Beide Vorhaben greifen auf dieselbe Kapitaldienstfähigkeit zu. Die Bank sieht ein Gesamtbild, auch dann, wenn Sie beides getrennt planen. Wer die Reihenfolge dem Zufall überlässt, verliert den Spielraum für das zweite Projekt.
Ja, die Bank sieht ein Gesamtbild, weil beide Vorhaben auf dieselbe Kapitaldienstfähigkeit zugreifen, auch wenn Sie getrennt planen. Entscheidend ist, ob der Überschuss nach Praxiskapitaldienst, Lebenshaltung und Steuern beide Raten dauerhaft trägt. Wer beides unabhängig voneinander beantragt, riskiert, dass die zweite Zusage die erste rechnerisch kippt.
Die Bank prüft, ob das künftige Einkommen dauerhaft beide Kapitaldienste trägt, also was nach Kapitaldienst, Steuern, Altersvorsorge und Lebenshaltung übrig bleibt. Praxis und Eigenheim sind für sie ein Vorgang, nicht zwei.
Beide Vorhaben hängen an demselben Einkommen, und geprüft wird nicht der Gewinn der Praxis, sondern was nach Kapitaldienst, Steuern, Altersvorsorge und Lebenshaltung tatsächlich übrig bleibt. Siehe auch Kapitaldienstfähigkeit berechnen.
Werden die Finanzierungen getrennt beantragt, sieht jede Bank nur ihren Teil: Die zweite Zusage kann die erste dann rechnerisch kippen, oder die private Finanzierung verteuert sich, weil der Praxiskredit als Belastung dazwischenkommt.
Die Stellschrauben sind Reihenfolge, Laufzeiten und Tilgungshöhe. Eine längere Laufzeit auf der privaten Seite schafft Spielraum für den betrieblichen Kapitaldienst, der ohnehin schneller getilgt sein sollte.
Wer zuerst privat kauft und die Praxis nachschiebt, verschenkt regelmäßig Spielraum, den eine gemeinsame Planung erhalten hätte: Die Reihenfolge ist verhandelbar, die Bankprüfung nicht.
Niederlassung und Eigenheim fallen bei Heilberuflern regelmäßig in dieselben wenigen Jahre. Aus Sicht der Bank sind das nicht zwei Vorgänge, sondern einer: Trägt das künftige Einkommen dauerhaft beide Kapitaldienste? Alles andere, also Zinssatz, Zinsbindung und Objektwert, ist der Frage nachgeordnet.
Bewertet wird deshalb das vollständige Bild: erwartete Praxisüberschüsse, private Lebenshaltung, bestehende Darlehen, Eigenkapital und die Reserven, die nach beiden Vorhaben übrig bleiben. In den ersten Jahren nach Gründung oder Übernahme zählt eine belastbare Planung mehr als eine optimistische Umsatzprognose.
Der teuerste Fehler ist die Reihenfolge. Zuerst wird die Praxis finanziert, ein Jahr später kommt der Immobilienwunsch, und die Baufinanzierung war in der ersten Planung nie vorgesehen. Der Spielraum ist dann verbraucht, obwohl das Einkommen ihn hergegeben hätte. Umgekehrt gilt dasselbe: Eine hohe private Rate belastet die Beurteilung des Praxisvorhabens.
Das gilt auch für Immobilien, die nicht Ihr Zuhause sind. Wer neben der Praxis eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen will, bringt eine weitere Verpflichtung in die Gesamtbetrachtung. Die Bank rechnet sie zu Ihren übrigen Darlehen und prüft, ob der Kapitaldienst insgesamt trägt. Das gehört in die Planung, bevor Sie die Praxis finanzieren.
Im Modell steht ein Praxisanteil von 450.000 € nach dem Durchschnitt einer zahnärztlichen Einzelpraxis-Übernahme neben einer Baufinanzierung von 552.700 € für ein Eigenheim mit 620.000 € Kaufpreis. Die Summe wirkt hoch, ist für Niedergelassene aber tragbar, wenn Einkommen, Liquidität und Laufzeiten zusammenpassen.
Der Praxisanteil orientiert sich hier an der durchschnittlichen Gesamtinvestition einer zahnärztlichen Einzelpraxis-Übernahme (Ø 450.000 €, Berichtsjahr 2024; Quelle: InvestMonitor Zahnarztpraxis von IDZ und apoBank, veröffentlicht 10/2025).
Warum die Baufinanzierung 552.700 € beträgt und nicht 500.000 €: Die Kaufnebenkosten werden nicht mitfinanziert, sie sind aus Eigenkapital zu zahlen und gehen dem Kaufpreis deshalb vor. Das ist die Annahme dieser Modellrechnung.
Eine Volksbank-Seite zur Vollfinanzierung rät, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler idealerweise aus Eigenkapital zu zahlen. Eine Finanzierung von 110 Prozent des Kaufpreises ist danach möglich, führt aber zu höheren Zinsen und Raten und verlangt sehr gute Bonität. Wer eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen möchte, braucht also mehr als einen guten Kaufpreis, nämlich eine Bonität, die auch die Nebenkosten trägt.
In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent des Kaufpreises, in anderen Bundesländern weicht sie ab. Im Rechenbeispiel stehen daneben rund 1,5 Prozent für den Notar und rund 0,5 Prozent für das Grundbuch, jeweils als Annäherung und ohne Courtage. Zusammen sind das 8,5 Prozent oder 52.700 €.
Von den 120.000 € Eigenkapital bleiben damit 67.300 €, die auf den Kaufpreis wirken. Das Darlehen beträgt 620.000 € − 67.300 € = 552.700 €, die Beleihung rund 89 % des Kaufpreises.
Wer nur Kaufpreis minus Eigenkapital rechnet, unterschätzt den Darlehensbedarf um genau die Nebenkosten. Wie hoch sie ausfallen, hängt vom Bundesland, vom Kaufpreis und von einer eventuellen Courtage ab.
Dieselbe Rechnung steht in unserer Checkliste für Ärztinnen und Ärzte (PDF, 10 Seiten), dort zusätzlich mit dem monatlichen Kapitaldienst und dem repräsentativen Beispiel nach § 17 PAngV.
Der Überschuss: Die Bank rechnet über den erwarteten Praxisgewinn hinaus bis zu dem Betrag, der nach Kapitaldienst, privater Rate, Lebenshaltung, Vorsorge und Steuern am Monatsende tatsächlich frei ist.
Genau an dieser Stelle entsteht der Vorteil einer gemeinsamen Strukturierung: Wer den Praxiskapitaldienst kennt, bevor er das Eigenheim kalkuliert, weiß, welche Rate übrig bleibt, statt sie nachträglich erklären zu müssen.
Auch die Vertragsbedingungen gehören zur Rechnung. Ob Sondertilgungen möglich sind, regelt Ihr Darlehensvertrag. Bei einem gebundenen Sollzins kann der Darlehensgeber im Fall der vorzeitigen Rückzahlung eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 BGB, abgerufen 04.10.2026). Nach zehn Jahren können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Eine Beispielrechnung finden Sie im Rechner zur Vorfälligkeitsentschädigung.
Für das Praxisdarlehen im StartGeld (KfW 067) gilt: Außerplanmäßige Tilgungen sind nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich, und für nicht abgerufene Beträge fällt nach sechs Monaten eine Bereitstellungsprovision von 0,15 Prozent pro Monat an (Merkblatt Stand 18.06.2026). Wer Praxis und Eigenheim zeitlich staffelt, sollte den Abruf der Förderung darauf abstimmen.
Den Spielraum erhalten fünf Schritte: Kapitalbedarf der Praxis vollständig ermitteln, Kapitaldienst berechnen, Eigenkapital bewusst aufteilen, beide Finanzierungen gemeinsam strukturieren und eine Haushaltsrechnung über beide Vorhaben aufstellen.
1. Vollständigen Kapitalbedarf der Praxis ermitteln: Kaufpreis oder Ausbau, Geräte, IT, Betriebsmittel. Nicht nur den Kaufpreis (warum die Anlaufphase teuer ist). 2. Den daraus folgenden Kapitaldienst berechnen: monatlich, über die gesamte Laufzeit.
3. Eigenkapital bewusst aufteilen: nicht alles in die Praxis (Eigenkapital schonen oder einsetzen?). 4. Beide Finanzierungen gemeinsam strukturieren: inklusive Förderbausteinen, die nur vor Vorhabensbeginn beantragt werden können (Fördermittel für die Praxis).
5. Haushaltsrechnung über beide Vorhaben: das ist die Zahl, die die Bank am Ende sieht.
Warum das eine Vermittlerin und keine Bank strukturiert: Praxis- und Baufinanzierung liegen bei Banken in verschiedenen Abteilungen, teils in verschiedenen Häusern. Niemand dort ist dafür zuständig, die Wechselwirkung zu optimieren. Wir vergleichen beide Seiten gleichzeitig: die gewerbliche Praxisfinanzierung und die private Baufinanzierung aus über 650 Banken.
Auf der Praxisseite Investitions- und Businessplan, Rentabilitätsvorschau, Liquiditätsplanung, Praxisbewertung und Kaufvertragsentwurf; auf der Privatseite Vermögensübersicht, Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweis, Objektunterlagen und bestehende Finanzierungen.
Privatseite: Vermögensübersicht, Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweis, Objektunterlagen, bestehende Finanzierungen.
Die vollständige Liste und was die Kreditabteilung daraus tatsächlich liest, steht unter Unterlagen für die Praxisfinanzierung.
Diese Seite erklärt Finanzierungsstrukturen allgemeinverständlich. Die steuerliche Würdigung Ihres Vorhabens gehört zu Ihrem Steuerberater. Wir strukturieren die Finanzierung passend dazu.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Praxisübernahme gesamt | 450.000 € |
| davon Eigenmittel | 50.000 € |
| Eigenheim Kaufpreis | 620.000 € |
| Kaufnebenkosten NRW (8,5 %) | 52.700 € |
| Eigenkapital privat | 120.000 € |
| Baufinanzierung | 552.700 € |
| Darlehen gesamt | 952.700 € |
| Prüfmaßstab | Kapitaldienst aus einem Einkommen |
Konditionen bonitätsabhängig. Tragfähigkeit ist immer eine Einzelfallprüfung.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Stand und Quelle. Angaben nach dem IDZ-Online-Journal 03/2025 (InvestMonitor Zahnarztpraxis 2024), dem KfW-Merkblatt Nr. 067 (Stand 18.06.2026), einer Seite der Volksbanken Raiffeisenbanken zur Vollfinanzierung sowie §§ 489 und 502 BGB, geprüft am 04.10.2026. Finanzierungsberatung, keine Rechts- oder Steuerberatung (§ 1 StBerG, RDG), ohne Gewähr. Maßgeblich ist die zum Antragszeitpunkt gültige Richtlinie. Es gibt keine verbindliche Zusage.
Es gibt keine pauschale Antwort, es gibt aber eine falsche Reihenfolge: beides unabhängig voneinander zu beantragen. Sinnvoll ist, den Praxisbedarf vollständig zu ermitteln und die private Finanzierung darauf abzustimmen. In manchen Konstellationen ist es umgekehrt richtig, weil die Immobilie günstige Konditionen und Sicherheiten bringt. Das ist eine Rechnung, keine Regel.
Eine feste Quote gibt es nicht. Maßgeblich ist, dass nach der Praxisfinanzierung genug bleibt, um die Nebenkosten der Immobilie zu tragen und eine Reserve zu behalten. Wer sein gesamtes Vermögen in die Praxis gibt, finanziert das Eigenheim später teurer oder gar nicht.
Ja. In die Bonitätsprüfung fließen sämtliche bestehenden und geplanten Verpflichtungen ein, auch das Praxisdarlehen einer anderen Bank. Verschweigen funktioniert nicht: Es steht in der Selbstauskunft, in den Kontoumsätzen und in der SCHUFA.
Nach einer Seite der Volksbanken Raiffeisenbanken ist eine Vollfinanzierung möglich, verlangt aber sehr gute Bonität und führt zu höheren Zinsen und Raten. Kaufnebenkosten sollten idealerweise aus Eigenkapital kommen. Wer gleichzeitig eine Praxis finanziert, belastet die Kapitaldienstfähigkeit zusätzlich. Ihre Bank prüft den Einzelfall.
Die Grunderwerbsteuer liegt in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent des Kaufpreises, in anderen Bundesländern abweichend. Hinzu kommen Notar, Grundbuch und eine eventuelle Courtage. Das Rechenbeispiel auf dieser Seite setzt für NRW 8,5 Prozent ohne Courtage an, Notar und Grundbuch als Annäherung.
Ob Sondertilgungen möglich sind, regelt Ihr Darlehensvertrag. Bei vorzeitiger Rückzahlung eines Darlehens mit gebundenem Sollzins kann der Darlehensgeber eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 BGB). Nach zehn Jahren ist eine Kündigung mit sechs Monaten Frist möglich (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Auf Ihren Vertrag kommt es an.
Ja, als weitere Verpflichtung. Die Bank berücksichtigt bestehende und geplante Darlehen bei der Prüfung Ihrer Kapitaldienstfähigkeit. Planen Sie eine vermietete Immobilie, gehört sie vor der Praxisfinanzierung in die Gesamtrechnung.
Die gewerbliche Praxisfinanzierung und die private Baufinanzierung liegen bei Banken in verschiedenen Abteilungen, teils in verschiedenen Häusern. Aus Sicht der Bank zählt trotzdem eine Frage: Trägt das künftige Einkommen dauerhaft beide Kapitaldienste? Wir vergleichen deshalb beide Seiten gleichzeitig aus über 650 Banken und holen die Angebote parallel ein.
Unverbindliche Erstberatung kostenlos. Wir strukturieren Praxis- und Baufinanzierung als ein Konzept und holen Angebote auf beiden Seiten parallel ein.
Sie ist keine Steuer- oder Rechtsberatung (§ 1 StBerG, RDG).
Praxisübernahme Mitarbeiter: welche Verträge nach § 613a BGB übergehen, was das für Kaufpreis und Haftung bedeutet und wie Sie Personalkosten finanzieren.
Sonderkündigungsrecht bei Praxisübernahme: was für Mietvertrag und Personal gilt, was § 540 und § 613a BGB regeln und warum die Bank den Mietvertrag prüft.
Arztpraxis Finanzierung für Gründung, Übernahme und Erweiterung: Förderantrag vor dem ersten Vertrag, dann Bankdarlehen, Betriebsmittel und Leasing.
Praxisgründung Kosten: Kapitalbedarf ermitteln, Businessplan für die Arztpraxis aufbauen, KfW-Förderung prüfen und die Reihenfolge bis zur Zusage.
Finanzierung der Praxisübernahme: Kassensitz, Praxiswert und Goodwill, KfW 067 und 077, Bankdarlehen und Betriebsmittellinie sauber strukturieren.
Arztpraxis kaufen: Kaufpreis und Gesamtinvestition nach Fachrichtung, wie sich der Praxiswert ermitteln lässt und warum Geräte den Kapitalbedarf treiben.
Wer sein Darlehen innerhalb der Zinsbindung ablöst, zahlt der Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Hier rechnen Sie sie überschlägig nach.
Betriebsmittelkredit und Kontokorrentkredit für die Praxis: Liquidität in der Anlaufphase richtig dimensionieren statt teuer nachsteuern.
Praxiskredit ohne Grundschuld für Ärzte und Freiberufler: 20.000 bis 750.000 Euro, vereinfachte Prüfung, wenige Unterlagen — mit kostenloser Checkliste als PDF.
Praxisfinanzierung Rechner für Ärzte: Finanzierungsbedarf, Monatsrate und Kapitaldienst rechnen, mit Ihrem Zins und Ihrem erwarteten Praxisgewinn.
Praxisfinanzierung für Ärzte: welche Unterlagen Banken prüfen — BWA, Investitionsplan, Rentabilitätsvorschau, Liquiditätsplanung, persönliche Nachweise.
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
