Sonderkündigungsrecht bei Praxisübernahme: Gibt es das überhaupt?
Ein Inhaberwechsel allein gibt kein Recht, Verträge zu kündigen. Beim Mietvertrag, beim Personal und bei Versicherungen gibt es aber Regeln, die Sie vor dem Kaufvertrag kennen sollten. Diese Seite ordnet sie ein und zeigt, was davon die Bank bei der Finanzierung interessiert.
Welche Kündigungsrechte haben Sie tatsächlich?
Ein allgemeines Sonderkündigungsrecht bei Praxisübernahme gibt es nicht, wohl aber einzelne Kündigungsrechte in bestimmten Lagen. Verweigert der Vermieter die Überlassung der Räume an Sie, kann der Mieter nach § 540 BGB außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Dem Personal dürfen Sie wegen der Übernahme nicht kündigen, eine solche Kündigung ist unwirksam.
Welche Verträge beim Inhaberwechsel weiterlaufen
Mietvertrag, Arbeitsverträge, Leasing und Wartung laufen beim Inhaberwechsel weiter, ein allgemeines Sonderkündigungsrecht gibt es nicht. Die Verträge gehen mit Zustimmung der Beteiligten über, das Personal kraft Gesetzes.
Gibt es ein Sonderkündigungsrecht bei einer Praxisübernahme? Ein allgemeines Sonderkündigungsrecht gibt es nicht. Mietvertrag, Arbeitsverträge, Leasing und Wartung laufen weiter. Sie gehen mit Zustimmung der Beteiligten über, das Personal kraft Gesetzes. Siehe auch Praxisräume mieten: Mietvertrag und Ausbau und Checkliste für die Praxisübernahme.
Was gilt für den Praxismietvertrag? Verweigert der Vermieter die Überlassung an Sie, kann der Mieter nach § 540 BGB außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, außer in Ihrer Person liegt ein wichtiger Grund.
Ein echtes Sonderkündigungsrecht gibt es bei versicherten Sachen. Wird eine versicherte Sache veräußert, tritt der Erwerber in das Versicherungsverhältnis ein (§ 95 VVG). Der Versicherer kann dem Erwerber mit einer Frist von einem Monat kündigen, das Recht erlischt nach einem Monat ab Kenntnis. Der Erwerber kann sofort oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode kündigen, ebenfalls binnen eines Monats nach dem Erwerb (§ 96 VVG). Wer kündigt, entscheidet über die Prämie: Der Veräußerer zahlt sie, eine Haftung des Erwerbers besteht dann nicht. Ob und wie das auf die Versicherungen Ihrer Praxis passt, klären Sie mit dem Versicherer.
§ 540, § 580a, § 613a BGB, § 95 und § 96 VVG (gesetze-im-internet.de, abgerufen am 04.10.2026)
| Vertrag | Was beim Inhaberwechsel gilt | Norm |
|---|---|---|
| Arbeitsverträge | Gehen kraft Gesetzes auf Sie über. Kündigung wegen des Übergangs ist unwirksam, Mitarbeiter können widersprechen. | § 613a BGB |
| Praxismietvertrag | Kein Übergang ohne den Vermieter. Verweigert er die Erlaubnis, kann der Mieter außerordentlich kündigen. | § 540 BGB |
| Leasing und Wartung | Eine Übernahme setzt die Zustimmung des Vertragspartners voraus. Prüfen Sie die Vertragsbedingungen. | Vertragsbedingungen |
| Sachversicherungen | Der Erwerber tritt in die Versicherung ein. Versicherer und Erwerber haben je ein Kündigungsrecht. | § 95 und § 96 VVG |
Darf ich dem Personal wegen der Übernahme kündigen?
Nein. Eine Kündigung wegen des Betriebsübergangs ist unwirksam.
Ein allgemeines Sonderkündigungsrecht, nur weil eine Praxis den Inhaber wechselt, gibt es nicht. Mietvertrag, Arbeitsverträge, Leasing und Wartung laufen weiter. Auf den Übernehmer gehen sie über, wenn alle Beteiligten zustimmen, oder beim Personal kraft Gesetzes.
Was es gibt, sind einzelne Kündigungsrechte in bestimmten Lagen. Die zwei wichtigsten betreffen den Mietvertrag und das Personal.
Das Gegenteil eines Sonderkündigungsrechts. § 613a Abs. 4 BGB verbietet die Kündigung wegen des Übergangs, und zwar dem bisherigen Inhaber ebenso wie Ihnen. Das Recht zur Kündigung aus anderen Gründen bleibt unberührt. Ein Beispiel sind betriebsbedingte Gründe, die mit dem Übergang nichts zu tun haben.
Das Widerspruchsrecht liegt bei den Mitarbeitern. Wer dem Übergang widerspricht, bleibt beim Abgeber angestellt. Warum das für Sie finanziell zählt, steht auf der Seite Praxisübernahme Mitarbeiter.
Der Praxismietvertrag: § 540 BGB
Ohne Erlaubnis des Vermieters dürfen Sie die Räume keinem Dritten überlassen. Verweigert der Vermieter diese Erlaubnis, kann der Mieter außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, es sei denn, in der Person des Dritten liegt ein wichtiger Grund. Für Praxisräume endet das Mietverhältnis dann zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres, wenn spätestens am dritten Werktag eines Quartals gekündigt wird.
Ob Ihr Mietvertrag davon abweicht oder eine Nachfolgeregelung enthält, prüft der Anwalt vor dem Kaufvertrag.
Wer kündigen kann. Das Kündigungsrecht nach § 540 BGB hat der Mieter, also der bisherige Praxisinhaber. Es hilft Ihnen als Erwerber nicht, wenn der Vermieter Sie als neuen Mieter ablehnt. Nach dem Deutschen Ärzteblatt gibt es keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter einem Mieterwechsel zustimmt. Ohne eine Klausel im Mietvertrag muss ein Nachfolger neu mit dem Vermieter verhandeln.
Ein Beispiel für die Frist. Nach § 580a Abs. 2 BGB gilt für Geschäftsräume: Eine Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres wirkt zum Ablauf des nächsten Vierteljahres. Geht sie im Januar fristgerecht zu, endet das Mietverhältnis am 30. Juni. Diese Frist gilt nach § 580a Abs. 4 auch für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist.
Nachfolgeklausel, Untervermietung, Verlängerung. Der Ärzteblatt-Autor rät, im Praxismietvertrag zu regeln, dass ein Nachfolger eintreten kann, und nennt das Fehlen einer solchen Klausel einen Grund, den Vertrag nicht zu schließen. Die Untervermietung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Die KBV empfiehlt nach seiner Darstellung zusätzlich zur festen Laufzeit eine einseitige Verlängerungsoption, etwa um fünf Jahre.
Schriftform und Laufzeit. Wird ein Mietvertrag über Räume für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit (§ 550 in Verbindung mit § 578 BGB). Eine lange vereinbarte Laufzeit hilft dann nicht, weil der Vertrag als unbefristet gilt. Lassen Sie den Vertrag deshalb in Textform schließen.
Verkauf der Immobilie durch den Vermieter. Verkauft der Vermieter das Gebäude, tritt der Erwerber nach § 566 in Verbindung mit § 578 BGB in den Mietvertrag ein. Der Vertrag läuft dann mit dem neuen Eigentümer weiter.
Kein Kündigungsrecht wegen Krankheit. Das Oberlandesgericht Rostock verneinte am 09.07.2020 ein Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung wegen schwerer Krankheit (Az. 3 U 79/19, nach dem Deutschen Ärzteblatt). Hin und wieder vereinbaren Vermieter ein Sonderkündigungsrecht für solche Fälle. Fragen Sie danach vor der Unterschrift.
§ 540 Abs. 1, § 550, § 566, § 578 und § 580a Abs. 2 und 4 BGB; Deutsches Ärzteblatt 6/2021, Beitrag „Niederlassung: Vorsicht vor Lücken im Praxismietvertrag“
Das Personal: keine Kündigung wegen der Übernahme
Eine Kündigung wegen des Betriebsübergangs ist unwirksam. Die Mitarbeiter gehen mit ihren Verträgen auf Sie über. Umgekehrt können sie widersprechen und beim Abgeber bleiben. Mehr dazu auf der Seite Praxisübernahme Mitarbeiter.
Unterrichtung vor dem Übergang. Der bisherige Inhaber oder Sie müssen die Mitarbeiter in Textform unterrichten. Der Widerspruch ist binnen eines Monats nach Zugang der Unterrichtung schriftlich möglich.
Haftung. Für Ansprüche, die vor dem Übergang entstanden sind und innerhalb eines Jahres danach fällig werden, haftet der Abgeber neben Ihnen als Gesamtschuldner (§ 613a Abs. 2 BGB).
§ 613a Abs. 2, 4, 5 und 6 BGB
Warum die Bank den Mietvertrag sehen will
Die Bank finanziert bei einer Übernahme vor allem den ideellen Wert, und der hängt am Standort. Ein Mietvertrag, der kurz nach der Übernahme endet oder gekündigt werden kann, macht diesen Wert unsicher. Legen Sie deshalb den Mietvertrag und die Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel früh vor.
Was Sie der Bank vorlegen: den Mietvertrag mit Restlaufzeit, Verlängerungsoption und Nachfolgeklausel und die Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel. Die KBV rät nach dem Deutschen Ärzteblatt, vor dem Praxiskauf die Übernahme des Mietvertrags zu prüfen.
Mietvertrag vor dem Kaufvertrag klären. Ist die Zustimmung des Vermieters noch offen, ist der Standort der Praxis nicht gesichert. Besprechen Sie mit dem Anwalt, ob der Kaufvertrag davon abhängig gemacht wird. Die Formulierung gehört zum Anwalt.
Der Todesfall. Stirbt der Mieter, können Erbe und Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 580 BGB). Wer eine Praxis allein betreibt, sollte die Folgen für die Erben im Mietvertrag regeln lassen.
Keine Rechtsberatung. Die Gestaltung von Kauf- und Mietvertrag gehört zum Anwalt. Wir bauen die Finanzierung (§ 1 RDG).
Stand und Quelle. Angaben nach den Gesetzestexten (§ 540, § 550, § 566, § 578, § 580, § 580a, § 613a BGB, § 95 und § 96 VVG, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 04.10.2026) und dem Beitrag des Deutschen Ärzteblatts „Niederlassung: Vorsicht vor Lücken im Praxismietvertrag“ (Ausgabe 6/2021), geprüft am 04.10.2026. Gesetze ändern sich; maßgeblich ist die zum Antragszeitpunkt gültige Fassung. Diese Seite ist Finanzierungsberatung, keine Rechts- oder Steuerberatung (§ 1 StBerG, RDG), ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Finanzierung der Praxisübernahme für Ärzte: Wie wirken sich Kündigungsrechte auf den Kaufpreis aus?
Kündigungsrechte wirken über den Mietvertrag auf den Wert der Praxis: Die Bank finanziert bei einer Übernahme vor allem den ideellen Wert, und der hängt am Standort. Ein Mietvertrag, der kurz nach der Übernahme endet oder gekündigt werden kann, macht diesen Wert unsicher. Legen Sie Mietvertrag und Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel deshalb früh vor.
Gehen Leasing- und Wartungsverträge automatisch über?
Nein. Sie laufen beim Abgeber weiter, bis Leasinggeber oder Dienstleister einer Übernahme zustimmen oder der Vertrag endet.
Wann endet der Praxismietvertrag, wenn der Mieter nach § 540 BGB kündigt?
Für Praxisräume endet das Mietverhältnis zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres, wenn spätestens am dritten Werktag eines Quartals gekündigt wird. Ob Ihr Mietvertrag davon abweicht oder eine Nachfolgeregelung enthält, prüft der Anwalt vor dem Kaufvertrag.
Muss der Vermieter dem Mieterwechsel bei einer Praxisübernahme zustimmen?
Nach dem Deutschen Ärzteblatt gibt es keinen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel. Ohne Klausel im Mietvertrag müssen Sie mit dem Vermieter neu verhandeln. Klären Sie das vor dem Kaufvertrag, denn die Bank rechnet mit dem Standort.
Habe ich ein Sonderkündigungsrecht bei der Versicherung der übernommenen Praxis?
Bei einer veräußerten versicherten Sache ja. Der Erwerber kann nach § 96 VVG sofort oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode kündigen, aber nur innerhalb eines Monats nach dem Erwerb. Der Versicherer kann dem Erwerber mit einer Frist von einem Monat kündigen.
Kann der Mieter den Praxismietvertrag wegen Krankheit fristlos kündigen?
Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Rostock vom 09.07.2020 nicht (Az. 3 U 79/19, nach dem Deutschen Ärzteblatt). Ein Sonderkündigungsrecht für solche Fälle gibt es nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Fragen Sie danach vor der Unterschrift.
Was passiert mit dem Praxismietvertrag, wenn der Mieter stirbt?
Erbe und Vermieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 580 BGB). Das Deutsche Ärzteblatt rät, das Kündigungsrecht des Vermieters im Mietvertrag auszuschließen, damit Erben die Praxis übertragen können.
Brauche ich für den Mietvertrag einen Anwalt?
Ja, für die Vertragsgestaltung. Wir bauen die Finanzierung und prüfen, ob Mietvertrag und Laufzeiten zur Finanzierung passen. Die Rechtsberatung (§ 1 RDG) liegt beim Anwalt.
Verträge und Finanzierung zusammen prüfen
Unverbindliche Erstberatung kostenlos. Wir prüfen, ob Mietvertrag und Laufzeiten zur Finanzierung passen, bevor Sie unterschreiben.
Weiterführende Seiten
Finanzierung der Praxisübernahme: Welche drei Posten muss der Kredit tragen?
Finanzierung der Praxisübernahme: Kassensitz, Praxiswert und Goodwill, KfW 067 und 077, Bankdarlehen und Betriebsmittellinie sauber strukturieren.
Praxisübernahme Berlin: Sitz, KV-Förderung, Finanzierung
Nein, die KV Berlin fördert nicht den Kaufpreis für den Sitz. Laut Pressemitteilung vom 26.06.2026 endet ihre Niederlassungsförderung ab 2027.
Praxisübernahme Leipzig: Welche Förderung gibt es in Sachsen?
Praxisübernahme Leipzig: Zulassungsmöglichkeiten der KV Sachsen, der Mindestumsatz als Förderung und die Reihenfolge von KfW-Antrag und Kaufvertrag.
Praxisübernahme Heilpraktiker: Was kaufen Sie ohne Kassensitz?
Praxisübernahme Heilpraktiker: was Sie ohne Kassensitz kaufen, warum die Erlaubnis nicht mitgeht und wie Förderkredit und Bankdarlehen finanzieren.
Praxisübernahme Mitarbeiter: Wer geht mit, und was kostet das?
Praxisübernahme Mitarbeiter: welche Verträge nach § 613a BGB übergehen, was das für Kaufpreis und Haftung bedeutet und wie Sie Personalkosten finanzieren.
KV Hamburg: Niederlassungsförderung — und die teurere Frage
Der Hamburger Strukturfonds förderte Kinderarztsitze und Hausärzte, doch wer hier eine Praxis übernimmt, finanziert vor allem den Sitz.
KV Bremen: Starterprämie und Halteprämie statt Zuschuss
Die KV Bremen setzt auf Starter- und Halteprämien als Honorarzuschlag, vor allem in Bremerhaven, für Kinder- und Jugendpsychiater auf 150.000 €.
KV Schleswig-Holstein: Strukturfonds ab 2026 mit bis zu 80.000 €
Seit 01.01.2026 gilt der neu gefasste Strukturfonds der KVSH, mit Investitionskostenzuschuss in zwei Förderstufen und ohne Teampraxis-Förderung.
KV Thüringen: 60.000 € in Quartalsraten oder als Einmalzahlung
Die KV Thüringen zahlt den Investitionskostenzuschuss von bis zu 60.000 € mit 3.000 € je Quartal über maximal 20 Quartale oder bei ausreichenden Mitteln einmalig.
KV Sachsen: Mindestumsatz statt Investitionszuschuss
Gedeckelt ist er durch das durchschnittliche Honorar der Vergleichsgruppe im Vorjahresvergleichsquartal, es gibt also keine feste Zahl für alle.
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.