ISB Rheinland-Pfalz — Nachrang zu Erstrangkonditionen, in Euro gerechnet
Rheinland-Pfalz verbilligt den Zins kaum — und ist trotzdem eine echte Förderung. Der Trick: Die ISB stellt sich freiwillig hinter die Hausbank, verlangt dafür aber nur den Erstrang-Preis. Dazu kommt ein Tilgungszuschuss, der schlicht erlassen wird.
Was bringt das ISB-Darlehen Wohneigentum, wenn der Zins fast Marktniveau hat?
Der Wert steckt in der Konstruktion, nicht im Zinssatz. Das ISB-Darlehen Wohneigentum kostet 3,45 % bei 20 Jahren Zinsbindung — das ist das untere Marktband. Aber es wird nachrangig besichert: Für die Hausbank zählt es wie Eigenkapital, ihr Beleihungsauslauf fällt in unserem Standardfall von 84 auf 42 Prozent, und sie gibt ihre beste Kondition. Das Darlehen besteht aus einem Grunddarlehen von knapp einem Drittel der Gesamtkosten plus Zusatzdarlehen je Kind; die Obergrenze richtet sich nach der Fördermietenstufe des Ortes (150.000 bis 190.000 €). Obendrauf kommt der Tilgungszuschuss: je nach Fall zwischen 5 und 10 Prozent des ISB-Darlehens, die bei Leistungsbeginn einfach erlassen werden — im Standardfall 8.000 €. Und wer die Einkommensgrenze reißt, hat mit dem Programm „Universell“ einen zweiten Weg ganz ohne Grenzen. Einstufung und Weg klären wir vorab. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Die Programme — mit ihren richtigen Namen
ISB-Darlehen Wohneigentum (501/502/503)
Grunddarlehen von knapp einem Drittel der Gesamtkosten plus Zusatzdarlehen von je einem Zwanzigstel — je Kind, bei Ankauf, bei Ersatzneubau. Höchstbetrag nach Fördermietenstufe: 150.000 € (Stufen 1–2), 175.000 € (3–4), 190.000 € (5–7), plus je ein Zehntel für das dritte und jedes weitere Kind. Zins 3,45 % (20 J.) bzw. 3,55 % (30 J.), Tilgung 1,8 %, nachrangige Grundschuld zu Erstrangkonditionen.
Tilgungszuschuss 5–10 %
Wird bei Leistungsbeginn vom ISB-Darlehen abgesetzt, nicht ausgezahlt: beim Ankauf 5 % (Einkommen bis 60 % über der Grenze) bzw. 7,5 % (bis 10 % über der Grenze), bei Neubau nach GEG-Standard bis 10 %. Zins und Tilgung laufen anschließend auf das reduzierte Darlehen.
ISB-Darlehen Wohneigentum Universell
Für alle, die die Einkommensgrenze überschreiten: bis 100.000 € Nachrangdarlehen ohne Einkommens- und Wohnflächengrenzen, Zins kapitalmarktnah (zuletzt 4,70 % bei 20 J.), Antrag digital direkt bei der ISB. Kein Schnäppchen — aber ein Nachrang-Baustein, den sonst keine Bank zu diesem Preis gibt.
Modellrechnung: Zins, Rate und Beleihungsauslauf
Rheinland-Pfalz ist der Strukturfall: Der Förderzins liegt am unteren Marktband — der Gewinn kommt je zur Hälfte aus Verbilligung und Beleihungsauslauf, plus erlassener Tilgung. Einheitlicher Standardfall, damit die Länder vergleichbar bleiben.
Rheinland-Pfalz — Förderdarlehen im Nachrang
| Position | ohne Landesförderung | mit ISB |
|---|---|---|
| Förderdarlehen (ISB) | — | 160.000 € @ 3,45 % |
| Bankdarlehen (1. Rang) | 320.000 € · Auslauf 84 % @ 3,8 % | 160.000 € · Auslauf 42 % @ 3,45 % |
| Zins im 1. Jahr | 12.160 € | 11.040 € |
| Bank-Rate (2 % Tilgung) | 1.547 €/Mon | 727 €/Mon |
| Zinsersparnis 1. Jahr | 1.120 € — davon 560 € Zinsverbilligung + 560 € niedrigerer Beleihungsauslauf | |
Der Zins-Effekt ist bewusst klein gerechnet — der eigentliche Gewinn ist strukturell: 160.000 € Nachrang zählen beim Beleihungsauslauf der Hausbank wie Eigenkapital, und der Tilgungszuschuss von 8.000 € (Ankauf, Standardfall) wird schlicht erlassen. Beim GEG-Neubau steigt der Tilgungszuschuss auf bis zu 16.000 €.
Über die 20-jährige Zinsbindung kommen Zinsvorteil und erlassener Tilgungszuschuss zusammen auf einen Betrag im mittleren fünfstelligen Bereich.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
KfW-Kombination — was dazu geht, was ersetzt, was sich ausschließt
Die ISB erlaubt die Kombination mit Bund und KfW ausdrücklich; beim GEG-Neubau zahlt sie sie sogar doppelt aus — über den höchsten Tilgungszuschuss. Der Antrag muss vor Kaufvertrag bzw. Baubeginn stehen.
| KfW-Programm | Kombination | Hinweis |
|---|---|---|
| KfW 124 (Wohneigentum) | ✓ dazu | Kombination mit Bundes-/KfW-Programmen ist ausdrücklich möglich — auch beim Programm Universell. |
| KfW 297/298 (Klimafr. Neubau) | ✓ dazu | Beim GEG-Neubau zugleich der Schlüssel zum höchsten Tilgungszuschuss; schließt KfW 300 aus. |
| KfW 300 (Wohneigentum Familien) | ✓ dazu | Statt 297/298 — für Familien in der KfW-Einkommensgrenze. |
| KfW 261 (BEG Sanierung) | ✓ dazu | Beim Ankauf mit baulicher Maßnahme neben dem ISB-Modernisierungsbaustein. |
Der Fehler, der die Förderung kostet — und der Ausweg
Der Antragsweg ist zweistufig — erst die Förderbestätigung der Stadt- oder Kreisverwaltung, dann die ISB — und beim Ankauf darf der notarielle Kaufvertrag höchstens zwei Monate zurückliegen. Zwei Behörden, eine kurze Frist: Wer die Reihenfolge falsch startet, verliert nicht die Förderfähigkeit, sondern die Zeit, die er nicht hat.
Der Ausweg: Wer knapp an der Zeit oder über der Einkommensgrenze ist, nimmt den Direktweg: Das Programm Universell wird digital bei der ISB beantragt, ohne kommunale Zwischenstation, ohne Einkommens- und Wohnflächengrenzen. Und vor allem: den Fördermittelrechner der ISB vor dem Notartermin laufen lassen — er zeigt Stufe, Höchstbetrag und Tilgungszuschuss für den konkreten Ort.
Was das für Rheinland-Pfalz praktisch heißt
In Rheinland-Pfalz entscheidet die Fördermietenstufe. Mainz, Trier oder Bad Kreuznach (Stufe 5) tragen 190.000 € Höchstbetrag, weite Teile von Eifel, Hunsrück und Westerwald (Stufen 2–3) nur 150.000 € — bei dort niedrigeren Kaufpreisen deckt das trotzdem einen größeren Anteil. Winzerhäuser an der Mosel und Gründerzeit in Koblenz sind klassische Ankauf-mit-Maßnahme-Fälle: Genau diese Kombination hat einen eigenen Zusatzdarlehens-Baustein. Grunderwerbsteuer: 5,0 %.
Häufige Fragen
Wo beantrage ich das ISB-Darlehen Wohneigentum?
Wie hoch ist die Einkommensgrenze?
Muss ein Kreditinstitut beteiligt sein?
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