Immobilienfinanzierung in Dänemark für Deutsche: Welche dänischen Banken finanzieren ein Sommerhus oder ein anderes Haus?
Im Perini-Vergleich stehen 11 Institute in Dänemark. Vor der Bank klärt sich eine andere Frage zuerst — braucht Ihr Kauf eine Genehmigung des Civilstyrelsen? Hier die Institute, die Genehmigungsfrage und die Unterlagen.
Immobilie in Dänemark finanzieren: Welche Banken kommen für Käufer aus Deutschland in Frage?
Im Perini-Vergleich stehen 11 Institute in Dänemark: 6 Realkreditinstitute (u. a. Nykredit, Realkredit Danmark, Nordea Kredit) für den Hauptteil des Darlehens, dazu 5 Banken (u. a. Danske Bank, Jyske Bank, Sydbank) für den ergänzenden Bankanteil. Wichtiger als die Bankwahl ist oft die Genehmigungsfrage: Ein Sommerhus ohne 5 Jahre Wohnsitz in Dänemark braucht eine Erlaubnis des Civilstyrelsen.
Dänische Banken: Wonach richtet sich, welches der 11 Institute im Einzelfall passt?
Dänemark finanziert über ein zweistufiges System — ein Realkreditinstitut gibt den Hauptteil über eine Anleihe, eine Bank den Rest. Welches Institut passt, entscheidet sich nach Objekt, Nutzung und Bonität.
Realkreditinstitute (Hauptdarlehen über Pfandbriefe/Obligationer): Nykredit (inkl. Totalkredit, vertrieben über rund 40 Partnerbanken), Realkredit Danmark (Danske-Bank-Gruppe), Nordea Kredit, Jyske Realkredit, DLR Kredit.
Banken (ergänzendes Darlehen zum Realkredit): Danske Bank, Nordea, Jyske Bank, Sydbank, Spar Nord.
Die Liste ist eine Markt-Einordnung, keine Zusage eines bestimmten Instituts. Welche Kombination Ihren Fall zeichnet, ist Gegenstand des Mandats.
Eine namentlich benannte deutsche Bank mit eigenem Dänemark-Produkt war in der Recherche nicht belegbar; die Kapitalbeschaffung über eine deutsche Immobilie bleibt der verlässlichere Weg — siehe Deutsche Immobilie beleihen für den Kauf im Ausland.
Braucht ein Käufer aus Deutschland eine Genehmigung für ein Sommerhus in Dänemark?
Ja, regelmäßig. Ohne 5 Jahre durchgehenden Wohnsitz in Dänemark braucht der Kauf eines Ferienhauses (Sommerhus) eine Genehmigung des Civilstyrelsen — EU-Bürgerschaft allein reicht dafür nicht, Dänemark hat dafür eine eigene EU-Ausnahmeklausel.
Wann entfällt die Genehmigung? Beim Kauf eines Ganzjahreshauses als tatsächlichem Hauptwohnsitz mit Wohnsitzverlegung nach Dänemark entfällt die Pflicht für EU-Bürger. Beim reinen Sommerhus/Ferienhaus ohne Wohnsitzverlegung bleibt sie bestehen.
Bearbeitungszeit: rund 10 Wochen nach Einreichung, bezogen auf die konkret gewählte Immobilie — eine generelle Vorab-Genehmigung gibt es nicht, nur eine vorläufige, nicht bindende Einschätzung (velvillig tilkendegivelse).
Diese Frist gehört in die Planung vor jeder Reservierung oder Anzahlung.
Kriterien der Banken in Dänemark: Wie hoch wird beliehen?
Beliehen wird bis 80 % des Kaufpreises bei einem Ganzjahreshaus, bei einem Sommerhus nur bis 75 % über den Realkredit-Anteil. Den Rest deckt das Bankdarlehen oder Eigenkapital.
Laufzeit: Realkreditdarlehen bis zu 30 Jahre, eine tilgungsfreie Phase ist bis maximal 10 Jahre möglich, aber nur bis 60 % Beleihung.
Zinsbindung: Festzins über die ganze Laufzeit oder variable F-Darlehen (F1/F3/F5, Zinsanpassung alle 1/3/5 Jahre über eine Anleiheauktion) — ein anderes System als die deutsche 10- bis 20-jährige Zinsbindung.
Schuldenquote: Die Finanzaufsicht Finanstilsynet gibt als Richtwert einen Faktor von Gesamtschuld zu Bruttohaushaltseinkommen von etwa 2 bis 3,5 vor — Risikoeinstufung der Bank, keine starre gesetzliche Grenze.
Sicherheit: Grundpfandrecht (Pantebrev), eingetragen im Grundbuch (tinglysning) — vergleichbar mit der deutschen Grundschuld, aber eingebettet in das dänische Anleihesystem.
Nebenkosten der Eintragung: rund 1.750 DKK plus 0,6 % des Kaufpreises für die Eigentumsumschreibung, rund 1.730 DKK plus 1,45 % des Pfandbriefbetrags für die Grundpfandrechtseintragung.
Quellen: bolius.dk/edc.dk, Finanstilsynet, thelocal.dk (laufend gepflegte dänische Ratgeber- und Behördenseiten, abgerufen 27.10.2026); Ratgeberangaben, keine Bankzusagen.
Welche Unterlagen verlangen Banken in Dänemark?
Üblich sind: Ausweis oder Reisepass, Einkommens- und Steuernachweise, der unterschriebene Kaufvertrag (Købsaftale) und — bei einem Sommerhus ohne 5 Jahre Wohnsitz — der Antrag an das Civilstyrelsen.
Üblich sind: Ausweis oder Reisepass; Einkommens- und Steuernachweise für das Budgetgespräch mit der Bank; der unterschriebene Kaufvertrag (Købsaftale); eine dänische Gebäudeversicherung, die Banken meist vor Auszahlung verlangen; bei Bedarf ein Bausubstanzgutachten. Die Voraussetzungen stehen auf der Seite Voraussetzungen Dänemark.
Fehlt der Antrag beim Civilstyrelsen (wo nötig), steht das ganze Verfahren.
Wie läuft die Immobilienfinanzierung in Dänemark ab?
Wer eine Immobilie in Dänemark finanzieren will, klärt zuerst die Genehmigungsfrage und Einkommen, Eigenkapital und Objekt; danach wird die Finanzierung bei Realkreditinstitut und Bank angefragt.
Die Finanzierungszusage (Bankvorbehalt) gehört vor die Unterschrift unter den bindenden Kaufvertrag.
Ein gesetzliches 6-tägiges Rücktrittsrecht (fortrydelsesret) besteht gegen eine Entschädigung, üblich 1 % des Kaufpreises.
Konditionen sind bonitäts- und objektabhängig.
Häufige Fragen
Welche Bank finanziert Käufer aus Deutschland in Dänemark?
Im Perini-Vergleich stehen 11 Institute in Dänemark — 6 Realkreditinstitute für den Hauptteil (u. a. Nykredit, Realkredit Danmark, Nordea Kredit) und 5 Banken für den ergänzenden Bankanteil (u. a. Danske Bank, Jyske Bank, Sydbank).
Brauche ich für ein Ferienhaus in Dänemark eine Genehmigung?
In der Regel ja, wenn Sie keine 5 Jahre durchgehend in Dänemark wohnen. Die Genehmigung kommt vom Civilstyrelsen, EU-Bürgerschaft allein reicht nicht. Bearbeitung rund 10 Wochen.
Wie hoch finanzieren dänische Banken?
Bis 80 % des Kaufpreises bei einem Ganzjahreshaus, bis 75 % bei einem Sommerhus über den Realkredit-Anteil, der Rest über Bankdarlehen oder Eigenkapital.
Welche Unterlagen verlangt die Bank in Dänemark?
Ausweis, Einkommens- und Steuernachweise, der unterschriebene Kaufvertrag und — bei Bedarf — der Genehmigungsantrag beim Civilstyrelsen.
Wie unterscheidet sich die Zinsbindung von Deutschland?
Dänemark finanziert anleihebasiert — Festzins über die ganze Laufzeit oder variable F-Darlehen mit Zinsanpassung alle 1, 3 oder 5 Jahre. Eine feste 10- bis 20-jährige Zinsbindung wie in Deutschland ist nicht der Standardfall.
Gibt es eine deutsche Bank, die direkt in Dänemark finanziert?
Eine deutsche Bank mit eigenem, belegtem Dänemark-Produkt war in der Recherche nicht auffindbar. Verlässlicher ist meist die Kapitalbeschaffung über eine bestehende, unbelastete Immobilie in Deutschland.
Kann ich eine Immobilie in Dänemark finanzieren, wenn ich in Deutschland lebe?
Ja, über ein dänisches Realkreditinstitut und eine Bank — zusätzlich zur Bankfinanzierung klärt sich aber zuerst, ob Ihr Kauf eine Genehmigung des Civilstyrelsen braucht.
Was kostet die Eintragung der Finanzierung in Dänemark?
Rund 1.750 DKK plus 0,6 % des Kaufpreises für die Eigentumsumschreibung, rund 1.730 DKK plus 1,45 % des Pfandbriefbetrags für die Grundpfandrechtseintragung.
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Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Für eine Immobilienfinanzierung kommen die meisten Banken erst ab einem Haushaltsnetto von rund 3.500 € pro Monat auf eine tragfähige Rechnung — bei Paaren zählt das gemeinsame Einkommen.
Weiterführende Seiten
Voraussetzungen für die Finanzierung in Dänemark
Genehmigungsfrage, Beleihung, Schuldenquote und Unterlagen für Käufer aus Deutschland in Dänemark.
Immobilie im Ausland finanzieren: Banken in neun Ländern
Spanien, Portugal, Italien, Frankreich, Österreich, Dänemark, Niederlande, Griechenland und Polen nebeneinander.
Deutsche Immobilie beleihen für den Kauf im Ausland
Eigenkapital aus einer unbelasteten deutschen Immobilie, wenn die Bank vor Ort zu niedrig finanziert.
Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.