Baufinanzierung als Assistenzarzt: Was gilt bei befristetem Vertrag?
Am Anfang der ärztlichen Laufbahn ist das Konto noch nicht prall gefüllt — die Zukunft dafür umso sicherer. Banken wissen das. Wer früh klug finanziert, nutzt einen Vorteil, den kaum ein anderer Berufseinsteiger hat: ein planbar steigendes, krisensicheres Einkommen. Ein Kredit für Ärzte am Berufsanfang hängt an vier Punkten: Gehalt, befristeter Vertrag, Probezeit und Eigenkapital.
Bekomme ich schon als Assistenzarzt eine Baufinanzierung?
In der Regel ja: Bei der Baufinanzierung als Assistenzarzt finanzieren Banken nicht nur das heutige Konto, sondern die Aussicht. Das Tarifgehalt liegt im ersten Jahr nach TV-Ärzte/VKA bei 5.722 Euro brutto im Monat (Stand 01.06.2026) und steigt mit den Berufsjahren; Bereitschaftsdienste lassen sich, sauber dokumentiert, einbeziehen. Der Engpass ist meist das Eigenkapital für die Kaufnebenkosten. Eine Zusage ist das nicht, die Prüfung macht die jeweilige Bank.
Wie steigt das Gehalt vom Assistenzarzt bis zum Oberarzt — und wie rechnet die Bank damit?
Das Tarifgehalt steigt nach TV-Ärzte/VKA von 5.722 € brutto im Monat im ersten Jahr auf 7.552 € als Facharzt (Einstieg) und 9.460 € als Oberarzt (Einstieg). Diese Treppe ist tariflich festgeschrieben und für Banken kalkulierbar.
Ist ein befristeter Vertrag ein Ausschlussgrund? Die Weiterbildung läuft fast immer über befristete Verträge. Das Gesetz über befristete Arbeitsverträge mit Ärzten in der Weiterbildung lässt dafür bis zu acht Jahre zu (§ 1 Abs. 3 ÄArbVtrG), und die Befristung darf nicht kürzer sein als die Weiterbildungsbefugnis des Weiterbilders. Für Banken ist das bei Ärzten in unserer Vermittlungspraxis meist kein Ausschlussgrund, weil die Anschlussbeschäftigung als wahrscheinlich gilt. Wir wählen Banken, die das so bewerten. Finanzierung für Ärzte.
Wie viel verdient ein Assistenzarzt? Im ersten Jahr nach TV-Ärzte/VKA 5.722 € brutto im Monat, jährlich steigend bis zum sechsten Jahr (7.355 €). Als Facharzt beginnt die Tabelle bei 7.552 €, als Oberarzt bei 9.460 €. Bereitschaftsdienste kommen häufig hinzu.
Das Einstiegsgehalt als Assistenzarzt liegt im ersten Jahr bei 5.722 € brutto im Monat und steigt mit jedem Berufsjahr um eine Stufe. Mit der Facharztanerkennung beginnt die nächste Entgeltgruppe, später folgt die des Oberarztes. Diese Treppe ist tariflich festgeschrieben und damit für Banken gut kalkulierbar.
Assistenzarzt, 1. Jahr — Brutto/Monat (TV-Ärzte/VKA, ab 01.06.2026): 5.722 €. Assistenzarzt, 5. Jahr — Brutto/Monat: 7.158 €. Facharzt (Einstieg) — Brutto/Monat: 7.552 €. Oberarzt (Einstieg) — Brutto/Monat: 9.460 €.
Die Tabelle gilt für kommunale Krankenhäuser (TV-Ärzte/VKA) und bis zum 31.12.2026. Universitätskliniken haben einen eigenen Tarifvertrag (TV-Ärzte/TdL), private und kirchliche Träger können abweichen. Maßgeblich sind Ihr Arbeitsvertrag und die letzte Gehaltsabrechnung.
Mit Bereitschaftsdiensten liegt das tatsächliche Bruttoeinkommen häufig deutlich höher. Der Tarifvertrag nennt für Ärztinnen und Ärzte der Entgeltgruppe I je Stunde Bereitschaftsdienst 36,86 € im ersten und zweiten Jahr, ab dem fünften Jahr 39,66 € (ab 01.06.2026). Diese variablen Anteile lassen sich, richtig dokumentiert, in die Finanzierung einbeziehen; wie weit eine Bank sie anrechnet, ist von Haus zu Haus verschieden. Dienstpläne und Abrechnungen der letzten Monate sind dafür die Grundlage.
Probezeit und Stellenwechsel: Nach TV-Ärzte/VKA gelten die ersten sechs Monate der Beschäftigung als Probezeit, sofern keine kürzere Zeit vereinbart ist (§ 2 Abs. 4). Wer das Haus wechselt, beginnt also erneut mit einer Probezeit. Manche Banken warten sie ab, andere nicht. Ein Wechsel kurz vor dem Kaufvertrag ist deshalb ein Fall für die Bankauswahl und nicht für die Absage.
Wie gelingt der frühe Einstieg?
Der frühe Einstieg gelingt über eine hohe Beleihung bei starker Bonität und eine lange Zinsbindung; als Assistenzarzt ist Ihr stärkstes Argument die Perspektive, nicht der Kontostand.
Hohe Beleihung als Hebel bei starker Bonität: Bei guter Bonität ist die 100-%-Finanzierung möglich — der Kaufpreis wird voll finanziert, die Nebenkosten bringen Sie in der Regel aus Eigenmitteln ein. Sie sind das Eigenkapital, das Sie mindestens einplanen sollten. Als Assistenzarzt ist Ihr stärkstes Argument die Perspektive, nicht der Kontostand.
KfW 124 als Baustein für die Nebenkosten: Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 gibt bis zu 100.000 € je Vorhaben für selbst genutzte Wohnimmobilien. Nach der KfW-Seite zählen dazu bei einem Kauf auch Notar- und Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer. Der Antrag läuft über die Bank und muss vor Unterschrift unter den Kaufvertrag gestellt sein; Sondertilgungen sind im KfW-Kredit nicht möglich. Mehr dazu unter KfW 124 Wohneigentumsprogramm.
Immobilie ohne Eigenkapital kaufen: Was heißt das als Assistenzarzt? Gemeint ist die Finanzierung des Kaufpreises ohne eigenen Anteil, nicht die der Nebenkosten. Nach § 505b BGB muss die Bank Einkommen und Ausgaben eingehend prüfen und darf sich nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen. Bei Ihnen stützt sie sich also auf Tarifgehalt, Vertrag und Haushaltsrechnung. Ob 100 % im Einzelfall geht, zeigt erst die Bankprüfung.
Lange Zinsbindung: Gerade beim frühen Einstieg mit hoher Beleihung ist eine lange Zinsbindung Gold wert: Sie sichert die Rate, während Ihr Einkommen steigt. So wächst mit jedem Karriereschritt Ihr finanzieller Spielraum, während die Belastung gleich bleibt.
Tilgung mit der Karriere mitwachsen lassen
Sondertilgungsoptionen erlauben es, mit jedem Gehaltssprung schneller zu tilgen, ohne sich heute zu überfordern. Wir achten darauf, dass Ihr Vertrag diese Flexibilität bietet.
Ehrlich gesagt: Nicht für jeden ist der früheste Einstieg der richtige. Wenn die Stelle in den nächsten Jahren wechselt oder ein Auslandsaufenthalt ansteht, kann Warten oder eine flexible Struktur klüger sein. Wir sagen Ihnen offen, was zu Ihrer Lebensplanung passt — auch wenn das manchmal „noch nicht“ heißt.
Mit der Facharztanerkennung beginnt die Gehaltstabelle bei 7.552 € und steigt über mehrere Stufen bis 9.699 €. Wer dann die Tilgung erhöhen will, braucht dafür vertraglich eine Möglichkeit: Sondertilgungen oder einen Wechsel der Tilgungsrate. Wie viel Tilgung zu Ihrem Einkommen passt, rechnen Sie mit dem Tilgungsrechner vor.
Unabhängig von vereinbarten Sondertilgungen kann ein Darlehensnehmer ein Darlehen mit gebundenem Zinssatz nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Das ist ein Hebel für die Zeit, in der Ihr Einkommen deutlich höher liegt.
Was gilt, wenn es ins Ausland geht?
Viele junge Ärzte sammeln Erfahrung im Ausland — und wollen trotzdem in Deutschland investieren.
Das ist möglich, erfordert aber die richtige Bank. Wie das funktioniert, lesen Sie auf unserer Spezialseite Arzt im Ausland.
Nach der Ärztestatistik der Bundesärztekammer zogen 2024 insgesamt 2.197 Ärztinnen und Ärzte aus Deutschland weg, 675 davon in die Schweiz. Wer eine Weiterbildungsstation im Ausland plant, sollte das vor dem Kauf mit der Bank besprechen. Zeiten einer Beurlaubung für Weiterbildung im Ausland bis zu zwei Jahren werden im Einvernehmen nicht auf die Höchstdauer der befristeten Weiterbildungsverträge angerechnet (§ 1 Abs. 4 ÄArbVtrG).
Immobilie als Altersvorsorge: Lohnt sich der frühe Einstieg schon als Assistenzarzt?
Ein früher Einstieg ist als Assistenzarzt möglich, aber nicht für jeden der richtige.
Er bedeutet früheren Vermögensaufbau und oft niedrigere Kaufpreise als später. Entscheidend ist, ob Ihre Lebensplanung stabil genug ist; bei wechselnder Stelle oder einem Auslandsaufenthalt kann Warten oder eine flexible Struktur klüger sein.
Als Altersvorsorge ersetzt die Immobilie nicht das Versorgungswerk. Ärztinnen und Ärzte, die dort Pflichtmitglied sind, werden unter den Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1 SGB VI von der gesetzlichen Rentenversicherungspflicht befreit. Die eigene Immobilie kommt als zusätzlicher Baustein hinzu, vor allem wenn die Restschuld bis zum Ruhestand getilgt ist.
Eigentumswohnung als Kapitalanlage schon als Assistenzarzt? Das ist ein anderer Fall als das Eigenheim: Die Wohnung wird vermietet, und die Bank bezieht Mieteinnahmen und Kosten in die Rechnung ein. Im dokumentierten Praxisfall finanzierte ein Assistenzarzt mit 31 Jahren eine vermietete Wohnung für 264.000 € zum vollen Kaufpreis, nachdem die erste Bank abgelehnt hatte. Zum Praxisbericht. Ein Einzelfall ist keine Zusage für Ihren Fall.
Stand und Quelle. Angaben nach den Entgelttabellen TV-Ärzte/VKA des Marburger Bundes (Dokumentstand 13.01.2025, gültig 01.06.2026 bis 31.12.2026) und TV-Ärzte/VKA in der Fassung des 10. Änderungstarifvertrags (Juni 2025), dem Gesetz über befristete Arbeitsverträge mit Ärzten in der Weiterbildung (Stand 15.11.2019), §§ 489 und 505b BGB, § 6 SGB VI, der Ärztestatistik der Bundesärztekammer zum 31.12.2024 und der KfW-Produktseite zum Programm 124, geprüft am 04.10.2026. Finanzierungsberatung, keine Rechts- oder Steuerberatung (§ 1 StBerG, RDG), ohne Gewähr. Maßgeblich ist die zum Antragszeitpunkt gültige Richtlinie. Es gibt keine verbindliche Zusage.
Häufige Fragen
Sollte ich auf den Facharzt warten?
Nicht zwingend. Früher Einstieg bedeutet früher Vermögensaufbau und oft niedrigere Kaufpreise als später. Entscheidend ist, ob Ihre Lebensplanung stabil genug ist. Das klären wir gemeinsam.
Werden meine Dienste mitgerechnet?
Ja, sofern regelmäßig und dokumentiert. Wir stellen Ihr Gesamteinkommen so dar, dass die Bank es vollständig anerkennt. Wie weit eine Bank Bereitschaftsdienste anrechnet, ist von Haus zu Haus verschieden.
Wie viel Eigenkapital brauche ich als Assistenzarzt für die Baufinanzierung?
Bei guter Bonität ist die 100-%-Finanzierung möglich: Der Kaufpreis wird voll finanziert, die Nebenkosten bringen Sie in der Regel aus Eigenmitteln ein. Sie sind das Eigenkapital, das Sie mindestens einplanen sollten. Das KfW-Programm 124 kann diese Nebenkosten im Rahmen seiner 100.000 € mit abdecken.
Immobilie ohne Eigenkapital kaufen: Geht das als Assistenzarzt?
Für den Kaufpreis ist das bei guter Bonität und tragfähiger Rate möglich, eine Zusage gibt es aber nicht. Die Kaufnebenkosten bleiben davon getrennt und brauchen Eigenmittel oder einen KfW-Baustein. Als Kredit für Ärzte am Anfang der Laufbahn zählt die Bank Gehalt, Vertrag und Karriereperspektive zusammen.
Zählt die Probezeit bei der Baufinanzierung als Assistenzarzt?
Nach TV-Ärzte/VKA gelten die ersten sechs Monate in einem neuen Haus als Probezeit, sofern keine kürzere Zeit vereinbart ist. Manche Banken warten diese Zeit ab, andere finanzieren schon vorher. Sprechen Sie uns vor dem Kaufvertrag an, damit die Bank passt.
Kann die KfW die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 deckt nach der KfW-Seite bei einem Kauf auch Notar- und Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer ab, insgesamt bis zu 100.000 € je Vorhaben. Den Antrag stellt die Bank vor dem Kaufvertrag. Bei KfW 308 sind diese Nebenkosten dagegen ausdrücklich nicht förderfähig.
Wie hoch ist das Gehalt eines Assistenzarztes im ersten Jahr?
Nach TV-Ärzte/VKA beträgt es seit dem 01.06.2026 monatlich 5.722,05 € brutto in der Entgeltgruppe I, Stufe 1. Die Tabelle steigt jährlich bis zum sechsten Jahr auf 7.355,29 €. Unikliniken und private Träger können abweichen.
Eigentumswohnung als Kapitalanlage — lohnt sich das schon als Assistenzarzt?
Das hängt von Ihrer Lebensplanung, der Rate und der Vermietbarkeit ab. Banken prüfen bei der Kapitalanlage zusätzlich Mieteinnahmen und Kosten. Ein dokumentierter Praxisfall zeigt, dass es möglich sein kann, ist aber keine Zusage für Ihren Fall.
Noch Fragen zu diesem Thema?
Unverbindliche Erstberatung kostenlos — Provision zahlt in der Regel die Bank. Wir ordnen ein, was das für Ihre konkrete Finanzierung bedeutet.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
