank prüft Einkommen, Währung, Wohnsitz und Rückkehrabsicht. Je klarer Dauer und Rückkehrplan dokumentiert sind, desto leichter lässt sich der Fall einordnen. Eine Zusage gibt es nicht, die Prüfung liegt bei der Bank.
Bei welcher Bank bekomme ich die besten Zinsen, wenn ich im Ausland lebe?
Wohnsitz im Ausland heißt meist nicht höhere Zinsen. Einzelne Institute setzen wegen des höheren Bearbeitungsaufwands einen Aufschlag an, und wir steuern Sie zu den günstigen. Eine einzelne Bank nennen wir hier nicht.
Brauche ich Eigenkapital?
Bei Auslandsfällen sind Banken tendenziell vorsichtiger, oft wird etwas mehr Eigenkapital erwartet. Bei sehr guter Bonität — und Ärzte bringen die meist mit — lässt sich aber viel erreichen. Wir prüfen Ihren konkreten Fall.
Geht eine reine Kapitalanlage, keine Selbstnutzung?
Ja, auch vermietete Objekte für Steuerausländer sind möglich. Die Bankauswahl ist hier noch enger — genau das ist unser Metier.
Ich kehre vielleicht nach Deutschland zurück — relevant?
Ja, eine geplante Rückkehr kann die Finanzierung erleichtern und sollte in der Antragsstrategie berücksichtigt werden. Sagen Sie es uns, wir bauen es ein.
Noch Fragen zu diesem Thema?
Unverbindliche Erstberatung kostenlos — Provision zahlt in der Regel die Bank. Wir ordnen ein, was das für Ihre konkrete Finanzierung bedeutet.
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Für die Bank hängt an Ihrem Zulassungsstatus mehr als an Ihrem Gehalt, weil er darüber entscheidet, welches Institut den Fall überhaupt ansieht.
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Fremdwährungsdarlehen: Brauchen Sie bei Gehalt in CHF, USD oder GBP einen?
Bei Gehalt in CHF, USD oder GBP brauchen Sie keinen Fremdwährungskredit, sondern einen Euro-Kredit, der Ihr Einkommen richtig bewertet.
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Die Checkliste nennt 14 Unterlagen, darunter die Nachweise bei Wohnsitz im Ausland.
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
