IB.SH Schleswig-Holstein — das 0 %-Förderdarlehen, in Euro gerechnet
Schleswig-Holstein fördert selbstgenutztes Eigentum über die Investitionsbank IB.SH — auf der sozialen Schiene sogar zum Sollzins von 0 %. Unten steht, was das an Zins, Rate und Beleihungsauslauf bewegt.
Wie viel bringt das 0 %-Förderdarlehen der IB.SH konkret?
Die Soziale Wohnraumförderung für Eigentumsmaßnahmen der IB.SH vergibt ein Darlehen von bis zu 100.000 € zum Sollzins von 0 % bei 20 Jahren Bindung (0,5 % jährliche Verwaltungsgebühr). Das ist der erste Hebel. Der zweite: Das Landesdarlehen steht nachrangig und wirkt wie Eigenkapitalersatz — der Beleihungsauslauf im ersten Rang sinkt, die Hausbank kalkuliert den Rest günstiger. In unserem Standardfall (Kaufpreis 400.000 €, Darlehensbedarf 320.000 €) fällt der Zins im ersten Jahr von rund 12.160 € auf 8.090 € — etwa 4.070 € weniger im ersten Jahr, die 0,5 % Verwaltungsgebühr schon eingerechnet. Daneben gibt es das einkommensoffenere IB.SH Immo Eigentum (15.000–200.000 €). Wichtig: IB.SH Immo Eigentum lässt sich nicht mit dem KfW-Wohneigentumsprogramm (124) kombinieren — die soziale Schiene und die KfW-Klimaprogramme dagegen schon. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Die Programme — mit ihren richtigen Namen
Soziale Wohnraumförderung Eigentum
Für Haushalte mit Kindern und/oder schwerbehinderten Menschen: bis 100.000 € zum Sollzins 0 %, 20 Jahre Bindung, 0,5 % Verwaltungsgebühr. Einkommensgrenzen ab ca. 21.500 € (plus 7.200 € je weiteres Kind). Nachrangig — also Eigenkapitalersatz für die Bank.
IB.SH Immo Eigentum
15.000–200.000 € Ergänzungsdarlehen für Kauf oder Bau in Schleswig-Holstein, 10 oder 15 Jahre Bindung, 7,5 % Eigenbeteiligung. Nicht kombinierbar mit KfW 124 und IB.SH Immo Effizienzhaus — dafür mit vielen anderen Bausteinen.
Modellrechnung: Zins, Rate und Beleihungsauslauf
Bei 0 % Sollzins trägt in Schleswig-Holstein fast der gesamte erste Hebel — der niedrigere Beleihungsauslauf legt on top nach. Einheitlicher Standardfall, damit die Länder vergleichbar bleiben.
Schleswig-Holstein — Förderdarlehen im Nachrang
| Position | ohne Landesförderung | mit IB.SH |
|---|---|---|
| Förderdarlehen (IB.SH) | — | 100.000 € @ 0 % |
| Bankdarlehen (1. Rang) | 320.000 € · Auslauf 84 % @ 3,8 % | 220.000 € · Auslauf 58 % @ 3,45 % |
| Zins im 1. Jahr | 12.160 € | 8.090 € |
| Bank-Rate (2 % Tilgung) | 1.547 €/Mon | 999 €/Mon |
| Zinsersparnis 1. Jahr | 4.070 € — davon 3.300 € Zinsverbilligung + 770 € niedrigerer Beleihungsauslauf | |
Die jährliche Verwaltungsgebühr von 0,5 % auf das Förderdarlehen ist im Ergebnis mit Förderung bereits eingerechnet — die IB.SH weist das Landesdarlehen selbst mit einem effektiven Jahreszins von 0,56 % aus. Die Nachrang-Logik benennt die IB.SH ausdrücklich: Die Absicherung im Nachrang ermöglicht günstigere Konditionen bei der mitfinanzierenden Bank.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
KfW-Kombination — was dazu geht, was ersetzt, was sich ausschließt
In Schleswig-Holstein ist die Reihenfolge entscheidend: IB.SH Immo Eigentum und das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 schließen sich gegenseitig aus. Der Antrag muss vor Kaufvertrag bzw. Baubeginn stehen.
| KfW-Programm | Kombination | Hinweis |
|---|---|---|
| KfW 124 (Wohneigentum) | ✗ keine Überschneidung | Mit IB.SH Immo Eigentum ausgeschlossen. Mit der sozialen Schiene bankseitig zu klären. |
| KfW 297/298 (Klimafr. Neubau) | ✓ dazu | Kombinierbar; schließt KfW 300 aus (eine Neubau-Säule). |
| KfW 300 (Wohneigentum Familien) | ✓ dazu | Statt 297/298; für Familien in der Einkommensgrenze. |
| KfW 261 (BEG Sanierung) | ✓ dazu | Für die Sanierung beim Bestandserwerb. |
Der Fehler, der die Förderung kostet — und der Ausweg
Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn stehen — vor Kaufvertrag bzw. Baubeginn. Und: Die soziale Schiene ist einkommensgebunden; wer knapp darüber liegt, landet auf IB.SH Immo Eigentum und verliert dort die KfW-124-Option.
Der Ausweg: Reihenfolge früh festlegen: Erst prüfen, welche IB.SH-Schiene trägt (soziale 0 %-Förderung oder Immo Eigentum), dann die dazu passende KfW-Säule wählen — nicht umgekehrt. Wer zuerst KfW 124 einplant und dann auf Immo Eigentum angewiesen ist, muss eines von beiden fallen lassen.
Was das für Schleswig-Holstein praktisch heißt
Küste und Umland Hamburg. In den Speckgürteln um Hamburg und in Kiel/Lübeck sind die Kaufpreise hoch genug, dass die 0 %-Schiene über die Einkommensgrenze hinausführt — dann trägt Immo Eigentum plus KfW-Klimaprogramme. Auf dem Land und in der Fläche ist die soziale Schiene für Familien oft erreichbar und dann der stärkste Hebel.
Grunderwerbsteuer 6,5 % — Spitzenniveau. Umso mehr zählt jeder Euro, der über den niedrigeren Beleihungsauslauf beim Zins wieder hereinkommt.
Häufige Fragen
Ist das Förderdarlehen wirklich zu 0 % Sollzins?
Kann ich IB.SH Immo Eigentum mit KfW 124 kombinieren?
Warum senkt das Förderdarlehen den Bankzins?
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