Immobilieninvestition: Facharzt — vom Eigenheim zum Portfolio aus fünf Wohnimmobilien
Ein Facharzt baute innerhalb von acht Jahren, ausgehend vom Eigenheim, ein Portfolio aus fünf Wohnimmobilien auf. Ein Blick auf den gesamten Weg.
Wie wächst bei einem Facharzt aus dem Eigenheim ein Portfolio aus fünf Wohnimmobilien?
Ein Portfolio wächst Schritt für Schritt, nicht auf einmal: Der Facharzt begann mit dem Eigenheim, kaufte zwei Jahre später eine vermietete Wohnung und erweiterte den Bestand erst, als sich die Strategie bewährt hatte. Jede Immobilie musste wirtschaftlich überzeugen. Die fünfte Wohnung wurde mit 100 Prozent des Kaufpreises von 428.000 € finanziert, die Kaufnebenkosten kamen aus Eigenmitteln.
Eckdaten auf einen Blick
- Kaufpreis: 428.000 €
Anonymisierte Fallangaben · keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben.
Die fünfte Wohnung lief wie die vier davor
„Sie besitzen bereits vier Wohnungen. Warum kaufen Sie jetzt noch eine?“
Diese Frage bekam der Facharzt inzwischen regelmäßig gestellt.
Von Freunden.
Von Kollegen.
Und auch von Banken.
Seine Antwort fiel jedes Mal ähnlich aus.
„Ich sammle keine Immobilien. Ich baue Vermögen auf.“
Genau das unterschied seine Strategie von vielen anderen Anlegern.
Angefangen hatte alles mit dem Eigenheim: Vor rund zehn Jahren kaufte der Arzt gemeinsam mit seiner Ehefrau ein Einfamilienhaus.
Die Finanzierung verlief planmäßig.
Zwei Jahre später stellte sich erstmals die Frage:
Sollte überschüssiges Geld regelmäßig auf dem Tagesgeldkonto liegen?
Oder langfristig investiert werden?
Die Entscheidung fiel auf eine vermietete Eigentumswohnung.
Damals ahnte der Arzt noch nicht, dass daraus einmal ein kleines Immobilienportfolio entstehen würde.
Schritt für Schritt statt möglichst schnell
Nach der ersten Wohnung folgte nicht sofort die zweite.
Zunächst sammelte der Käufer Erfahrungen.
Wie funktioniert die Vermietung?
Welche Kosten entstehen tatsächlich?
Wie entwickelt sich die Finanzierung?
Erst als sich zeigte, dass die Strategie funktionierte, kaufte er die zweite Wohnung.
Dann die dritte.
Dann die vierte.
Jetzt bot sich die Gelegenheit für Objekt Nummer fünf.
Die Eckdaten der fünften Kapitalanlage: Kaufpreis: 428.000 Euro; Finanzierung: 100 % des Kaufpreises; Kaufnebenkosten: vollständig aus Eigenmitteln.
Die Wohnung befand sich in einer wirtschaftlich starken Universitätsstadt.
Sie war langfristig vermietet und passte hervorragend zum bestehenden Bestand.
Warum die fünfte Finanzierung mehr Unterlagen verlangte: Nicht wegen des Einkommens.
Nicht wegen der Immobilie.
Die Bank wollte vielmehr verstehen, wie sich das gesamte Portfolio entwickelte.
Wie hoch waren die Mieteinnahmen?
Wie hoch die Restschulden?
Welche Rücklagen bestanden?
Welche Liquidität war vorhanden?
Mit jeder weiteren Immobilie rückte nicht mehr das einzelne Objekt in den Mittelpunkt.
Sondern die wirtschaftliche Entwicklung des gesamten Portfolios.
Bestandswohnungen vermietet, Einkommen weiter gestiegen
Die Auswertung zeigte ein überzeugendes Bild.
Alle Wohnungen waren dauerhaft vermietet.
Es gab keine Mietausfälle.
Die Darlehen wurden planmäßig bedient.
Durch Tilgung und Wertentwicklung hatte sich das Eigenkapital in den bestehenden Objekten kontinuierlich erhöht.
Auch das Einkommen des Arztes war in den vergangenen Jahren weiter gestiegen.
Die Haushaltsrechnung blieb trotz mehrerer Finanzierungen komfortabel.
Warum erneut eine 100-%-Finanzierung? Viele Anleger hätten spätestens bei der fünften Wohnung erhebliches Eigenkapital eingesetzt.
Der Arzt entschied sich bewusst dagegen.
Seine Strategie war unverändert.
Liquidität sollte erhalten bleiben.
Nicht, weil Eigenkapital fehlte.
Sondern weil Kapital flexibel bleiben sollte.
Für zukünftige Investitionen.
Für Modernisierungen.
Und für Chancen, die sich kurzfristig ergeben.
Fünfte Wohnung mit 100 Prozent des Kaufpreises: Nach vollständiger Darstellung des gesamten Immobilienbestands erfolgte die Zusage.
Die fünfte Wohnung wurde mit 100 Prozent des Kaufpreises finanziert.
Die Kaufnebenkosten brachte der Käufer aus Eigenmitteln auf.
Das bestehende Portfolio blieb unverändert stabil.
Portfolio Schritt für Schritt gewachsen, ohne Spekulation
Aus einer einzelnen Eigentumswohnung ist innerhalb weniger Jahre ein solides Immobilienportfolio entstanden.
Nicht durch riskante Entscheidungen.
Nicht durch Spekulation.
Sondern durch konsequentes, langfristiges Handeln.
Jede Immobilie musste wirtschaftlich überzeugen.
Erst dann wurde gekauft.
Jede einzelne Finanzierung muss langfristig tragen: Ein Immobilienportfolio entsteht selten über Nacht.
Die meisten erfolgreichen Anleger beginnen mit einer einzigen Wohnung.
Entscheidend ist, dass jede Finanzierung langfristig tragfähig bleibt und genügend finanzieller Spielraum für zukünftige Entscheidungen erhalten wird.
Erfolgreiches Immobilienportfolio braucht kein hohes Kauftempo: Ein erfolgreiches Immobilienportfolio entsteht nicht durch möglichst viele Käufe in kurzer Zeit.
Es entsteht durch eine klare Strategie, wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen und Finanzierungen, die auch langfristig tragfähig bleiben.
Dieser Praxisfall zeigt, wie ein Arzt aus einer ersten Kapitalanlage Schritt für Schritt ein nachhaltiges Portfolio aufgebaut hat – und dabei bewusst auf 100-%-Finanzierungen setzte, um seine Liquidität für weitere Chancen zu erhalten.
Ähnliche Fälle nach Kategorie und Preisklasse: Fälle aus derselben Kategorie und Preisklasse — zur Einordnung, keine Zusage des gleichen Ergebnisses.
Portfolio aus Immobilien: Warum nicht das einzelne Objekt, sondern die Entwicklung des gesamten Portfolios zählt
Mit jeder weiteren Immobilie rückt nicht mehr das einzelne Objekt in den Mittelpunkt, sondern die wirtschaftliche Entwicklung des gesamten Portfolios. Im Praxisfall hatte sich durch Tilgung und Wertentwicklung das Eigenkapital in den bestehenden Objekten erhöht, und die Haushaltsrechnung blieb komfortabel. Es ist ein anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben.
Finanzierung des Immobilienportfolios: Warum die fünfte Wohnung mehr Unterlagen verlangte: Die Bank wollte die Entwicklung des gesamten Portfolios verstehen, nicht wegen des Einkommens oder der Immobilie. Gefragt waren Mieteinnahmen, Restschulden, Rücklagen und Liquidität. Die Auswertung zeigte alle Wohnungen dauerhaft vermietet, keine Mietausfälle und planmäßig bediente Darlehen.
Oberarzt: Neubauwohnung zu 90 Prozent finanziert: Anonymisierter Praxisfall: Neubauwohnung für 486.000 Euro, rund 90 Prozent finanziert — die Rücklagen blieben liegen. §34i.
Häufige Fragen
Werden Mieteinnahmen aus bestehenden Wohnungen berücksichtigt?
Ja. Nachhaltige Mieteinnahmen gehören regelmäßig zur wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung.
Muss jede Immobilie Eigenkapital enthalten?
Nicht zwingend. Viele Anleger verfolgen bewusst eine Strategie, bei der Liquidität erhalten bleibt.
Wann spricht man von einem Immobilienportfolio?
Eine feste Anzahl gibt es nicht. Entscheidend ist eine langfristige Vermögensstrategie und ein wirtschaftlich sinnvoll aufgebauter Immobilienbestand.
Ähnliche Situation? Sprechen wir darüber.
Jede Finanzierung für Ärztinnen und Ärzte ist ein Einzelfall. In einem kostenlosen Erstgespräch sagen wir Ihnen ehrlich, was machbar ist und welche Bank dazu passt.
Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Beratung kostenlos · Provision in der Regel von der Bank · §34i GewO · keine Rechts- oder Steuerberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.