Immobilienfinanzierung in den Niederlanden für Deutsche: Warum der Kredit von einer deutschen statt einer niederländischen Bank kommt
Wer in Deutschland wohnt und in den Niederlanden kauft, bekommt die Hypothek in aller Regel nicht von einer niederländischen Großbank, sondern von einem deutschen Grenzregion-Institut. Hier die Institute, die Kriterien und die Unterlagen.
Immobilie in den Niederlanden finanzieren: Welche Bank kommt für Käufer aus Deutschland in Frage?
ABN AMRO, ING, Rabobank und de Volksbank vergeben seit 2019 keine Hypotheken mehr an Nicht-Residenten ohne Bindung an die Niederlande. Der praktikable Weg für Käufer, die in Deutschland wohnen bleiben, läuft über deutsche Grenzregion-Institute wie Sparkasse Westmünsterland, Sparkasse Aachen und VR-Bank Westmünsterland, die die Immobilie direkt nach deutschem Recht besichern.
Warum finanziert die niederländische Großbank nicht, wenn ich in Deutschland wohne?
ABN AMRO war 2019 die letzte niederländische Großbank, die die Vergabe an Nicht-Residenten ohne EWR-Bindung einstellte — ING, Rabobank und de Volksbank waren schon vorher ausgestiegen. Begründet wird das mit Risiko- und Compliance-Kosten.
Dieselben Banken finanzieren weiterhin, wenn eine echte Bindung an die Niederlande besteht (Wohnsitz, Einkommen vor Ort) — für einen Käufer, der in Deutschland wohnen bleibt, ist das regelmäßig nicht der Fall.
Übrig bleiben zwei Wege: ein deutsches Grenzregion-Institut, das nach deutschem Recht finanziert, oder — wie bei jedem anderen Zielland — die Kapitalbeschaffung über eine bestehende, unbelastete Immobilie in Deutschland, siehe Deutsche Immobilie beleihen für den Kauf im Ausland.
Welche deutschen Banken finanzieren eine Immobilie in den Niederlanden?
Mehrere grenznahe deutsche Institute haben ein eigenes Produkt für Wohnimmobilien in den Niederlanden, besichert direkt auf das niederländische Objekt.
Sparkasse Westmünsterland (s-punt.nl): Eigenkapital 25 % bei Eigennutzung, 35 % bei Vermietung oder Zweitwohnsitz; Mindestdarlehen 50.000 €; Mindesttilgung 2 %, Tilgungskorridor 2 bis 4 %; Sondertilgung bis 10 % jährlich; erstrangige Hypotheek erforderlich; validiertes NWWI-Gutachten, höchstens 6 Monate alt.
Sparkasse Aachen: grenznahe Finanzierung in den Niederlanden (und Belgien) für die Eigennutzung.
VR-Bank Westmünsterland eG: eigenes Produkt "Duitse Volksbank Hypotheek" für Wohnimmobilien in den Niederlanden, nach deutschem Recht, ohne NHG.
Weitere grenznahe Institute bieten im Einzelfall vergleichbare Produkte an — die Verfügbarkeit ist dort nicht abschließend bestätigt und sollte vor einer Zusage direkt erfragt werden.
Vermittler: Euregiofinanz (Aachen, spezialisiert auf Grenzgänger-Finanzierung) und VS24 — beide vermitteln an deutsche oder europäische Banken, bis 75 % des Beleihungswerts, bei zusätzlicher deutscher Sicherheit auch Vollfinanzierung möglich.
Die Liste ist eine Markt-Einordnung, keine Zusage eines bestimmten Instituts.
Welche Unterlagen verlangen die Banken?
Üblich sind: Ausweis, Gehaltsnachweise oder Bilanzen bei Selbstständigen, Kontoauszüge, Eigenkapitalnachweis, ein validiertes NWWI-Gutachten und der Kaufvorvertrag.
Angestellte: Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate, Jahresverdienstbescheinigung. Selbstständige: Bilanz und Gewinn-und-Verlust-Rechnung der letzten 2 Jahre, betriebswirtschaftliche Auswertung — niederländische Banken erkennen Einkünfte von Selbstständigen oft gar nicht an, ein weiterer Grund für den Weg über die deutsche Bank.
Objektbezogen: validiertes NWWI-Gutachten (höchstens 6 Monate alt), Grundbuchauszug (Kadaster), Kaufvorvertrag, Wohnflächenberechnung. Die Voraussetzungen stehen auf der Seite Voraussetzungen Niederlande.
Eigentumsübertragung und Hypothekenbestellung laufen zwingend über einen niederländischen Notar (notariële akte).
Was kostet der Kauf zusätzlich zur Finanzierung?
Die niederländische Übertragungssteuer liegt bei 8 % des Kaufpreises, wenn die Immobilie nicht als eigener Hauptwohnsitz dient — also in den meisten Fällen eines Käufers, der in Deutschland wohnt.
Der günstigere Satz von 2 % bzw. eine Befreiung gilt nur bei Eigennutzung als Hauptwohnsitz, zusätzlich an Alter und Preisgrenze gebunden — für Zweitwohnsitz oder Vermietung nicht einschlägig.
Quelle: belastingdienst.nl, Stand 2026.
Häufige Fragen
Warum finanziert ABN AMRO oder ING keine Immobilie in den Niederlanden, wenn ich in Deutschland wohne?
Die großen niederländischen Banken haben die Vergabe an Nicht-Residenten ohne Bindung an die Niederlande 2019 eingestellt (ABN AMRO zuletzt). Wer in Deutschland wohnt, bekommt die Finanzierung stattdessen über ein deutsches Grenzregion-Institut.
Welche deutsche Bank finanziert eine Immobilie in den Niederlanden?
Unter anderem Sparkasse Westmünsterland, Sparkasse Aachen und VR-Bank Westmünsterland haben ein eigenes Produkt dafür, besichert direkt auf das niederländische Objekt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich in den Niederlanden?
Bei Eigennutzung regelmäßig 25 %, bei Vermietung oder Zweitwohnsitz 35 % — Stand Sparkasse Westmünsterland. Vermittler nennen bis zu 75 % Beleihung, bei zusätzlicher deutscher Sicherheit auch Vollfinanzierung.
Brauche ich ein Konto in den Niederlanden?
Nicht eindeutig belegt. Für laufende Nebenkosten (Gemeindesteuern u. Ä.) wird ein Konto vor Ort in der Praxis meist empfohlen, zwingend für die Finanzierung selbst ist es bei der deutschen Bank nicht.
Warum ist die Übertragungssteuer in den Niederlanden so hoch?
8 % gelten, wenn die Immobilie nicht Ihr eigener Hauptwohnsitz wird — bei einem Käufer, der in Deutschland wohnt, ist das der Regelfall. Der günstige 2-%-Satz ist an Eigennutzung, Alter und eine Preisgrenze gebunden.
Erkennt die niederländische Bank mein Einkommen als Selbstständiger an?
Oft nicht. Niederländische Banken erkennen Einkünfte von Selbstständigen laut mehreren Finanzierungsvermittlern häufig nicht an — ein weiterer Grund, warum die deutsche Grenzregion-Bank für diese Zielgruppe praktisch relevanter ist.
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Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Für eine Immobilienfinanzierung kommen die meisten Banken erst ab einem Haushaltsnetto von rund 3.500 € pro Monat auf eine tragfähige Rechnung — bei Paaren zählt das gemeinsame Einkommen.
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Fachlich verantwortet von Olga Nikushkina — Inhaberin, §34i GewO (Immobiliardarlehensvermittlung), Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95. Spezialisiert auf Baufinanzierung mit Auslandsbezug: Steuerausländer, Fremdwährungseinkommen, Grenzgänger, Expats. Siegfried Perini ist im Vermittlerregister zu dieser Erlaubnis als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen (§ 11a GewO), in der Immobilienbranche tätig seit 1992. Keine Rechts- oder Steuerberatung.