Finanzierung Gewerbeimmobilie — Anschlussfinanzierung und Prolongation

Wann sollte die gewerbliche Anschlussfinanzierung vorbereitet werden?

Sechs bis zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Danach schrumpft der Verhandlungsspielraum, davor lässt sich in Ruhe vergleichen. Drei Wege stehen offen: Prolongation bei der bisherigen Bank, Umfinanzierung zu einem anderen Haus oder Aufstockung für Modernisierung und den nächsten Ankauf. Die Prolongation ist bequem, findet aber ohne Wettbewerb statt. Genau das ist der Punkt: Sobald ein belastbares Vergleichsangebot vorliegt, ändert sich der Ton der Verhandlung. Wichtig für die Einschätzung vorab: Die Bank rechnet das Objekt neu, mit heutigen Mieten und heutigem Zinsniveau. Der Schuldendienstdeckungsgrad, also Nettomietertrag geteilt durch Kapitaldienst, muss erneut tragen. Ein Objekt, das vor zehn Jahren knapp gerechnet war, kann heute unter Druck stehen. Ein endfällig gestellter Kredit wird zudem nicht automatisch verlängert. Die Bank entscheidet neu, als wäre es ein Neugeschäft, und prüft Objekt, Mieterstruktur und Bonität von vorn. Wer erst nach Ablauf anfragt, verhandelt ohne Zeit und ohne Alternative.