Beamtendarlehen Baufinanzierung: Trägt die endfällige Form einen Immobilienkauf?
Früher wurden Immobilien von Beamten häufig endfällig finanziert, mit einer Lebensversicherung als Tilgungsersatz. Heute ist diese Bauart selten. Diese Seite erklärt, was davon geblieben ist, wie die Bauspar-Kombination funktioniert und wann die laufende Tilgung die bessere Wahl ist.
Kann man ein Beamtendarlehen für die Baufinanzierung nutzen?
Ja, in Form einer Tilgungsaussetzung: Das Immobiliendarlehen wird zunächst nur verzinst und am Ende aus einem Sparvertrag abgelöst. Die heutige Form ist die Bauspar-Kombination, bei der ein Bausparvertrag das Vorausdarlehen ablöst. In beiden Fällen sichert eine Grundschuld das Darlehen. Für die meisten Käufer bleibt das Annuitätendarlehen mit laufender Tilgung die berechenbarere Lösung.
Wie funktioniert die Tilgungsaussetzung beim Immobilienkauf?
Bei der Tilgungsaussetzung zahlen Sie auf das Immobiliendarlehen nur Zinsen und sparen die Tilgung in einem getrennten Vertrag an, der das Darlehen am Ende ablöst.
In der alten Form war der Sparvertrag eine Lebens- oder Rentenversicherung. Ihre Ablaufleistung hängt von Überschüssen ab und ist nur zum Teil garantiert. Fällt sie niedriger aus als erwartet, bleibt ein Teil des Darlehens offen, und das zu einem Zeitpunkt, an dem die Immobilie längst bezahlt sein sollte.
In der heutigen Form ist der Sparvertrag ein Bausparvertrag. Sie erhalten ein Vorausdarlehen, das nur verzinst wird, und besparen parallel den Bausparvertrag. Wird er zugeteilt, löst die Bausparsumme das Vorausdarlehen ab. Sie besteht aus Ihrem Guthaben und dem Bauspardarlehen, das Sie anschließend in festen Raten tilgen.
Der Unterschied zur Versicherungslösung: Der Anspruch auf das Bauspardarlehen und sein Zins stehen von Anfang an fest. Bausparkassen bieten dafür eine Zinsgarantie bis zur vollständigen Tilgung.
Wie unterscheiden sich endfällig, Bauspar-Kombination und Annuität nach Kriterien?
Die drei Wege unterscheiden sich darin, wann getilgt wird, wie sicher die Ablösung ist und wie lange der Zins feststeht.
Die Merkmale der Bauspar-Kombination und des Annuitätendarlehens stammen aus dem Angebot einer Bausparkasse, Stand 01.10.2026, freibleibend. Andere Banken setzen andere Grenzen.
| Kriterium | Endfällig mit Versicherung | Bauspar-Kombination | Annuitätendarlehen |
|---|---|---|---|
| Tilgung | am Ende aus der Ablaufleistung | erst Ansparen, nach Zuteilung feste Tilgung | ab der ersten Rate |
| Sicherheit der Ablösung | nur zum Teil garantiert | Bauspardarlehen ist fest zugesagt | nicht nötig, Schuld sinkt laufend |
| Zinssicherheit | je Vertrag | bis zur vollständigen Tilgung | bis zum Ende der Zinsbindung |
| Sondertilgung | kaum vorgesehen | im Bauspardarlehen beliebig | bis 5 % im Jahr |
| Gebühren | Kosten der Versicherung | Kosten des Bausparvertrags | keine Produktkosten neben dem Zins |
| Pflichtprodukt | Lebens- oder Rentenversicherung | Bausparvertrag | keines |
| Förderung | nicht vorgesehen | kombinierbar mit KfW und Landesförderung | kombinierbar mit KfW und Landesförderung |
| Konto oder Mitgliedschaft | je Anbieter | je Anbieter | je Bank |
Was spricht für und gegen die Tilgungsaussetzung beim Hauskauf?
Für die Tilgungsaussetzung in Form der Bauspar-Kombination spricht die Zinssicherheit über die ganze Laufzeit, gegen sie sprechen die höhere Zinssumme und die geringere Beweglichkeit in der Sparphase.
Die endfällige Lösung mit Versicherung hat dieselben Nachteile und dazu das Risiko einer Deckungslücke. Sie wird deshalb für neue Baufinanzierungen kaum noch empfohlen.
| Vorteil | Nachteil |
|---|---|
| Der Zins steht bis zur letzten Rate fest, es gibt keine Anschlussfinanzierung. | Das Vorausdarlehen wird bis zur Zuteilung in voller Höhe verzinst. |
| Das Bauspardarlehen erlaubt beliebige Sondertilgung. | In der Sparphase sind Änderungen nur begrenzt möglich. |
| Es gibt keine Altersobergrenze. | Der Bausparvertrag bringt eigene Kosten mit. |
| Staatliche Förderung des Bausparens kann genutzt werden. | Sinken die Marktzinsen, bleiben Sie an den vereinbarten Zins gebunden. |
| Bei einem der Modelle bleibt die Rate von der ersten bis zur letzten Zahlung gleich. | Beim Modell mit flexibler Rate kann die Belastung nach der Zuteilung steigen. |
Wie entscheiden Sie zwischen Bauspar-Kombination und Annuität?
Sie entscheiden nach der Frage, was Ihnen wichtiger ist: der feste Zins bis zum Schluss oder die niedrigere Zinssumme durch frühe Tilgung.
- Budget klären: Als Faustregel sollte die Belastung bei höchstens rund 40 % des Nettoeinkommens liegen. Der Budgetrechner hilft bei der Einordnung.
- Eigenmittel prüfen: Die Kaufnebenkosten von 8 bis 15 % des Kaufpreises je nach Bundesland zahlen Sie aus eigenen Mitteln.
- Beide Wege rechnen lassen: Rate heute, Rate nach der Zuteilung, Restschuld am Ende der Zinsbindung, Summe aller Zahlungen.
- Zinsrisiko bewerten: Wie stark würde Sie ein höherer Zins bei der Anschlussfinanzierung treffen? Je größer die Restschuld, desto wertvoller ist die Zinsgarantie.
- Förderung einbeziehen: Prüfen Sie KfW-Programme und Landesförderung, bevor Sie die Darlehenssumme festlegen.
Für kleine Beträge ohne Grundbucheintrag, etwa eine Modernisierung, kommt statt der Baufinanzierung ein Ratenkredit in Frage, siehe Beamtenkredit.
Beamtendarlehen Immobilienfinanzierung: Was bedeutet die endfällige Form für die Anschlussfinanzierung?
Bei der endfälligen Form ist zum Ende der Zinsbindung noch die volle Darlehenssumme offen, die anschließend weiterfinanziert werden muss.
Weil während der Laufzeit nur Zinsen fließen, sinkt die Schuld nicht. Läuft die Zinsbindung vor der Auszahlung der Versicherung aus, hängt der neue Zins an der vollen Summe.
Bei der Bauspar-Kombination löst die Zuteilung das Vorausdarlehen ab, ab dann gilt der vorher vereinbarte Bauspar-Zins. Beim Annuitätendarlehen ist die Restschuld zum Ende der Zinsbindung kleiner als der Startbetrag. Mehr dazu auf Anschlussfinanzierung Beamte.
Häufige Fragen
Beamtendarlehen Hauskauf: Ist ein Beamtendarlehen eine Baufinanzierung?
Nein, nicht von sich aus. Das Beamtendarlehen ist ein endfälliges Darlehen, das auch ohne Immobilie vergeben wird. Eine Baufinanzierung ist ein Darlehen mit Grundschuld. Beides lässt sich verbinden, wenn ein Immobiliendarlehen endfällig oder mit Tilgungsaussetzung gestaltet wird. Ein Beamtendarlehen Haus oder Beamtendarlehen Immobilienfinanzierung meint daher immer ein endfälliges Darlehen mit Grundschuld.
Was ist ein Vorausdarlehen?
Ein Vorausdarlehen ist ein tilgungsfreies Darlehen, das die Zeit bis zur Zuteilung eines Bausparvertrags überbrückt. Sie zahlen darauf nur Zinsen und besparen gleichzeitig den Bausparvertrag. Mit der Zuteilung wird das Vorausdarlehen abgelöst.
Welche Vorteile haben Beamte bei der Baufinanzierung?
Banken bewerten das sichere Dienstverhältnis als geringeres Risiko. Bei Banken, die den Beamtenstatus honorieren, liegt der Zinsvorteil in der Praxis bei rund 0,2 Prozentpunkten. Das gilt für die Annuität ebenso wie für die Bauspar-Kombination und ist keine feste Zusage.
Kann ich eine alte endfällige Finanzierung mit Lebensversicherung umstellen?
Ja, zum Ende der Zinsbindung ist eine Umstellung auf ein Darlehen mit laufender Tilgung möglich. Prüfen Sie vorher den aktuellen Wert der Versicherung und die erwartete Lücke. Die Wege dafür beschreibt die Seite zur Anschlussfinanzierung für Beamte.
Gibt es bei der Bauspar-Kombination ein Zinsänderungsrisiko?
Bei dem Modell mit gleicher Rate bis zur letzten Zahlung nicht, dort steht der Zins für die gesamte Laufzeit fest. Bei Modellen mit kürzerer Bindung des Vorausdarlehens sollten Sie prüfen, ob die Zuteilung sicher vor deren Ende liegt.
Finanziert die Bank den Kauf ganz ohne Eigenkapital?
Den Kaufpreis ja, bei guter Bonität ist eine Finanzierung von 100 % möglich. Die Kaufnebenkosten finanziert keine Bank mit. Einzelheiten stehen auf der Seite Baufinanzierung für Beamte ohne Eigenkapital.
Bauspar-Kombination oder Annuität: Lassen Sie beide Wege rechnen
Siegfried stellt Ihnen beide Bauarten mit Rate, Restschuld und Gesamtaufwand gegenüber. Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich.
Weiterführende Seiten
Beamtendarlehen im Überblick
Die endfällige Bauart, ihre Kosten und die Formen, die sie ersetzt haben.
Baufinanzierung für Beamte
Wie Banken den Beamtenstatus bewerten und was das für Ihre Konditionen heißt.
Bausparen für Beamte
Vorausdarlehen, Zuteilung und Zinsgarantie Schritt für Schritt.
Immobilienfinanzierung für Beamte
Annuität, Volltilger, Forward und Bauspar-Kombination in der Übersicht.
Tilgungsrechner
Restschuld am Ende der Zinsbindung für verschiedene Tilgungssätze.
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.