Neubau, Fertighaus und Bauen finanzieren
Fertighaus, energieeffizienter Neubau oder das Architektenhaus auf eigenem Grund: Bauen hat eigene Finanzierungsregeln. Die Praxisberichte zeigen den Weg.
Wird ein Neubau anders finanziert als ein Bestandskauf?
Ja, ein Neubau wird anders finanziert, denn die Auszahlung erfolgt meist nach Baufortschritt und Fertigstellungstermine spielen eine Rolle. Beim Neubau finanziert die Bank eine Absicht, der Beleihungswert entsteht erst mit dem Bau. Deshalb zahlt sie in Tranchen gegen Bautenstandsbericht aus, und die Länge der bereitstellungszinsfreien Frist ist ein wichtiger Verhandlungspunkt.
Warum bremst ausgerechnet die schnelle Bauweise die Bank?
Fertighausanbieter verlangen Anzahlungen, die Bank will aber gegen Baufortschritt auszahlen, weil der Beleihungswert erst mit dem Bau entsteht.
Beim Bestandskauf finanziert die Bank etwas, das sie besichtigen kann. Beim Neubau und beim Fertighaus finanziert sie eine Absicht — und das ändert jeden einzelnen Schritt des Verfahrens.
Der Beleihungswert entsteht erst mit dem Bau. Also zahlt die Bank nicht auf einmal aus, sondern in Tranchen, jeweils gegen einen Bautenstandsbericht. Für Sie heißt das: Sie zahlen Zinsen nur auf das, was abgerufen ist — aber Sie zahlen nach Ablauf einer bereitstellungszinsfreien Zeit ein Entgelt auf das, was noch bereitliegt. Und Bauverzögerungen sind kein Ausnahmefall.
Deshalb ist die Länge dieser zinsfreien Frist bei jedem Bauvorhaben der wichtigste Verhandlungspunkt des Vertrags. Sie kostet nichts, solange man sie lange genug vereinbart — und sie kostet spürbar, wenn man es nicht getan hat.
Vorauszahlungen an den Hersteller. Fertighausanbieter verlangen Anzahlungen, bevor auf dem Grundstück etwas steht — die Bank will aber gegen Baufortschritt auszahlen. Diese Lücke muss überbrückt werden, und wie sie überbrückt wird, ist Verhandlungssache.
Das Grundstück ist Voraussetzung, nicht Teil des Pakets. Ohne Grundstück im Eigentum oder mit gesichertem Zugriff gibt es keine Grundschuld — und ohne Grundschuld kein Darlehen. Wer Grundstück und Haus getrennt finanziert, braucht eine Struktur, die beides zusammenhält.
Die Restsumme wird unterschätzt. Der Hauspreis ist nicht der Baupreis. Erschließung, Bodengutachten, Baugenehmigung, Außenanlagen, Küche: Diese Positionen tauchen im Prospekt nicht auf, in der Bankkalkulation aber sehr wohl. Wer sie erst nachreicht, verhandelt aus der schwächeren Position.
Was hilft: eine Finanzierung, die den Puffer von Anfang an enthält — und eine Bank, die Bauvorhaben regelmäßig begleitet, statt sie ausnahmsweise zu machen.
Was prüft die Bank bei jedem Bauabschnitt der Neubaufinanzierung?
Vor jeder Tranche lässt sie sich den Baufortschritt mit einem Bautenstandsbericht belegen, weil der Beleihungswert erst mit dem Bau entsteht.
Zinsen zahlen Sie nur auf das, was abgerufen ist. Nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit fällt auf das noch Bereitliegende ein Entgelt an.
Warum ist die bereitstellungszinsfreie Frist so wichtig, wenn Sie neu bauen und finanzieren?
Nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit zahlen Sie ein Entgelt auf das, was noch bereitliegt, und Bauverzögerungen sind kein Ausnahmefall.
31 Besichtigungen, dann stand die Finanzierung: Anonymisierter Praxisfall: zwei Jahre Suche, 642.000 € Kaufpreis, Kaufpreis und Modernisierung finanziert, Nebenkosten aus Eigenmitteln. §34i.
Bauernhaus kaufen und zu 50 % sanieren: Anonymisierter Praxisfall: ein Ehepaar mit drei Kindern kauft ein altes Bauernhaus und finanziert die vollständige Sanierung gleich mit. §34i.
Baufinanzierung in besonderen Lebenslagen: Eigenheim in besonderen Lebenssituationen: Elternzeit, Scheidung, Jobwechsel, Mehrgenerationen oder Zwischenfinanzierung. Praxisberichte. §34i.
Baufinanzierung während der Elternzeit: Anonymisierter Praxisfall: Baufinanzierung trotz Elternzeit — warum der Zeitpunkt nicht vom Kontostand abhängt. §34i.
Häufige Fragen
Wie läuft die Fertighausfinanzierung ab, wenn der Hersteller Vorauszahlungen verlangt?
Fertighausanbieter verlangen Anzahlungen, bevor auf dem Grundstück etwas steht, die Bank will aber gegen Baufortschritt auszahlen. Diese Lücke muss überbrückt werden, und wie das geschieht, ist Verhandlungssache. Außerdem muss das Grundstück im Eigentum stehen oder gesichert zugänglich sein, sonst gibt es keine Grundschuld und kein Darlehen.
Sind KFN- oder QNG-Förderungen einbeziehbar?
Je nach Vorhaben ja. Ob und wie sich Förderungen einbinden lassen, prüfen wir individuell.
Hilft ein vorhandenes Grundstück bei der Finanzierung?
Häufig ja — ein eigenes oder geschenktes Grundstück kann die Ausgangslage verbessern. Entscheidend bleibt die Gesamtbetrachtung.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
Jede Baufinanzierung ist ein Einzelfall. In einem kostenlosen Erstgespräch sagen wir Ihnen ehrlich, was machbar ist und welche Bank dazu passt. Ein Nein hat drei Gründe: die Bonität, das Eigenkapital – oder die Kreditrichtlinie. Die ersten beiden verschiebt niemand. Der dritte ist unser Fach. Wann keine Baufinanzierung
Rahmen dieses Falls: gesichertes Haushaltseinkommen, Nebenkosten aus Eigenmitteln · Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
