Baufinanzierung Beamte ohne Eigenkapital: Wie weit trägt der Beamtenstatus?
Viele Beamte verdienen sicher, haben aber in den ersten Dienstjahren wenig angespart. Der Status hilft bei der Finanzierung ohne Eigenkapital, ersetzt aber nicht alles. Diese Seite zeigt, welcher Teil des Kaufs finanzierbar ist, welcher nicht und wie Sie die Lücke schließen.
Können Beamte eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?
Ja, den Kaufpreis können Beamte bei guter Bonität zu 100 % finanzieren. Die Kaufnebenkosten von 8 bis 15 % des Kaufpreises, je nach Bundesland, finanziert keine Bank mit. Diesen Betrag brauchen Sie aus eigenen Mitteln. Der Beamtenstatus erleichtert die Zusage, weil Banken das Einkommen als sicher bewerten, senkt aber nicht die Nebenkosten.
Was genau bedeutet ohne Eigenkapital bei einer Baufinanzierung?
Ohne Eigenkapital bedeutet in der Praxis, dass die Bank den gesamten Kaufpreis finanziert und Sie nur die Kaufnebenkosten selbst zahlen.
Zu den Kaufnebenkosten gehören Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls die Maklerprovision. Sie fließen nicht in den Wert der Immobilie ein. Für die Bank steht ihnen also keine Sicherheit gegenüber, deshalb bleiben sie außerhalb des Darlehens.
Je höher der finanzierte Anteil am Kaufpreis, desto höher ist der Zins, den die Bank verlangt. Wer den Kaufpreis voll finanziert, zahlt mehr als jemand, der einen Teil selbst mitbringt. Der Beamtenstatus mildert das: Bei Banken, die ihn honorieren, liegt der Zinsvorteil in der Praxis bei rund 0,2 Prozentpunkten.
Wie hoch die Nebenkosten in Ihrem Bundesland ausfallen, zeigt der Nebenkostenrechner.
Welche Wege gibt es bei wenig Eigenkapital, und worin unterscheiden sie sich?
Es gibt drei Wege: die Vollfinanzierung des Kaufpreises, die Finanzierung mit Förderdarlehen und das vorherige Ansparen über einen Bausparvertrag.
Ein Ratenkredit für die Kaufnebenkosten wird oft als vierter Weg genannt. Er erhöht die monatliche Belastung und wird in der Haushaltsrechnung der Bank mitgezählt. Was dabei zu beachten ist, steht auf der Seite Beamtenkredit und Hauskauf.
| Kriterium | Vollfinanzierung des Kaufpreises | Mit Förderdarlehen | Erst ansparen, dann kaufen |
|---|---|---|---|
| Betrag | bis 100 % des Kaufpreises | Förderdarlehen ergänzt das Bankdarlehen | Darlehen sinkt um das Angesparte |
| Laufzeit | länger, weil mehr zu tilgen ist | je Programm | kürzer |
| Zins | Aufschlag für hohen Beleihungsauslauf | Förderzins für den geförderten Teil | günstigerer Beleihungsauslauf |
| Sondertilgung | nach Vertrag, senkt den Auslauf schnell | je Programm | nach Vertrag |
| Gebühren | keine besonderen | keine besonderen | Kosten des Bausparvertrags |
| Pflichtprodukt | keines | keines | Bausparvertrag, falls gewählt |
| Konto oder Mitgliedschaft | je Bank | Antrag über die finanzierende Bank | je Bausparkasse |
Welche Vor- und Nachteile hat die Finanzierung ohne Eigenkapital für Beamte?
Der Vorteil ist der frühere Kauf, der Nachteil sind höhere Zinsen, eine längere Laufzeit und weniger Spielraum, wenn sich etwas ändert.
Achten Sie bei einer Vollfinanzierung besonders auf eine ausreichende Tilgung und auf Sondertilgungsrechte. Beides senkt die Restschuld und verbessert die Ausgangslage für die Anschlussfinanzierung.
| Vorteil | Nachteil |
|---|---|
| Sie kaufen früher und zahlen keine Miete mehr. | Der Zins ist höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. |
| Das sichere Einkommen macht die Zusage wahrscheinlicher. | Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist höher. |
| Rücklagen bleiben für Nebenkosten und Einrichtung. | Bei einem frühen Verkauf kann der Erlös unter der Restschuld liegen. |
| Besoldungsstufen steigen planbar, die Rate wird relativ leichter. | Eine Versetzung kann einen Verkauf zur Unzeit erzwingen. |
Wie bereiten Sie eine Finanzierung ohne Eigenkapital vor?
Sie bereiten sie vor, indem Sie zuerst die Nebenkosten sichern, dann die tragbare Rate bestimmen und erst danach ein Objekt auswählen.
- Nebenkosten beziffern und bereitlegen: 8 bis 15 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Ohne diesen Betrag scheitert die Finanzierung unabhängig vom Status.
- Tragbare Rate bestimmen: Als Faustregel gilt eine Belastung bis rund 40 % des Nettoeinkommens. Der Budgetrechner zeigt den passenden Kaufpreis.
- Bestehende Kredite ordnen: Laufende Raten für Auto oder Möbel mindern den Spielraum. Prüfen Sie, was sich vorher ablösen lässt.
- Schufa-Auskunft einholen: Fehlerhafte Einträge sollten vor der Anfrage bereinigt sein, siehe Schufa-Selbstauskunft.
- Förderung prüfen: KfW-Programme und Landesförderung lassen sich mit der Baufinanzierung kombinieren.
- Banken gezielt auswählen: Nicht jede Bank finanziert den vollen Kaufpreis. Ein Vergleich über viele Banken zeigt, wer es bei Ihrem Status tut.
Die allgemeinen Regeln der Vollfinanzierung, unabhängig vom Beruf, erklärt die Seite zur 100-Prozent-Finanzierung.
Lebenszeit, Probe, Widerruf: Wie hängt die Vollfinanzierung vom Status ab?
Je gesicherter das Dienstverhältnis, desto eher finanziert die Bank den vollen Kaufpreis.
- Beamte auf Lebenszeit: die besten Voraussetzungen; bei guter Bonität ist die Finanzierung des vollen Kaufpreises regelmäßig möglich.
- Beamte auf Probe: meist gleichgestellt, sobald die Übernahme auf Lebenszeit absehbar ist. Mehr auf Baufinanzierung Beamte auf Probe.
- Beamte auf Widerruf: Einzelfallprüfung, entscheidend ist die erwartete Übernahme. Mehr auf Baufinanzierung Beamte auf Widerruf.
Unabhängig vom Status gilt: Die Kaufnebenkosten von je nach Bundesland 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises finanziert keine Bank mit.
Häufige Fragen
Beamtenkredit ohne Eigenkapital oder Baufinanzierung: Was geht als Beamter?
Ja, für den Kaufpreis. Bei guter Bonität ist eine Finanzierung von 100 % des Kaufpreises möglich. Die Kaufnebenkosten zahlen Sie aus eigenen Mitteln, weil keine Bank sie mitfinanziert. Gesucht wird oft auch Baufinanzierung ohne Eigenkapital Beamte, gemeint ist dasselbe.
Kann man mit 4.000 € netto ein Haus finanzieren?
Das hängt vom Kaufpreis und von Ihren übrigen Ausgaben ab. Als Faustregel sollte die Belastung bei höchstens rund 40 % des Nettoeinkommens liegen. Bei 4.000 € netto wären das rund 1.600 € im Monat für Rate und Nebenkosten des Wohnens. Welcher Kaufpreis daraus folgt, zeigt eine individuelle Rechnung.
Finanziert eine Bank auch die Kaufnebenkosten mit?
Nein. Die Kaufnebenkosten von 8 bis 15 % des Kaufpreises finanziert keine Bank mit. Sie stammen aus Erspartem, aus einer Schenkung in der Familie oder aus einem getrennten Kredit, der dann in der Haushaltsrechnung zählt.
Zählen Beamte auf Probe bei der Vollfinanzierung wie Beamte auf Lebenszeit?
Meist ja, sobald die Übernahme auf Lebenszeit absehbar ist. Bei einer Vollfinanzierung schauen Banken allerdings genauer hin als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Einzelheiten stehen auf der Seite Beamte auf Probe.
Ist Bausparguthaben Eigenkapital?
Ja. Guthaben auf einem Bausparvertrag zählt als Eigenkapital. Wer noch nicht kaufen will, kann darüber gezielt ansparen und sich zugleich den Anspruch auf ein Bauspardarlehen sichern, siehe Bausparen für Beamte.
Wie stark verteuert fehlendes Eigenkapital die Finanzierung?
Das hängt von der Bank ab, eine feste Größe gibt es nicht. Banken staffeln ihre Zinsen nach dem finanzierten Anteil am Wert der Immobilie. Schon ein kleiner eigener Anteil am Kaufpreis kann in eine günstigere Stufe führen.
Wenig Eigenkapital, sicheres Einkommen: Wir prüfen, was geht
Siegfried rechnet mit Ihnen durch, welcher Kaufpreis zu Ihrer Besoldung passt und welche Banken den Kaufpreis voll finanzieren. Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich.
Weiterführende Seiten
Baufinanzierung für Beamte
Wie Banken den Beamtenstatus bewerten und wo der Vergleich ansetzt.
100-Prozent-Finanzierung
Voraussetzungen und Risiken der Finanzierung des vollen Kaufpreises.
Nebenkostenrechner
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für Ihr Bundesland berechnen.
Beamtenkredit und Hauskauf
Was ein Ratenkredit rund um den Immobilienkauf leisten kann und was nicht.
Bausparen für Beamte
Eigenkapital aufbauen und den Darlehenszins für später sichern.
Förderung für Käufer und Bauherren
Welche Programme von Bund und Ländern sich mit der Baufinanzierung verbinden lassen.
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.