Neubau, Fertighaus und Bauen finanzieren

Beim Bestandskauf finanziert die Bank etwas, das sie besichtigen kann. Beim Neubau und beim Fertighaus finanziert sie eine Absicht — und das ändert jeden einzelnen Schritt des Verfahrens.

Der Beleihungswert entsteht erst mit dem Bau. Also zahlt die Bank nicht auf einmal aus, sondern in Tranchen, jeweils gegen einen Bautenstandsbericht. Für Sie heißt das: Sie zahlen Zinsen nur auf das, was abgerufen ist — aber Sie zahlen nach Ablauf einer bereitstellungszinsfreien Zeit ein Entgelt auf das, was noch bereitliegt. Und Bauverzögerungen sind kein Ausnahmefall.

Deshalb ist die Länge dieser zinsfreien Frist bei jedem Bauvorhaben der wichtigste Verhandlungspunkt des Vertrags. Sie kostet nichts, solange man sie lange genug vereinbart — und sie kostet spürbar, wenn man es nicht getan hat.

Warum ausgerechnet die schnelle Bauweise die Bank bremst

• Vorauszahlungen an den Hersteller. Fertighausanbieter verlangen Anzahlungen, bevor auf dem Grundstück etwas steht — die Bank will aber gegen Baufortschritt auszahlen. Diese Lücke muss überbrückt werden, und wie sie überbrückt wird, ist Verhandlungssache.
• Das Grundstück ist Voraussetzung, nicht Teil des Pakets. Ohne Grundstück im Eigentum oder mit gesichertem Zugriff gibt es keine Grundschuld — und ohne Grundschuld kein Darlehen. Wer Grundstück und Haus getrennt finanziert, braucht eine Struktur, die beides zusammenhält.
• Die Restsumme wird unterschätzt. Der Hauspreis ist nicht der Baupreis. Erschließung, Bodengutachten, Baugenehmigung, Außenanlagen, Küche: Diese Positionen tauchen im Prospekt nicht auf, in der Bankkalkulation aber sehr wohl. Wer sie erst nachreicht, verhandelt aus der schwächeren Position.

Was hilft: eine Finanzierung, die den Puffer von Anfang an enthält — und eine Bank, die Bauvorhaben regelmäßig begleitet, statt sie ausnahmsweise zu machen.

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