Unternehmer aus Italien — italienische Bilanzen bei deutschen Banken
Mit der Absage seiner ersten Finanzierungsanfrage hatte der Unternehmer aus Norditalien nicht gerechnet. Der Grund war nicht die Immobilie und nicht seine Bonität, sondern die Bilanz.
Warum lesen deutsche Banken italienische Bilanzen anders, und wie gelang die Finanzierung?
Deutsche Banken kennen deutsche Bilanzstrukturen bis ins Detail, bei internationalen Abschlüssen unterscheiden sich Begriffe, Bewertungsmethoden und steuerliche Besonderheiten erheblich. Die Finanzierung gelang, weil das Unternehmen vollständig vorgestellt wurde, nicht nur die Bilanz, sondern die gesamte wirtschaftliche Entwicklung. Ob italienische Jahresabschlüsse übersetzt werden müssen, hängt vom Kreditinstitut und den eingereichten Unterlagen ab.
Ein erfolgreiches Unternehmen — italienische Bilanzen richtig gelesen
Seit über zwanzig Jahren führte er einen mittelständischen Maschinenbaubetrieb mit rund 60 Mitarbeitern. Seine Produkte wurden nach Deutschland, Österreich und in die Schweiz exportiert.
Als sich die Gelegenheit ergab, ein Wohn- und Geschäftshaus in Stuttgart zu erwerben, griff er zu.
Die Immobilie passte gut zu seiner langfristigen Vermögensstrategie.
Doch bereits die erste Finanzierungsanfrage endete überraschend.
Nicht wegen der Immobilie.
Nicht wegen seiner Bonität.
Sondern wegen der Bilanz.
Der Unternehmer verfügte über ein gesundes Unternehmen, eine hohe Eigenkapitalquote und stabile Gewinne.
Die Immobilie sollte langfristig vermietet werden.
Die Eckdaten:
Kaufpreis: 1.460.000 Euro; Eigenkapital: 560.000 Euro; Finanzierungsbedarf: 960.000 Euro.
Die Mietrendite war attraktiv.
Die Lage ausgezeichnet.
Dennoch verlangte die Bank immer neue Unterlagen.
Warum italienische Jahresabschlüsse oft Fragen aufwerfen
Viele deutsche Banken kennen deutsche Bilanzstrukturen bis ins Detail.
Internationale Abschlüsse sehen jedoch häufig anders aus.
Bereits Begriffe, Bewertungsmethoden oder steuerliche Besonderheiten unterscheiden sich erheblich.
Die Folge:
Was für einen italienischen Steuerberater völlig selbstverständlich ist, wirkt auf einen deutschen Kreditsachbearbeiter manchmal erklärungsbedürftig.
Die Bank stellte unter anderem Fragen zu:
Gewinnverwendung; Gesellschafterdarlehen; Rückstellungen; Privatentnahmen; Unternehmensstruktur; Beteiligungen.
Für den Unternehmer entstand der Eindruck, man misstraue seinen Zahlen.
Tatsächlich wollte die Bank sie lediglich richtig einordnen.
Der entscheidende Unterschied
Anstatt immer wieder einzelne Dokumente nachzureichen, wurde das Unternehmen zunächst vollständig vorgestellt.
Nicht nur die Bilanz.
Sondern die gesamte wirtschaftliche Entwicklung.
Wie entwickelte sich der Umsatz?
Wie hoch waren die Eigenmittel?
Wie stabil waren die Gewinne?
Welche Vermögenswerte bestanden außerhalb des Unternehmens?
Plötzlich ergab das Gesamtbild Sinn.
Die Immobilie: Das Wohn- und Geschäftshaus befand sich in einer wirtschaftlich starken Region.
Alle Wohnungen waren vermietet.
Auch die Gewerbeflächen verfügten über langfristige Mietverträge.
Damit überzeugte nicht nur der Unternehmer.
Auch das Objekt selbst stellte aus Sicht der Bank ein solides Investment dar.
Nach der Zahlenprüfung zugesagt, Liquidität bleibt im Unternehmen
Nach Abschluss der wirtschaftlichen Analyse erfolgte die Zusage.
Die Finanzierung wurde langfristig aufgebaut.
Ein Teil des Eigenkapitals blieb bewusst als Reserve im Unternehmen.
So wurde sowohl die Unternehmensliquidität als auch die private Vermögensstruktur geschützt.
Was internationale Unternehmer daraus lernen können: Viele Unternehmer glauben, dass eine gute Bilanz automatisch genügt.
Internationale Finanzierungen funktionieren jedoch anders.
Je verständlicher ein Unternehmen vorgestellt wird, desto leichter können Banken die wirtschaftliche Stabilität beurteilen.
Es geht nicht nur um Zahlen.
Es geht darum, die Geschichte hinter den Zahlen nachvollziehbar zu machen.
Italienische Unternehmer scheitern selten an ihrer Leistungsfähigkeit
Dieser Praxisfall zeigt, dass internationale Unternehmer häufig nicht an ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit scheitern.
Viel häufiger fehlt einzelnen Banken die Erfahrung mit ausländischen Unternehmensabschlüssen.
Wer seine wirtschaftliche Situation verständlich dokumentiert und gezielt Finanzierungspartner auswählt, schafft beste Voraussetzungen für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung in Deutschland.
Nicht jede Bilanz wird auf Anhieb verstanden.
Eine gute Vorbereitung macht oft den entscheidenden Unterschied.
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Häufige Fragen
Können italienische Unternehmer Immobilien in Deutschland finanzieren?
Ja. Viele Banken begleiten entsprechende Finanzierungen.
Werden Unternehmensgewinne vollständig berücksichtigt?
Die Bewertung erfolgt individuell und hängt von Unternehmensstruktur und Einkommenssituation ab.
Können auch größere Anlageobjekte finanziert werden?
Ja. Entscheidend sind Objektqualität, Bonität und wirtschaftliche Tragfähigkeit.
Ist eine Finanzierung auch ohne Wohnsitz in Deutschland möglich?
Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Die Anforderungen unterscheiden sich jedoch je nach Bank.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.