Hauskauf 100 Finanzierung und Arzt Baufinanzierung Sonderkonditionen: Hauskauf mit 100-%-Finanzierung – Was zahlt die Bank bei Ärzten?
Stabiles Einkommen, hohe Bonität und eine planbare Karriere: Banken sehen Ärztinnen und Ärzte häufig als gefragte Kunden. Das ist Ihr Hebel für Konditionen, hohe Beleihung und eine 100-%-Finanzierung des Kaufpreises, ohne feste Zusage. Wir machen diesen Hebel nutzbar, aus über 650 Banken und ohne Bindung an eine einzige. Diese Seite zeigt, was die Bank zahlt, welche Nebenkosten je Bundesland auf Sie zukommen und welche KfW-Programme in Frage kommen.
Was zahlt die Bank beim Hauskauf mit 100-%-Finanzierung bei Ärzten, und was zahlen Sie selbst?
Beim Hauskauf mit 100-%-Finanzierung zahlt die Bank bei Ärzten den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlen Sie im Regelfall aus Eigenmitteln. Rechnerisch sind das je nach Bundesland rund 5,5 bis 8,5 Prozent des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent plus Notar und Grundbuch mit einem Richtwert von rund 2 Prozent, dazu gegebenenfalls die Maklerprovision. Die 100-%-Finanzierung ist bei guter Bonität möglich, Voraussetzung ist ein Haushaltsnetto, das die Rate trägt. Eine Zusage gibt erst die Bank.
Wie finanziere ich als Arzt einen Hauskauf?
Über einen bankenunabhängigen Vergleich aus über 650 Banken statt der Bindung an ein einziges Institut. Bei guter Bonität ist die 100-%-Finanzierung möglich; Beratung und Anfrage sind kostenlos, die Provision zahlt in der Regel die Bank.
Welche Nebenkosten kommen aus Eigenmitteln?
Die 100-%-Finanzierung deckt den Kaufpreis und ist bei guter Bonität möglich, Voraussetzung ist ein Haushaltsnetto, das die Rate trägt. Die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 %, Notar und Grundbuch rund 2 %) kommen im Regelfall aus Eigenmitteln.
Stabiles Einkommen verbessert die Ausgangslage bei Banken
Planbares Einkommen und hohe Bonität stufen Banken häufig als geringes Risiko ein. Das kann sich in Konditionen, höheren Kreditrahmen und eigenen Medizinerprogrammen mit Vollfinanzierung niederschlagen, ist aber keine Zusage.
Ist ein Hauskauf mit 100-%-Finanzierung für Ärzte realistisch?
Bei guter Bonität ja. Aus Banksicht sind Ärztinnen und Ärzte häufig Kunden mit geringem Ausfallrisiko, deshalb ist ein Hauskauf mit 100-%-Finanzierung des Kaufpreises realistisch. Ein planbares, vom Konjunkturverlauf wenig abhängiges Einkommen und eine steigende Gehaltsentwicklung wirken sich meist positiv auf die Bonitätsbewertung aus; einige Institute halten eigene Heilberufe-Programme vor. Gemeint ist dabei immer der Kaufpreis.
Bei der 100-Prozent-Finanzierung finanziert die Bank den Kaufpreis, die Kaufnebenkosten bringen Sie im Regelfall selbst auf. Die Grunderwerbsteuer reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Notar und Grundbuch kommen mit einem Richtwert von rund 2 Prozent des Kaufpreises hinzu.
Dazu kommt, falls ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Mehr als 100 Prozent des Kaufpreises finanziert in der Regel keine Bank. Eine Ausnahme für die Nebenkosten kann das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 sein, das auch Notar, Makler und Grunderwerbsteuer abdeckt (bis 100.000 Euro je Vorhaben).
Arzt-Baufinanzierung mit Sonderkonditionen: stabiles Einkommen, planbare Karriere
Banken denken in Risiko. Ein Arzt gilt aus Banksicht häufig als geringes Risiko.
Das Einkommen ist überdurchschnittlich und planbar, die Nachfrage nach medizinischer Versorgung bleibt auch in schwachen Konjunkturphasen hoch. Die Bonitätsprüfung fällt daher oft positiv aus, was sich in Konditionen und Kreditrahmen niederschlagen kann. Einige Institute haben auf Mediziner zugeschnittene Programme, teils mit der Möglichkeit zur Vollfinanzierung. Welche Bank für welchen Fall passt, klären wir im Gespräch.
Hinzu kommt die Planungssicherheit: Ärztliche Gehälter steigen im Tarif mit der Berufserfahrung. Im TV-Ärzte/VKA liegt ein Assistenzarzt im ersten Jahr bei 5.722 Euro brutto im Monat, ein Facharzt in der ersten Stufe bei 7.552 Euro (Tarifstand 01.06.2026, nur kommunale Krankenhäuser). Eine Bank, die heute den Assistenzarzt finanziert, kann diese Entwicklung in die Bewertung einbeziehen. Ob und wie sie das tut, entscheidet jede Bank selbst.
Die Bank prüft dabei in jedem Fall die Kreditwürdigkeit nach § 505b BGB. Diese Prüfung stützt sich auf Einkommen, Ausgaben und weitere Umstände und darf sich nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen. Die Angaben sind zu überprüfen, in der Regel anhand von Unterlagen. Welche Unterlagen das sind, steht in der Checkliste Baufinanzierung für Ärzte.
Kaufpreis und Nebenkosten: Was zahlt die Bank, was zahlen Sie?
So teilt sich der Kauf auf:
| Posten | Wer zahlt | Für Ärzte |
|---|---|---|
| Kaufpreis | die Bank, bis 100 % | Bei guter Bonität möglich |
| Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) | Sie, im Regelfall aus Eigenmitteln | Ausnahme im Einzelfall, KfW 124 |
Rechnerisch betragen die Nebenkosten ohne Makler rund 5,5 bis 8,5 Prozent des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent plus rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch). Eine pauschale Spanne bis 15 Prozent lässt sich nicht belegen. Im Regelfall kommen die Nebenkosten aus Eigenmitteln, weil die Bank den Kaufpreis beleiht. Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 kann sie ausnahmsweise mit abdecken.
Modellrechnung, keine Zusage (Kaufpreis 400.000 € angenommen; die Kaufpreise unserer Arzt-Mandate liegen zwischen 264.000 € und 498.000 €):
Bei 400.000 € Kaufpreis beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern 14.000 € (3,5 %), in Nordrhein-Westfalen 26.000 € (6,5 %). Notar und Grundbuch kommen mit dem Richtwert von rund 2 % auf etwa 8.000 €. Ohne Makler liegen die Nebenkosten damit zwischen rund 22.000 € und 34.000 €, ein Maklerhonorar kommt gegebenenfalls hinzu. Der Gesamtbedarf liegt bei 422.000 € bis 434.000 €; die Bank finanziert bei der 100-%-Finanzierung die 400.000 € Kaufpreis, den Rest bringen Sie aus Eigenmitteln auf.
Notarkosten Hauskauf
Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt, im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Beurkundung des Kaufvertrags kostet eine 2,0-Gebühr, die Grundschuldbestellung eine 1,0-Gebühr, der Vollzug eine 0,5-Gebühr. Beim Grundbuch fallen für die Eigentumsumschreibung und die Eintragung der Grundschuld je eine 1,0-Gebühr an. Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert, in der Regel dem Kaufpreis beziehungsweise dem Darlehensbetrag. In der Summe nennen Finanzierungsportale rund 2 Prozent des Kaufpreises als Richtwert.
Makler und Bestellerprinzip
Seit dem 23.12.2020 gelten für Verbraucher, die eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen, die §§ 656a bis 656d BGB. Der Maklervertrag braucht die Textform. Haben Verkäufer und Käufer den Makler beauftragt, darf die Provision von beiden nur in gleicher Höhe verlangt werden; hat nur eine Seite beauftragt, kann der Makler von der anderen Seite nichts fordern. Eine Vereinbarung mit der anderen Partei ist nur wirksam, wenn die Partei, die den Vertrag geschlossen hat, mindestens gleich hoch zahlungspflichtig bleibt. Die Höhe der Provision regelt das Gesetz nicht.
Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland
Die Länder legen den Steuersatz selbst fest. Die Tabelle zeigt die Sätze nach der Länderübersicht 2026 und den Betrag bei einem Kaufpreis von 400.000 € (Modellrechnung):
| Bundesland | Steuersatz | Betrag bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 22.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 20.000 € |
Die Sätze können sich ändern, zuletzt erhöhte Bremen auf 5,5 Prozent. Für den Einzelfall gilt der Satz zum Zeitpunkt des Kaufvertrags. Eigene Werte rechnen Sie mit dem Nebenkostenrechner.
Zinsbindung und Tilgung: die zwei Stellschrauben
Zinsbindung
Je länger die Zinsbindung, desto länger ist Ihre Rate gegen steigende Zinsen geschützt. Gerade bei Vollfinanzierungen kann eine lange Bindung sinnvoll sein, damit eine Anschlussfinanzierung die Rate nicht unerwartet verändert. Unabhängig von der Zinsbindung können Sie als Darlehensnehmer ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten kündigen (§ 489 BGB).
Tilgung
Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die Gesamtkosten, kostet aber mehr im Monat. Bei wenig oder keinem Eigenkapital verlangen Banken häufig eine höhere Tilgung. Wie sich Rate, Restschuld und Laufzeit verändern, zeigt der Tilgungsrechner. Wir finden die Balance, die zu Ihrem Einkommen und Ihrer Lebensplanung passt.
Wohnsitz, Praxis und Eigenheim unter einem Dach
Befinden sich Wohnung und Praxis im selben Gebäude, stellt sich die Frage, ob man die Teile zusammen oder getrennt finanziert. Das hat Auswirkungen auf Steuer und Beleihung, die Struktur entscheidet über die Konditionen. Steuerliche Fragen klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Mehr zur reinen Praxisseite finden Sie unter Praxisfinanzierung.
Welche Förderung können Ärzte nutzen?
Auch Ärzte können staatliche Förderung nutzen. Die KfW-Programme für Wohneigentum im Überblick (Stand 04.10.2026, Verfügbarkeit von Bundesmitteln und Richtlinie zum Antragszeitpunkt maßgeblich):
| Programm | Wofür | Eckdaten |
|---|---|---|
| 124 Wohneigentumsprogramm | Kauf oder Bau, auch Nebenkosten | Bis 100.000 € je Vorhaben, Laufzeit bis 35 Jahre, Antrag über die Bank vor dem Kaufvertrag |
| 297/298 Klimafreundlicher Neubau | Neubau und Erstkauf bis 1 Jahr nach Fertigstellung | Bis 150.000 € je Wohneinheit, Effizienzhaus 55 oder 40, Laufzeit bis 35 Jahre |
| 300 Wohneigentum für Familien | Neubau und Erstkauf, Familien mit Kind unter 18 | 170.000 bis 270.000 €, Haushaltseinkommen bis 90.000 € plus 10.000 € je weiterem Kind |
| 308 Wohneigentum für Familien, Bestand | Kauf eines Altbaus mit Sanierung | 140.000 bis 180.000 €, Gebäude der Klasse F, G oder H; Nebenkosten nicht förderfähig |
Ob ein Arzthaushalt unter die Einkommensgrenze der Familienprogramme fällt, ist Einzelfallprüfung. Die Programme 297/298, 300 und 308 setzen bestimmte Gebäudestandards beziehungsweise Sanierungen voraus. Mehr dazu auf der Seite KfW 124 Wohneigentumsprogramm.
Immobilie als Altersvorsorge
Eine selbstgenutzte Immobilie kann die Altersvorsorge ergänzen, weil nach vollständiger Tilgung keine Miete mehr anfällt. Sie ersetzt das Versorgungswerk nicht. Ärzte, die Pflichtmitglied in einem berufsständischen Versorgungswerk und der Kammer sind, können sich von der gesetzlichen Rentenversicherung befreien lassen (§ 6 SGB VI); die Beiträge sind einkommensbezogen.
Die Wohn-Riester-Förderung (§§ 79, 10a, 92a EStG) kommt für Versorgungswerk-Mitglieder nicht unmittelbar in Betracht, weil § 10a Abs. 1 EStG sie nicht nennt. Eine mittelbare Zulageberechtigung kann über den Ehepartner bestehen (§ 79 Satz 2 EStG), das ist im Einzelfall zu prüfen. Solche Hebel prüfen wir standardmäßig mit.
Stand und Quelle. Angaben nach KfW (Programme 124, 297/298, 300, 308, abgerufen 04.10.2026), Gerichts- und Notarkostengesetz (Kostenverzeichnis), BGB §§ 489, 505b, 656a bis 656d, EStG §§ 10a, 79, 92a, SGB VI § 6, Marburger Bund (Entgelttabelle TV-Ärzte/VKA) und den Grunderwerbsteuersätzen der Länder (Stand 2026, Länder können ändern); der Richtwert 2 % für Notar und Grundbuch stammt aus einem Kostenrechner von Interhyp. Geprüft am 04.10.2026. Finanzierungsberatung, keine Rechts- oder Steuerberatung (§ 1 StBerG, RDG), ohne Gewähr. Maßgeblich ist die zum Antragszeitpunkt gültige Richtlinie und Rechtslage. Es gibt keine verbindliche Zusage.
Bankenunabhängig, kostenlos, persönlich. Wir vergleichen über 650 Banken gleichzeitig, statt Ihnen ein einziges Hausbank-Produkt anzubieten. Beratung und Finanzierungsanfrage sind für Sie kostenlos, die Provision zahlt in der Regel die Bank.
Häufige Fragen
Notarkosten Hauskauf: Wie hoch sind sie, und was gehört zu den Nebenkosten?
Die Notarkosten und die Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und dem Kaufpreis. Als Richtwert gelten rund 2 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent) und, falls ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Im Regelfall zahlen Sie diese Nebenkosten aus Eigenmitteln; eine Ausnahme kann das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 sein.
Hauskauf mit 100-%-Finanzierung als Arzt: Ab welcher Bonität ist die Vollfinanzierung für ein Haus möglich?
Bei guter Bonität ist die Vollfinanzierung des Kaufpreises möglich, wenn das Haushaltsnetto die Rate trägt. Banken sehen Ärzte häufig als Kunden mit stabilem Einkommen und planbarer Gehaltsentwicklung, eine Zusage ergibt sich daraus nicht. Gemeint ist immer der Kaufpreis; mehr als 100 Prozent davon finanziert in der Regel keine Bank, und die Bank prüft Einkommen und Ausgaben nach § 505b BGB.
Nebenkosten Hauskauf Bayern ohne Makler: Was kommt dann zum Kaufpreis dazu?
Ohne Makler entfällt die Provision, es bleiben Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Die Grunderwerbsteuer liegt in Bayern bei 3,5 Prozent, dazu kommt der Richtwert von rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch, zusammen rund 5,5 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das rund 22.000 Euro, die Sie im Regelfall aus Eigenmitteln aufbringen.
Wie viel Eigenkapital sollte ich als Arzt einbringen?
Eine feste Quote gibt es nicht. Oft genannt werden rund 20 Prozent, doch bei guter Bonität ist als Arzt auch die 100-%-Finanzierung des Kaufpreises möglich. Ob Sie Eigenkapital einsetzen oder lieber liquide bleiben, ist eine Frage Ihrer Gesamtplanung, die wir mit Ihnen durchrechnen.
Wie viel Rate kann ich mir als Arzt leisten, und zählen Bereitschaftsdienste?
Eine feste Grenze gibt es nicht, oft genannt wird als grobe Orientierung eine Kreditbelastung von rund 40 Prozent des Nettoeinkommens. Jede Bank rechnet mit eigenen Haushaltsansätzen. Variable Vergütungsanteile wie Dienste lassen sich einbeziehen, wenn sie dokumentiert sind; ob und in welchem Umfang sie angerechnet werden, entscheidet die Bank im Einzelfall.
Ich bin noch in Weiterbildung, ist das zu früh für eine Immobilie?
Nicht unbedingt. Banken bewerten Ihre Karriereperspektive mit, auch ein befristeter Vertrag in der Weiterbildung schließt eine Finanzierung nicht von vornherein aus. Gehalt, Befristung und Probezeit behandelt die Seite Baufinanzierung als Assistenzarzt.
Kredit für Ärzte: Sollte ich nicht einfach zur apoBank gehen, die kennt doch Ärzte am besten?
Die apoBank kennt Heilberufe gut, ist aber nicht automatisch das günstigste Angebot. Als bankenunabhängiger Vermittler stellen wir Ihr Profil parallel bei über 650 Banken ein, darunter Häuser mit eigenen Ärzteprogrammen, und vergleichen Konditionen, Beleihung und Flexibilität.
Welche KfW-Förderung können Ärzte beim Hauskauf nutzen?
Das hängt von Objekt und Haushalt ab. Das Wohneigentumsprogramm 124 schließt Nebenkosten ein, die Programme 297/298 und 300 betreffen Neubau und Erstkauf, das Programm 308 den Kauf und die Sanierung eines Altbaus für Familien. Für die Familienprogramme gilt eine Einkommensgrenze, die Sie vorab prüfen sollten; maßgeblich ist die zum Antragszeitpunkt gültige Richtlinie.
Noch Fragen zu diesem Thema?
Unverbindliche Erstberatung kostenlos — Provision zahlt in der Regel die Bank. Wir ordnen ein, was das für Ihre konkrete Finanzierung bedeutet.
Weiterführende Seiten
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
